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2020年8月11日《中华人民共和国契税法》颁布并实施，契税也有了新的变化，以下对民办学校有关契税新旧法规做下梳理，为诸位明确下民办学校契税相关情况。
民办学校契税适用法规及分析
1.废除法规
《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）三、关于耕地占用税、契税、农业税和农业特产税 2.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋权属用于教学、科研的，免征契税。用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。用于科研的，是指科学实验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。
2021年8月27日《财政部税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2021年第29号）附件2废止的契税优惠政策文件及条款目录 《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》 第三条第 2 项
2.现使用法规
2020年8月11日颁布《中华人民共和国契税法》 第六条 有下列情形之一的，免征契税：(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
2021年6月30日发布《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号） 第一条第一款：征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。
第三条：关于免税的具体情形：
（一）享受契税免税优惠的非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构，限于上述三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。其中：1.学校的具体范围为经县级以上人民政府或者其行政部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校，以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。
（二）享受契税免税优惠的土地、房屋用途具体如下：2.用于教学的，限于教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。
3.适用法规分析
（1）契税免税优惠的对象是非营利性的学校，营利学校为应缴纳契税。
（2）学校为：县级以上政府或政府部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校，和省级政府或省级人力社会保障批准成立的技工院校。
（3）限于教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。在暂行条例细则中是将“其他直接”的具体范围授权给各省、自治区、直辖市人民政府确定。
02
接下来看看民办学校契税计税依据的具体情形及分析、民办学校契税的申报及民办学校契税纳税义务发生时间。
民办学校契税计税依据的具体情形及分析
1.相关法规
《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条：关于若干计税依据的具体情形：
（一）以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。
（二）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
（三）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
（四）土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。
（五）土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
（六）房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。
（七）承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。
（八）土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。
（九）契税的计税依据不包括增值税。
2．计税依据的具体情形分析
（1）对应(一) 原划拨土地转变为出让土地，签订土地使用权出让合同，重新取得该项土地使用权，需要补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。
（2）对应（二）原划拨土地现经批准转让给其他方，在办理出让手续时，受让方负责补缴土地出让价款及出让价款为依据计算缴纳契税。在转让方和受让方（承受方）签订的房地产权属转移合同中确定的成交价格应当不会包含该部分补缴的土地出让价款，直接以合同成交价格为计税依据由承受方缴纳契税。
（3）对应（三）划拨土地不改变性质，因此不涉及土地出让金，仅涉及房产成交价格为计税依据缴纳契税。
（4）对应（四）转让对象为土地使用权+房屋产权的，因二者无法进行准确区分，因此交付的总价款征收契税。
（5）对应（六）房屋附属设施以《中华人民共和国不动产登记条例》第八条：
不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
（6）对应（九）成效价格一般是包括增值税的，契税计税依据需要剔除增值税。
民办学校契税的申报
《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号） 三、关于免税的具体情形 (三)纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当按照规定进行申报。 因此民办学校契税均需申报，有减免契税事项也需要进行申报 。
民办学校契税纳税义务发生时间
《中华人民共和国契税法》第九条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》第四条：关于纳税义务发生时间的具体情形：
（1）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。
（2）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。
（3）因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。
发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。
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文源 | 行云民教财税（2024年11月01日）
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