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太原楼评☞| 业内视角
652篇/文1851字/阅读12分
导读
十月太原新房均价12046元/㎡，二手房均价8674元/㎡；成交破30万㎡！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
克而瑞报告：2024年10月TOP100房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，业绩规模达到年内次高。同比增长7.1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。
1-10月百强房企实现累计销售操盘金额30693.1亿元，同比降低32.7%。投资依旧保持谨慎之势，仅央国企在拿地，集中在核心城市的核心板块，民企积极性偏低！
回到太原楼市，2024年上半年单月成交总量回归30万㎡，均价上涨！
进入到下半年，城改推进速度较快，但商品房销量逐步降低20万㎡，十月份仅有黄金周成交大幅攀升，随后周度成交降低在5万㎡，后劲销量支撑明显不足！
一：太原城市政策篇
01
太原房产会
2024年，为期3天的2024年太原市商品住房大型促销活动在山西省展览馆开幕。此次促销活动集结保利、中海、金茂、山西建投、招商蛇口等20家大型房企。
据太原市房产管理局统计：此次促销活动累计人流量达4万余人次；达成意向7025组；转访售楼部1527组，现场成交28套……
02
公积金新政
2024年10月22日，太原公积金管理中心、房管局联合发布：关于支持购买新建商品房提取住房公积金直付购房款的通知（试行）！
楼评君观点
太原十月份系列政策，对于房地产行业发展有促进作用，新房和二手房均有涉及。
二：太原土地市场篇
01 土地表现
大规模成交240亩
2024年10月，太原商住类供地转化建面供应0万㎡，建面成交65.8万㎡，（商品房去化面积26万㎡），供地持续超量太原楼市商品房库存承压。
▲来源|太原楼评
本月商住类供应2宗工业用地，未有商住用地出让；成交4宗用地，3宗城投系！
▲来源|太原楼评
本月亩价591万/亩；楼面价2149元/㎡；成交主力为大众街纺织街地块。
▲来源|太原楼评
楼评君观点
太原土地供应活跃增高！建议审慎对待，控制成交节奏，避免加高库存。
三：太原商品房市场篇
01商品房
预售翻倍成交大涨
本月共获31张预售证，批售54.6万㎡，住宅44.25万㎡，商业为1.03万㎡。本月获证民企较多，交付多为二年后！
▲来源|太原楼评
商品房市场供应17.1万㎡，成交31.8万㎡，成交量环比上涨55%；本月商品房均价11995元/㎡，单价环比上涨0.8%！
▲来源|太原楼评
02住宅
价稳成交量增56%
商品住宅供应面积14.5万㎡；销售面积30.5万㎡，成交量环比上涨56.4%；均价12046元/㎡，单价环比上涨1.0%。
▲来源|太原楼评
商品住宅狭义推售存量35万㎡，预售存量369万㎡，住宅存量去化周期13.6个月；
▲来源|太原楼评
03公寓写字楼
量涨价跌成交集中
公寓/写字楼供应面积1.45万㎡，销售面积0.85万㎡；均价8117元/㎡，成交主力为顶账写字楼，公寓主力为富力和金茂！
▲来源|太原楼评
04商业
量涨价跌底商为主
商业供应0.68万㎡，销售0.49万㎡；以环线内住宅底商为主，均价15530元/㎡。
▲来源|太原楼评
楼评君观点
金九银十，房企对十月营销加强，主力成交集中于金地、保利、星河湾等高端盘，改善和豪宅类拉升成交明显，同时均价有所上行。
四：太原二手房市场
01二手房量价
二手房开始分化
二手房均价8718元/㎡;新房均价12046元/㎡，新房和二手房价差超过2000元，刚需和改善盘准新盘价格大幅缩水，星河湾等豪宅成交量价走高，此现象略有异常。
▲来源|太原楼评
02市场容量
规模上浮比重稳定
太原新房+二手房宏观市场成交套数规模约为4000套，市场需求趋稳。其中三分之二为新房，二手房市占回归到三分之一！
▲来源|太原楼评
楼评君观点
短期看，新房价格高位不稳，在渠道加持下改善盘放量；长期看，同小区内二手房和新房价格会逐步回归到浮动10%的合理值！
结语篇
太原楼市刚需释放后疲软，改善盘准豪宅份额持续扩展，楼市均价由结构调整有所上扬是趋势，下一阶段将会开启改善盘内卷，长期看太原楼市仍有价格下行的趋势！
从宏观而言，太原库存量较高，城改土地普遍高容，难以发展高品质住宅，改善盘难以形成新价值体系，造成楼市价格上涨支撑力不足；
其次，太原房企拿地不积极，开发节奏放缓，供给相对紧缩，利好于房价稳定；长期看楼市逐步新房和准新房竞争，客群新源不足，价格分化后仍有下行。
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