话说，你听说过公募REITs吗？这类资产今年以来的表现可是大放异彩。
从数据上看，截至10月30日，中证REITs全收益指数年内累计上涨8.37%，不仅领先于才经历过大涨的中证全指和偏股混合型基金指数，相较于债券和商品等其他大类资产也显著领先。
如果你此前并不了解公募REITs，那你看到这里可能会疑惑，什么是REITs？有啥投资优势？值不值得投？
就在11月8日，全国首单水利设施公募REITs——银华绍兴原水水利REIT（基金代码：180701）上市。
此前，在10月26日，银华基金发布认购申请确认比例结果公告，根据基金登记机构业务规则，该基金2024年10月21日（公众发售最后认购日）公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.42552201%，公募REITs发行再现超低配售比。
趁此机会，我们不妨来聊聊这类资产。
什么是REITs？
REITs，全称是不动产投资信托基金，是按照信托原理来设计，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。
可以简单理解为优质不动产的上市，比如我想投资一栋商业大楼，但手里又凑不出足够多的钱，这时候公募机构就会把很多我这样的投资人的钱汇集到一起，去买下一栋优质商业大楼的所有权或者经营权，再进行专业的运营管理，最后把每年赚到的利润分配给我们。
而为了方便REITs的份额转让，监管就规定REITs要在交易所上市，可以在二级市场买卖，交易也就比较灵活。
至于大家重点关注的公募REITs收益来源，除了基础设施项目经营利润分配外，还要加上底层资产增值，也就是园区、保障性租赁住房等项目的地皮增值、资产增值。虽然这部分收益不会直接给到投资者，但会体现在REITs的二级市场价格变化中。
从2023年各公募REITs的分红情况来看，30只REITs中有27只进行了现金派息，平均现金派息率达到了5.75%，在利率长期下行的大背景下，吸引力很足。（数据来源：Wind，仅统计成立于2024年以前的公募REITs数据，截至2023/12/31）
目前，我国的公募REITs采用公募基金+资产支持证券的结构，通过向投资者公开募集资金，设立封闭式基金，将80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，进而穿透取得基础设施项目的完全所有权或经营权。
由于我国公募REITs采取强制分红政策，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，在低利率环境下具有较高的吸引力，加上近些年监管明确的支持态度，不断完善制度规则，公募REITs市场发展迅速，规模稳步增长，资产类型不断丰富。
截至目前，国内共有49只公募REITs，市值规模总计1305.14亿元，底层资产涵盖产业园、高速公路、仓储物流、清洁能源、消费基础设施、保障性租赁住房等多个领域，为投资者提供了多样化的选择，有助于完善组合的资产配置。（数据来源：Wind，截至2024/11/6）
什么是水利REITs？
所谓的水利REITs，说白了就是以优质水利基础设施项目为底层资产的REITs。
水利是实现高质量发展的基础性支撑和重要带动力量，参考《全国水利发展统计公报》，截至2022年末全国已建成各类水库95,296座，水库总库容9887亿立方米，其中大型水库814座，总库容7979亿立方米，存量规模和发展潜力都比较大。
但我国也存在水资源供需失衡等客观问题，导致存量水利基础设施资产亟需资金来有效盘活，比如《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》就把水利列为补短板重点领域，认为行业存在较大的建设需求和融资需求。
所以，水利基础设施REITs的诞生，有利于盘活存量水利基础设施资产，有效满足水利基础设施建设融资需求、拓宽长期资金筹措渠道。同时，具有供水、发电等功能的水利设施本身也属于能够长期产生现金流资产的“优等生”，运营和回报期长，维护成本较低，是理想的基础设施投资标的，也能为普通投资者打开新的投资渠道。
而这次上市的银华绍兴原水水利REIT，是全国首单水利设施公募REITs，底层资产是绍兴市汤浦水库工程，总库容为2.35亿立方米，正常蓄水位为32.05米，正常蓄水库容为1.85亿立方米，最大日供水量为100万吨（数据来源：基金招募说明书）。根据绍兴市国资委官方信息，绍兴市拟将银华绍兴原水水利REIT建成市级唯一涉水REITs平台。
项目原始权益人也都是地方国企，项目自取得经营授权以来，安全平稳运行。体现在从项目公司2021年至2024年H1的财务表现上，项目净利润处于平稳上升态势，是稀缺的资产类型。
往大了说，作为公募基金服务实体经济发展的重要实践，政策支持公募REITs发展的态度明确，随着市场稳步扩容以及投资者认知度的提高，市场活跃度或许能进一步提升，为投资者提供更好的交易机会。
与此同时，在国内经济转型、无风险利率走低的背景下，具备强制分红特性的公募REITs的配置价值将更加凸显，有望成为更多投资者资产配置中的一部分。
对于银华绍兴原水水利REIT这只全国首单水利设施公募REITs，项目也是优中选优，投资性价比或可期待。
市场有风险，投资需谨慎。基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。基金净值会因为证券市场波动等因素产生波动，投资者需根据自身的风险承受能力、投资期限和投资目标，谨慎选择合适的产品并详细阅读产品法律文件。具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。公募REITs为基础设施基金,大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件(如地震、台风等)发生较大损失而影响基金价格的风险。公募REITs在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。公募RETs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。基金投资策略、投资范围、基金经理等相关信息，可前往银华基金官网的信息披露板块查询了解。
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