今日（11月8日），长沙市063号地块正式挂牌出让。该地块一经亮相便吸引了众多开发商的关注。
从地理位置到地块指标，063号地块与润和大泽湖地块高度相似，堪称“双生地块”。那么，这块地是否会延续润和大泽湖的销售辉煌？
（063号地块挂牌，来源：国土资源局）
一
双生地块挂牌
有何亮点？
首先，我们来对比一下这两块地的指标。
润和大泽湖是一块商住用地，由两块地组成。其中住宅地块的容积率为2.4，净地面积为6.3万㎡。相比之下，063号地块也属于居住用地，其净地面积为6.6,万㎡，两块地的绿地面积均为35%。从这些数据来看，063号地块的指标与润和大泽湖非常相近。
其次，我们来对比一下这两块地的地理位置。
两地块均位于大泽湖一线环湖的位置，向东都与大泽湖湿地公园相隔一块商业用地的距离。距离地铁4号延长线站点的距离都在大约500米范围内。
其他片区型的配套享受的也是一样的，它俩都属于大泽湖板块的核心涉宅地，享受这整个片区的发展红利。
（有关片区发展价值，相关链接：风起望城 ▏大江向北，望城这里率先起势成发展新主场）
从地块所在位置来看，5公里范围内教育、景观资源的配套相当充足。景观资源包括大泽湖湿地公园、湘江以及月亮岛；学校有师大附中新校区、长沙市一中大泽湖学校、湖南一师湘江学校等；商业配套有奥特莱斯、红星美凯龙、砂之船等；长沙市四医院也仅驱车5分钟能到达；地铁站也仅步行10分钟可达，出行非常的方便。
因此，将063号地块称为润和大泽湖的“双生地块”并不夸张。
尽管两者在指标和配套上相似，但从地形和楼栋可排布的朝向来看，还是有所不同。
润和大泽湖规划图
大泽湖片区效果示意图
【润和大泽湖】位于大泽湖湿地公园的西边，受地形以及向东观景需求的影响，楼栋整体排布为东西向，当前确定了的2、3、5号栋为第四代住宅，向东观景大泽湖，会受到两栋商业楼的部分遮挡影响。
据大泽湖片区规划，大泽湖环湖一周打造总部经济带，形成环湖天际线。可以预计的是润和的两栋商业楼不会太低。
063号地块整体向南观景大泽湖，向东观景大泽湖生态绿轴，虽然不可避免受到望发大厦和双子塔的视野遮挡，但从地块现状来看，063号地块方正，四至空间开阔，通达性较好，在楼栋排布上能更好地匹配人们居住的南北朝向需求。
二
定位品质改善
有何机会？
相比润和大泽湖，063号地块具备相同的经济指标，享受相同的片区配套，有更方正的地形，有更多的观景面。
那么在产品打造上，有哪些机会呢？
复制梅溪湖神话
大泽湖将形成长沙新富豪圈
曾经，梅溪湖因定位“全国科创新引擎，长沙城市副中心”，经过十余年的建设，一期成了长沙高端住宅聚集之地。如今，取代梅溪湖的大泽湖，定位“省会新地标·湘江未来城”，正开启着如火如荼的建设。
同为人工湖，大泽湖面积虽不及梅溪湖，但在这片面积约一万亩的热土之上投资的重大项目多达49个，总金额超254亿元，比当年梅溪湖启动开发时足足多了100亿。
梅溪湖一期全景图
大泽湖规划图
作为望城区滨水新城的核心区和起步区，拥有高于洋湖的得地率和3000亩的湿地公园，襟江带湖、显山露水、景城融合，整体的居住舒适度是有所保障的，这也是复制梅溪湖高端改善圈层的关键。
当年的梅溪湖一期以梅溪湖为核心资源为驱动，吸引着大量的品牌开发商入驻，沿湖打造高端品质住宅，逐渐形成了三级圈层的价值体系。
从数据来看，6年的发展间，梅溪湖一线临湖的房价由9千上升为1.8万，与二线湖景的价差由2000元/㎡拉开至4000元/㎡，与三线无湖景的房价差由2000元/㎡拉开至6000元/㎡。
这还是在2017年限价之后的价差，价格被压抑，片区的价值还未完全释放。
尽管这样，梅溪湖也一跃成为当年长沙富豪聚集之地。一线临湖的豪宅无一不受到塔尖人士的青睐。
一如当年梅溪湖有大量购房者抢着上车的金茂府、中海梅溪湖壹号等项目，如今一线临大泽湖的润和大泽湖项目，也走出了属于望城的豪宅独立行情。
首开劲销1.2亿，50天破3.5亿，它的热销，是对大泽湖价值的最好印证！
低容大泽湖
比梅溪湖更具高端改善的条件
从土地的角度来看，梅溪湖的整体容积率不及大泽湖。
大泽湖的整体容积率为2.0，目前出让的地块容积率普遍维持在2.4左右，而梅溪湖的住宅地块容积率多在3.0至4.0之间。
因此，就这一指标而言，大泽湖显然更具备高品质居住环境的优势。整个板块宜居属性显著，能够满足多样化改善型产品的需求。
目前，该片区在售的主要项目并不多，部分项目已进入开发尾期。主要竞争来自月亮岛板块，而月亮岛板块内的大部分项目也处于尾期，目前在售的主力项目仅有宸嘉嘉臣道。总体来看，短期内区域市场的竞争压力相对较小。
从产品形态来看，当前板块主要集中在高层产品。龙湖翠湖壹号洋房已经售罄，润和大泽湖的空中花园大平层正在热销中。
从市场需求端来看，片区内的改善产品形态有条件、且有更多丰富的空间。
改善当下
购房者更青睐湖景资源配套
长沙房地产市场正从刚需刚改走向改善的阶段。在我们的市场调研中，85%的购房者置业的首要原因是他们存在改善需求，这其中65%聚焦在居住环境的升级，9%聚焦在配套的改善升级上。
而在选择什么样的区域来进行改善置业时，有36%的购房者青睐于景观资源强势的区域。其中对于湖景/江景的资源的选择占比达到了74%。
那么，从长沙发展轴时序上来看，当前的大泽湖板块，不仅拥有丰富的湖景资源，而且还临近湘江，不失为当前购房者改善置业的一个好选择。
定位中高端
创新产品以制胜
综合以上分析的板块价值、湖景优势、购房偏好来看，我们认为063号地块需要做市场的补缺者，走中高端品质错位竞争，打造高层+洋房国际化社区。
一方面符合市场主流需求，另一方面创新产品形态以形成差异化竞争。
高层住宅，定位城市首置改善及品质改善，做市场稳定主流及趋势增长的再改型产品优化。
洋房产品，跟随周边洋房大面积和房型做主流竞争，产品创新来提升产品竞争力。
克而瑞063号地块强排建议
根据地块指标，我们模拟的强排方案中，高层组团2T2户26层纯板式住宅，南北向布局，注重景观均好性，面积段建议在118-258㎡，洋房组团为1T2板式布局，8-11F的195-215㎡的产品。
具体的地块可研报告以及强排细节展示，可以搜索小程序【望城土地超市平台】获取，获取方式如下：
望城土地超市平台
总结：大泽湖063号地块凭借其优越的地理位置、丰富的配套设施以及大泽湖板块的快速发展，有望再次掀起豪宅销售热潮，成为下一个热门投资热点。
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