今年，许多城市都在推新品。
比如，
重庆今年有个新品，通过奇偶错层挑空，设计出了这么一款户型——
全屋赠送面积高达40%，其中包括一个面积约45㎡的露台。
请注意，大碗不是在打广告，
而是想告诉大家——
越来越多的城市，都在面临产品的改革，而改革背后大有深意！
上面我所说的重庆的这款产品，有一个极其时髦的名字。
第四代住宅。
今年以来，厦门、福州、苏州、武汉、成都、合肥、南京等多个核心二线城市陆续出台相关文件，这些文件全都与推动第四代住宅的发张有关！
例如，
2024年2月，福州推出《福州市房产与规划建筑面积测算技术规程》；
2024年3月，江苏省推出《江苏省改善型住宅设计与建造导则》；
2024年5月，济南推出《济南建筑工程容积率计算细则》；
2024年5月，合肥推出《优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求》。
以及，
2024年10月底，杭州推出《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》。
重点一清二楚。
所谓第四代住宅，最核心的变化就在于——
容积率。
以杭州的新规为例，咱们摘出两个重点——
封闭式阳台只算一半面积。
过去在杭州，新房设计若采用封闭式阳台，那么就得由购房者全部买单。
杭州变态的点就在于，
许多宅地出让之前，硬性规定其要统一采用封闭式阳台的设计。
如余杭区的诸多宅地，以及滨江区全区都有这个要求。
新规之后，
原本10㎡的阳台，需要计价的便只有5㎡。
风雨连廊不计容。
这又是杭州另外一个变态的点。
风雨连廊很好，下雨时可以方便业主归家，充满了设计关怀，更是房子某个维度上的品质体现。
在杭州，有风雨连廊的楼盘往往被市场认作是一个好楼盘。
曾经，风雨连廊的建设面积要计算到容积率之中。
对开发商而言，打造风雨连廊不仅要多付出成本，还影响了总可售面积，极大影响利润。
对买家而言，则是自家房子的得房率下降了。
没错，
容积率最终指向的就是得房率。
所谓第四代住宅，本质上就是得房率更高的住宅。
今年，相信大家都关注过“0公摊”的新闻。其实，这就是部分第四代住宅的得房率超过了100%，对冲掉了公摊带来的面积损失。
听罢，很多人觉着好事将近了。
第四代住宅的全面普及下，
以后大家能买到的房子，得房率更高，使用面积更高。
这确实是好事。
但价格呢？
这才是今天我真正想说的主题：
随着第四代住宅的全面普及，我们每个人都不得不面临一场政策性的涨价潮。
政策，它从来都不单独行动。
每一条政策的出台，都将与它一脉相承的政策配套联动，产生共振效果。
回顾过去，在容积率新规之前，杭州推出了什么政策？
取消新房的限价。
2024年10月中旬，杭州全面取消新房限价，把定价权交给市场。
紧接着，
2024年10月底，杭州发布了《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）》。
想一想，假设限价未取消，那么容积率新规之后会发什么？
以滨江区为例，
各板块的单价在4-4.6万/㎡，那么原本10㎡的阳台，如今只计价5㎡，相当于给买家们省了二三十万。
但对开发商而言，却毫无意义——
总可售面积没变，可售价格没变，一毛钱也多赚不了。
杭州限价政策取消后，开发商们重获定价权。
市场化的情况下，
同等面积，得房率越高，对买家而言实际使用面积越多。
由此，
买家愿意为得房率更高的房子支付更高的高价。
开发商也就有了涨价的空间。
这才是本轮政策的逻辑——
提高住宅得房率，进而推动价格上涨。
同时，
对于开发商而言，单价涨个几千块，再抛去那三瓜两枣的建筑成本，利润空间也更大。
由此，
开发商拿地动力更强劲，对每块地的估值更乐观。
地价顺势就被推高了。
这才是本轮政策的终极目的——
涨地价。
事实证明，这波推动涨地价的组合拳一点毛病都没有。
来看几个案例：
案例1.
今年8月，成都取消限价政策。
今年9月，成都第一块第四代住宅地块被拍出，溢价率高达86.92%，并刷新天府新区地价，成为了新地王。
案例2.
今年7月，广州下半年第一块地成功出让，地块位于横沥岛板块的核心位置，成交楼面价11976元/㎡。
今年9月，横沥岛板块首个“超新规”地块出让，理论上的建成实用率达150%。最终，该地块以13057元/㎡楼面价成交，价格环比涨了9%。
案例3.
杭州。
杭州，本身就是一个段位顶尖的操盘手。
限价时代，杭州就通过调整宅地的容积率，并修正限价的价格，以这种“一降一增”的细节手法卖出了一块又一块的宅地。
你说，取消限价和容积率新规先后政策出现只是偶然？
这种看法，绝对小看了杭州这样的高段位操盘手。
取消限价，一定是为了充分释放涨价的可能性。
推出容积率新规，一定是为了推动价格的上涨。
不信，你看。
10月底，杭州出台容积率新规试行标准，预计在11月中旬实行。
11月中下旬，杭州将有4块宅地出让。
同时，
四块宅地全是限价之后的产物，定价权交给了开发商。
四块宅地中，有的宅地特别需要封闭式阳台。
比如上城区的安琪儿地块，它位于高架东侧，需要封闭式阳台阻挡噪音和污染。
再比如还是这宗安琪儿地块，起拍楼面价为29918元/㎡，相比同区位前两宗地的起拍价每方高了小一千块钱。
这真的一点儿也不偶然。
第四代住宅正在推着市场向前走。
随着越来越多的城市推出容积率新规，第四代住宅即将全面普及，市场也将呈现两种截然不同的走向。
一种，是以改善型住宅驱动的市场。
以杭州为例，
新的容积率计算规则中，入户大门也不计容了。
门头就是一个楼盘的脸面。
一个楼盘高端与否，第一眼看的就是门头。
过去，开发商可能需要利用配套用房，偷一些面积，才能把入户大堂设计得高端敞亮。
现在，则可以放开手脚大干一番。
比如厦门，
规定了第四代住宅的建筑面积——
岛外建筑面积不少于144㎡；
岛外建筑面积不少于200㎡。
这个面积要求，直截了当地在说：
第四代住宅要么就是做改善项目，要么就是做核心区的豪宅项目。
这两地在出台容积率计算新规之后，
改善类、豪宅产品的上限被拔高了一大截。
容积率新规之下，
这些以改善型住宅驱动的市场，未来的产品只会是一个又一个上限更高的改善产品、豪宅产品，并且这些产品将会慢慢挤压掉刚需产品的生存空间。
将来，这些以改善型住宅驱动的城市会割裂成两个泾渭分明的市场。
一边是不断抬高的地价、不断涨价的改善产品，以及紧随其后的改善人群和投资客；
一边则是大批量的保障房、老破小等待着刚需自住的买房人。
换言之，刚需产品再也没有投资的空间。
另一种，则是以刚需产品驱动的市场。
在这种市场当中，大量的居民尚且还没有自己人生当中的第一套自有住房，满大街都是刚性需求。
在这种市场中，会产生第四代住宅的变种。
举个例子，你就明白了。
左图为改善型第四代住宅，我们可以看出其特点：
更大的面积；
满足更多样化的改善需求，比如大露台、水池。
右图为刚需型第四代住宅，其特点就是一句话：
面积越小越好，房间越多越好。
其户型所偷的面积基本都服务于能多出一个房间。由此，做出了88㎡四房两卫的户型。
这个户型便来自深圳的一个项目。
众所周知，深圳自有住房率仅仅30%，相比北京、广州90%，以及上海80%差了一大截。在全国范围，深圳的自有住房率也是垫底的水平——
深圳是一个刚需主导的市场，有太多太多人还没有拥有人生中的第一套房。
只有在这样的市场，才会出现刚需型的第四代住宅。
市场的基本盘，决定了政策将如何在市场的发挥作用。理解了这句话，那么接下来的买房操作，大家应该都清晰了。
如果你所在的城市是以改善型驱动的市场，比如杭州、厦门、成都等等（大多数城市都是），那么你就得奔着改善型的住宅去，如此才会有前景。
如果你所在的城市是以刚需驱动的市场，比如深圳、香港，那么刚需产品仍旧可以入手。
当然，你难以做出判断的话，那就牢记遵循“买新不买旧”的原则总归是不会出过的。
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