01
楔子
最近上海楼市又有回暖的迹象，除了市区的大户型卖的不错之外，郊区的中小户型也在热销中。正好一个朋友让我解析保利虹桥和颂这个项目的户型，今天就来聊聊它的88平户型。
往期的户型解析在这里：
为了避免不必要的“麻烦”，我的解析只从正面来分析，尽量不用负面的词；尽量用分析图来说明问题，这样可能更有说服力一点。
02
户型解析
保利 虹桥和颂88平方户型，如上图是一个3房2厅2卫的户型，三开间朝南，属于紧凑型户型。
能在这么小的面积内做出3房2厅2卫，主要得益于项目的楼层只有14层，所以只要一部电梯和一部楼梯就能满足规范要求了。
动静分区
这个户型的动、静分区非常明确，动区在中间，静区的两个卧室分列两厢。即使老人和年轻夫妇在同一屋檐下居住，彼此留出了“空间”，干扰也会比较少，因为距离产生美!
动区在中间，采用LDKB一体化的设计，不光可以“显大” ；还就是没有面积浪费，因为走道都和客餐厅复合使用了。
极致收纳
对于小户型来说，收纳是非常重要的。在这个户型里考虑了3种不同深度的储藏柜，满足不同物品的收纳要求。并且得益于电梯直接入户，电梯厅也有被挖掘利用的可能。
采光通风
这个户型做到了3面宽朝南，南北通透。在客餐厅中央，几乎能看到任何一个房间的门。
景观分析
南侧为景观位置，能眺望自然河道的美景，所以建筑立面做的非常通透，最大限度的利用好景观资源。
一个88平的三房两厅两卫户型，特别适合当下一些家庭。
这就是所谓的“中产返贫”现象。由于疫情和经济下行等多重原因的叠加，很多人的就业出现困难，收入下滑甚至是增长停滞，很多家庭不得不选择消费降级的方式来应对困境。
根据北师大2019年发布的研究报告显示，我国月均收入5000元以上的群体有7000万人，而这部分群体被称作为“中产”。
在上有老、下有小，居住空间的需求是刚性的，但是预期收入是下滑的情况下，只有选择离市区更远，面积更小的户型，才有可能应对眼前的困难。
03
地段
这个项目位于上海市青浦区重固镇毛家角路177弄，距离示范区线赵重公路站 （在建中） 直线距离仅约350米。（如下图）
往小了说，这个项目属于西虹桥板块内，区域重要规划为：“虹桥无界百创城”。
虹桥无界百创城
是位于青浦区重固镇的一个产业片区，总面积188.1公顷，由“创新数字港”蝶变升级而来，距离国家会展中心和虹桥商务区仅约10公里。“无界”即无国界、无业界、无边界，辐射全域；“百创城”面向未来，汇集长三角优质人才，打造梦想创造空间。
虹桥无界百创城聚焦数字经济，构建“一核两翼”的功能空间布局。
“一核”
生命健康“创新之核”，融合人工智能、发展数字医疗，前瞻布局细胞疗法、合成生物学、靶向治疗等精准医学领域研发机构，赋能“百业”，可出让产业用地600亩。聚焦创新融合生命健康产业赛道，高质量发展高端医疗器械、医疗机器人、高值耗材产业集群。
“两翼”
数字绿色科技产业“未来之翼”，布局“数字赋能”跨界技术融合应用场景，构建新能源、智能网联汽车配套集群，振兴“百行”，可出让产业用地300亩。目前，华盈工业透平软件、达思兄弟人工智能、派米雷数智港、中粼膜新能源等企业已经落户。
总部和服务经济“活力之翼”，导入长三角民营企业总部特别是贸易型总部，以虹桥供应链，链接国际市场，融创“百企”，可出让商办用地272亩。导入长三角民营企业总部特别是贸易型总部，进一步提升危化品、MRO工业品等产品集中交易平台能级。申通、德殷、固买等总部企业已经入驻。
往大了说，这个项目位于“大虹桥片区”和“长三角一体化示范区”之间，但两者之间离着有30多公里。而这个项目“受两个区域规划利好的辐射”可能性比较大。 （如下图）
长三角一体化示范区
长三角一体化示范区范围包括上海市青浦区、江苏省苏州市吴江区、浙江省嘉兴市嘉善县（以下简称“两区一县”），面积约2300平方公里（含水域面积约350平方公里）。
示范区将打造生态友好型一体化发展样本。坚持把一体化发展融入到创新、协调、绿色、开放、共享发展中，实现共建共治共享共赢，打破行政壁垒，聚焦一体化制度创新，建立有效管用的一体化发展新机制。
根据《长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》，示范区将形成“两核、两轴、三组团”的功能布局。（如上图）
“两核”即环淀山湖区域和虹桥区域
环淀山湖区域作为创新绿核，打造生态、创新、人文融合发展的中心区域。
虹桥区域作为动力核，大力提升商务服务能力，聚焦发展现代服务业，进一步增强服务长三角、联通国际的重要功能。
“两轴”即沿沪渝高速和通苏嘉高速的两条创新功能轴
重点围绕科技创新，集聚国内外创新要素资源，推动产学研深度融合， 发展生态友好型创新产业集群。
“三组团”即以青浦新城、吴江城区、嘉善新城
以这些节点为支撑的城市功能组团，推动形成层次丰富、功能互补的多中心发展格局。
虹桥商务区
虹桥国际中央商务区，总面积151.4平方公里，包括长宁区的新泾镇、程家桥街道，闵行区的新虹街 道、华漕镇、七宝镇部分，青浦区的徐泾镇、华新镇部分，嘉定区的江桥镇、真新街道部分。（如上图）
2021年2月《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》，明确了虹桥国际中央商务区作为虹桥国际开放枢纽的核心承载区，主要承担国际化中央商务区、国际贸易中心新平台和综合交通枢纽等功能，商务区由此进入新的发展阶段。
明确了虹桥国际开放枢纽"一核两带"的发展格局。（如上图）
“一核”是上海虹桥商务区，主要承担国际化中央商务区、国际贸易中心新平台和综合交通枢纽等功能。
“两带”是以虹桥商务区为起点延伸的北向拓展带和南向拓展带。
北向拓展带包括虹桥—长宁—嘉定—昆山—太仓—相城—苏州工业园区，重点打造中央商务协作区、国际贸易协同发展区、综合交通枢纽功能拓展区；
南向拓展带包括虹桥—闵行—松江—金山—平湖—南湖—海盐—海宁，重点打造具有文化特色和旅游功能的国际商务区、数字贸易创新发展区、江海河空铁联运新平台。
正因为示范区和虹桥商务区之间相隔有30多公里，所以两个片区之间的联系显得尤为重要。除了高速和城市道路之外，对于普通人出行而言，最重要的是轨道交通。
而上海示范区线和地铁17号线的延伸，使两点之间变得更加便捷。（如下图）
上海市域铁路示范区线
是一条联系虹桥主城片区与长三角生态绿色一体化发展示范区的市域铁路。线路东起虹桥主城片区，西至水乡客厅 ，途经闵行、青浦两区，衔接江苏省在建水乡旅游线城际铁路以及浙江省在建嘉善至西塘市域铁路等线路，可与上海地铁13号线、上海地铁17号线等线路换乘。
2022年7月13日开工建设，预计2028年底竣工通车。线路全长为52.4公里，途经闵行区和青浦区，设有10座车站，其中8座位于青浦境内，列车最高运行时速为160公里。
17号线
上海地铁17号线东起闵行区虹桥火车站站，途经闵行区、青浦区，西至青浦区东方绿舟站。而延长线向西延伸设立的”西岑科创中心站“，预计今年11月底正式投入使用。
下图为：17号线西岑科创中心站的过街天桥
而远期，上海地铁17号线可能会延伸至嘉善，这在《长三角生态绿色一体化发展示范区嘉善片区综合交通规划》中曾提到。
示范区内目前最重磅的企业是：华为的练秋湖研发中心，一个总占地面积约2400亩，总建筑面积约206万 平方米，总投资近120亿元，能容纳4万高学历人才的科创小镇。
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结束语
之前我一直关注市中心的豪宅项目，当我把视野放得更大之后，发现：上海的住宅市场“两极分化”也非常明显。10万+，20万+的项目固然有之；但3万，5万的住宅项目也不少。
本着“一边自我学习，一边输出项目观点”的原则，不知不觉中，我已经陆陆续续写了不少项目。如果能 对你的学习、工作、买房有所裨益 ，我觉得也就“文有所值”了。
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