10月刊 · 上 | 各地加快存量收购，行业“金融化”提速|住房租赁|保障性住房|保障房|商品房|存量收购|广州|金融化

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2024 年 10 月（上篇）

政策动态：

10月各地出台存量收购用作保障性住房的具体细则，以优化存量扩大保障房源供给；海南、哈尔滨、合肥等地优化公积金使用细则，支持租金按月抵扣。金融支持方面，江西获3915万元保障性住房开发贷款；

行业动态：

1）土地供应：10月，共有17宗涉租用地成交，总用地面积36.52万方，其中16宗配建租赁住房用地，用地面积合计34.49万方；1宗纯租赁用地，位于宁波余姚区，用地面积2.03万方。2）品牌动态：10月，房企系项目品牌动作频繁，保利和寓成都天寰店满租开业，成都公交集团联合华润有巢推出全国首个公交TOD综合体城市级品牌。此外，安住此间获周大福企业投资将扩大一线城市酒店和长租公寓业务。3）城市动态：10月各城市保租房建设有序开展，北京石景山区首个独立公租房项目封顶、深圳龙岗安居冉龙苑项目封顶、上海宝山保障性租赁住房宝泉惠景苑推348套房源。4）金融动态：招商蛇口租赁住房REIT成功发行，多家租赁住房REIT发布三季度业绩，盈利表现整体维稳。同时北京保障房中心租赁住房ABS获上交所通过。

Part 1 . 政策动态

要闻解读

首家！招商局第三单公募REITs----招商蛇口租赁住房REIT正式发行

10月23日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称"招商蛇口租赁住房REIT"）正式在深交所上市，是招商局旗下第二单上市的REITs项目，加上已发行上市的博时招商蛇口产业园REIT和已完成发行募集的招商公路REIT，招商局成为国内首个拥有三单公募REITs的央企。招商蛇口租赁住房REIT产品发行总规模13.635亿元。该REIT认购价格为2.727元/份，上市首日开盘价为3.000元/份，最高涨至3.085元/份，截至收盘价格显示为2.922元/份，涨幅达7.15%，成交额4865万元。

2024年第三季度，5单保租房REITs合计实现净利润4432万元，环比增长3.4%。保租房公募REITs运营相对稳健，行业进入常态化发行阶段，“首发+扩募”双轮驱动格局基本形成。

克而瑞长租观点：整体来看，当前租赁行业逐步迈入“金融化”时代，而通过运用REITs等工具盘活存量以提高租赁房源供给规模，能更好的发展保租房业务、也可加快补齐租赁住房供给侧短板。同时，对于企业端而言，也有助于筹集长期权益资本金，形成可持续发展的投融资模式，赋能集团投拓、运营等相关体系。

（本章节部分略，详见完整报告）

政策汇总

政策指导

无锡优化存量收购用作保障性住房；哈尔滨公积金缴存人可提取支付房租；北京第二批保障性住房建设筹集计划公布计划再开工1.72万套保障房；云南优化存量、鼓励长租房机构收购二手住房；合肥调整公积金政策以支持购房和租房；安徽广德计划筹集保障性租赁住房约3000套（间）；云南征集存量商品房作保障房；银川计划今明两年收购万套保障房；黑龙江绥化市启动存量房收购计划用作保障性住房房源；广西收购1329套存量商品住房用于保障性住房。表：2024年10月政策指导相关政策（部分）

（本章节部分略，详见完整报告）

政策规范

深圳将存量公寓类居住房屋用作保租房；广西发布加大对缴存人租房需求支持力度的通知；河南批准住房租赁管理条例；广州公开征求《保障性租赁住房管理办法》；广西10月起实施《福建省保障性租赁住房运营管理办法》；辽宁收购已建成存量商品房用作保障性住房；绍兴放宽落户条件，租户满6月可落户；青岛放宽人才住房申请条件；广州发布关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见；海南提升公积金租房提取额度，海口、三亚地区上限为1500元/人/月；农发行江西省分行成功投放3915万元保障性住房开发贷款。表：2024年10月政策规范相关政策（部分）

（本章节部分略，详见完整报告）

Part 2 .行业动态

土地供应

1）涉租用地2021年-2023年，重点22城累积成交涉租用地993宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约4708万方，其中上海成交277宗，合计面积约1392万方，面积占比整体22城近三成；其次为杭州成交面积超615万方，合肥、南京、广州及青岛4城成交200-400万方，处第三梯队；2024年1-10月，22城共计成交涉租用地123宗，合计占地面积约348万方，其中上海成交45宗共138万方位列第一，其次为北京及杭州，分别成交36万方、33万方。从拿地方式来看，配建租赁用地成交恒为主力，2024年1-10月配建租赁用地共计成交64宗，此外R4用地（纯租赁大社区用地）成交占比走高， 2024年以来成交53宗。

2）纯租赁用地2021年-2023年，重点22城累积成交纯租赁用地145宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约432万方，其中核心8城成交93宗，合计占地面积约312万方，整体占比22城超七成水平，上海等核心城市对纯租赁用地需求较大；2024年截止10月底，重点22城共计成交纯租赁用地53宗，合计面积约156万方，其中核心8城成交33宗，合计占地面积约97万方，核心八城中杭州成交8宗，成交土地面积26万方位列第一，其次为北京，成交面积23万方。

3）配建租赁用地2021年-2023年，重点22城累积成交配建租赁用地561宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约2786万方，其中核心8城成交397宗，面积合计约2032万方，整体占比22城72%；配建租赁住房主要用于各地新建保租房供应，上海多宗土地条件设置配建5%保租房，2021-2023年成交配建租赁用地面积1059万方位列第一，其次为杭州，成交356万方；2024年截止10月底，重点22城共计成交配建租赁用地64宗，合计面积约171万方，其中核心8城共计成交50宗，合计面积约127万方，占比22城整体74%，上海成交占比核心8城超八成水平，达106万方。

4）含自持住宅用地2021年以来，受“两集中”政策引导，重点22城成交自持用地比例提升，后续城市土拍政策呈先严后松表现，土拍规则多涉及“竞自持”，而后各地土拍中“竞自持”逐渐被“竞品质”和“竞现房销售”所取代，直至目前多城土拍规则回归“价高者得”，故2021-2023年成交含自持住宅用地较多，而后基本无该类土地成交。2021年-2023年，重点22城累积成交含自持住宅用地191宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约920万方，其中核心8城成交165宗，面积合计约780万方，杭州、成都、深圳等重点城市成交量高位水平；2024年截止10月底，重点22城仅成交含自持住宅用地约21万方，分别位于深圳、福州、上海，其中深圳是少数利用竞自持完成新建租赁住房供应的城市。

5）涉租用地明细

（本章节略，详见完整报告）

品牌动态

品牌宣传：由克而瑞长租、中房优采、支付宝联合主办西安市住房租赁市场发展研讨会成功举办；2024年度住房租赁产品力入围项目揭晓；建发股份在上海成立新房地产开发公司；城家与中国建设银行上海分行签署合作协议,共同推进住房租赁服务；安住此间获周大福投资，将扩大一线城市酒店和长租公寓业务；方隅公寓2024上半年实现逆势扩张，新增房源超5500间；深圳安居乐寓联合50余家企业签约发布“企乐汇”项目；中德开集团发布旗下青年人才公寓品牌——中德开·青赢；成都公交集团联合有巢发布全国首个公交TOD综合体城市级品牌；万科前三季度租赁住宅业务实现营收26.3亿元，同比增长3.7%。项目新开：雅诗阁陕西盛捷服务公寓即将开业，雅诗阁臻选国内首个项目签约落地海口；暖屋首个服务式公寓西投滨江·云栖名筑开业；湖南路绿地泊悦酒店式公寓开业倒计时；保利和寓成都天寰店满租开业；中海友里公寓宝龙项目即将开业。项目拓展：瓴寓中标杭州钱塘中心区人才房项目，运营数为414套；铂顿国际公寓进驻广州沙湾珠宝产业园；旭辉建管与苏康养合作发展苏州高端健康公寓项目。