看懂趋势 看清形势
大家好，我是混哥！
研究生毕业于香港大学，擅长趋势研判与资产投资。
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我的文章会以专栏的形式呈现给大家，这是我以专栏形式撰写的第7篇文章。
作者|混哥
这几天我会写一线城市的系列文章，今天是第一篇：上海篇！
01来，大家看下图，我结合图表数据和大家说！
从数据维度看，2024年10月份上海二手房成交量很亮眼：
——新房市场成交5709套，环比上月增长约35.73%；
——二手房市场成交24376套，环比上月增长约53%
但上海并没有出现类似深圳楼市成交量翻倍"V"形反转行情！
为什么会这样？
1、上海的积分买房制度，让新房市场平稳，新房市场很难出现超跌或者超涨的行情；
2、上海一直都是不“触底”的行情，因为“不触底”特征，也就没有什么触底之后的“v”型反弹！
3、上海楼市没有深圳那么惨，所以上海没有像深圳住建局一样，在过程中不断公布成交量跳涨的数据，给市场加温；
同时，上海二手房网签数据有一定的滞后性，这部分滞后的数据会在11月份的成交中体现！
所以，结合上海楼市的情况，我想告诉大家：只有超跌的城市才会超涨，也就是“v”型反转，而上海的行情和成交格局，势必会稳定攀升！
换句话说，相比深圳的猛跌与领涨，上海楼市一直是“四平八稳”的。
即下跌行情中没有量价双跌的“触底”行情，上涨行情中也没有“极速攀升的V型反转！
关键主打一个[稳中求进]
来，接下来就给大家说说上海楼市，是如何稳中求进的！
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02
2024年，上海二手房成交量将创近三年新高。
——截止11月10日，上海二手房成交量8885套，日均就是885套！
按照日成交885套推算，2024年11月份二手房成交量保守估计也会超过荣枯线1.8万套，达到2.5万套！
我知道，很多人面对当前冷暖交织的行情感会到疑惑，或许会问：会不会像517新政一样，冲高回落呢？
我明确地告诉大家，高频数据一定会经历冲高之后回落！
但是，这种冲高回落并不重要，重要的是高频数据“高高低低”的趋势是什么？
换句话说，高频数据“高高低低”之后是向上拉升的成交量上涨，还是向下探底的成交量下跌！
未来说清这点，大家可以看下图。
如果将上海楼市每周的成交量按照荣枯线、繁荣线两个标准去衡量，可以明显的看出：
2024年，周成交量达到荣枯线的比例远高于2023年，同时达到繁荣线的周成交数据也远高2023年。
所以，从周成交趋势看，上海楼市明显是震荡上扬，成交量上涨的.
看完周成交趋势，咱们再来看看年度成交数据。
2022年上海二手房成交15.8万套、2023年二手房成交17.9万套。
截止2024年10月份上海二手房成交量已经达到18.5万套。
也就是说，不用等2024年结束，上海楼市的成交量已经创近三年新高！
这也是为什么文章标写“这座城市，成交量创三年新高”的原因！
如果按照11月前10日，日均成交885套推算，2024年上海二手房成交量将超过20万套！
所以，从年度成交趋势看，上海楼市行情也是震荡上扬的!
换句话说，上海楼市正在触底反弹，成交量不断攀升！
文章看到这里，或许会有人问：“不对啊，你怎么只说二手房，不说新房成交量呢？肯定是因为新房成交量不如二手房，净挑好的数据说！”
针对这种想法，我只能道一声：SB
但凡有这种想法的人，根本就不了解楼市格局、城市与城市之间的分化行情1
因为上海楼市近15年来，一直都是二手房主导交易的市场！
什么是二手房主导交易的市场？
就是上海楼市新房和二手房成交量呈现三七格局。
即每年成交的房源中，二手房成交占比到达70%，新房成交占比仅为30%
换句话说，二手房成交量主导了上海楼市行情。
而新房基于面粉和面包的价格递进关系，新房的成交量对上海楼市而言，根本起不到引领作用。
所以，看上海楼市主要看二手房成交数据！
在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，推荐阅读文章《》
投资哪些城市可以踩对周期，买对房，扫描下方二维码，我会在私域直播里告诉大家！
03看完上海二手房成交数据，再来看看上海二手房挂盘量的情况。
——截止2024年10月份，上海二手房挂盘量是20.52万套！
很多人只要一看到二手房挂盘量十几万或者二十几万就好像“天塌下来一样”。
其实从趋势角度看，挂盘量高低根本不是重点，重点在于：挂盘量与成交量的关系！
这个维度，给大家算两笔账大家就明白了！
按照5月份上海二手房成交量1.66万套的成交速度看，目前上海20.52万套的二手房挂盘量，需要11个月就能销售一空！
如果按照上海二手房10月份的成交量来看，那么20.52万套的挂盘量，仅需要8.5个月！
如果按照2015年上海二手房成交36万套的数量看，上海这20.52万套压根就不够！
来，再看上海历年二手房成交量大家就明白了！
所以，客观的讲，上海的二手房挂盘量确实是攀升的状态：由2023年的15万套上涨到2024年的20.52万套！
但大家要知道，即便在2019年到2021年上海楼市成交量达到癫狂的26万套、31万套、28万套，上海二手房的挂盘量也没有低于13万套的！
换句话说，上海楼市一直都是二手房挂盘量超高的城市！所以不要一看到20万套，就以为“天塌陷”了
那么，为什么上海楼市二手房挂盘量一直都是居高不下的状态呢？
原因有二。
原因一：熊牛博弈，互道SB
当前这种市场，有人看好后市，有人看空后市，所以伴随着成交量上涨，有人放盘，有人接盘！
但从结果看，看多上海楼市的人还是比看空上海楼市的人多！
2、置换比例过高
大家买房的时候经常自我暗示：“买房怎么都要住10年或者15年”才置换。
但我告诉大家：事实并非如此。
就像上海楼市——
上海新房土地供应量极少、核心区域新房价格“飞起”，所以二手房成交比例中500万以下的二手房房源占比达到76%~
这种低总价的房源要么是远郊，要么是老破小，所以居住体验并不好；
所以上海楼市卖一买一的置换周期很短，一般在5年到8年就会置换！
且，这些购买了低总价房源的业主，担心随着时间的推移老破小的房子会“砸手里”
所以，大多数会在买入后的5年到6年就会置换！
所以，上海二手房挂盘量之所以连年超过10万套，一方面和上海以二手房交易为主有关；
另外一方面也和上海老破旧大房源多，购房者担心老破小未来不值钱，置换比例过高有关。
所以，在上海楼市年度成交量创三年新高的此时此刻，根本不用浪费精力关注二手房挂盘量。
因为这20万套房源中，老破小的比例占比极高！
——上海1998年以前建成的老房子约有284万套，占全市住宅总量的约33.5%。
——1998-2008年建成的房子有263万套，占比31.5%
——2008年之后建成的房子有302万套，占比35%
也就是说，在上海849万套住房类房屋中，2008年以前的老房子占比达到了65%。
所以，上海二手房之所以能创近三年新高，并不是因为豪宅，而是因为真正的中低收入群体在进场买货！
——最后
富人赚谁的钱？
穷人的钱！
这个逻辑在楼市就是现世报，因为富人低买高卖，穷人追涨杀跌！
电影《教父》里有句经典台词：“花一秒钟就能看透事物本质的人，和花半辈子都看不清事物本质的人，注定是截然不同的命运。”
我观点依旧没变：全面普涨的时代没有了，但核心城市的房价仍然会攀升！
大家不要忘记，上海取消了土拍最高限价，这就是诞生地王的节奏，所以，最新的地王楼面价都到了11万/㎡
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老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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