以前聊买房的时候，我们就经常和大家说上海楼市的分化、板块的分化。
今天谈卖房的时候，我们依然感受到这种分化带来的巨大影响。
现在的上海市场，成交量有了起色，但是新增挂牌同样还是很多。
成交、挂牌双高，只能说明市场还是在以价换量。
但是来自不同区域的买家、卖家对于市场温度的感知有明显的差异。
尽管市场还没有真正回暖，但是有的板块可能已经进入了磨底的阶段。
而有的板块可能还要延续残酷的价格厮杀，在价格内卷中求得卖房一线生机。
挂牌量的变化
一线谈判桌上，房东之所以得割肉买房，最直接的原因就来自于挂牌量。
大量的同质化产品竞争，唯一的结果就是供应过剩，需求端可以充分的挑选和比价。
即便房东手上有很多谈价筹码，但是敌不过邻居砸盘。
目前上海链家展示的二手房挂牌量超过了11万套。
图源网络
不过我们也发现一个微妙的变化。
上海929新政后，上海的挂牌量出现了先增后降的情况。
从10月初的11.27万套降到了11.11万套。
虽然只是减少了不到1600套，但势头是好的。
一方面得益于10月份上海的二手成交量变大；
另一方面板块之间的挂牌情况可能正在走出差异。
这些板块危险了
为了更清楚地看出这种差异的具体表现，同时看看新政的影响。
我们对新政前后一个月不同时点、不同板块的挂牌量进行的对比。
我们发现仍有一大批板块挂牌量仍然在“井喷”。
10月27日与9月29日对比中，同比增幅最多的前三名是普陀真光板块、奉贤西渡板块、徐汇华泾板块。
不少是垃圾板块的老面孔。
房东心态属于那种，越是不好卖，越想卖，但是越卖不掉。
垃圾板块真的是好事轮不到，添堵绝对不落下。
真光板块虽然是中外环之间，但是北面挨着垃圾焚烧厂，短板非常明显。
这边的老破小地铁房3万多就能买到，2000年初的次新房4-5万的单价。
这价格甚至不如长宁北新泾、仙霞一带的老破小。
西渡就更惨了，远郊的板块，老公房扎堆。
卡在老闵行和奉贤新城之间，两边资源都辐射不到。
像鸿宝二村小区，现在的成交价格已经跌倒2万了，70平以上的大户型单价1.8万就卖。
这小区最高峰的价格可是达到3.7万/平。
价格都接近腰斩了。
还有一类挂牌同比增长明显的板块就是杨浦的老破小板块。
关键杨浦这些板块不仅同比增幅大，而且绝对量更大。
黄兴公园板块挂牌1080套、鞍山板块挂牌971套、控江路板块挂牌525套。
一个个小小的板块内，动不动就是上千套的挂牌量。
如果买家只是想买个老破小自主，那他同一时间内在杨浦这三个板块就有超过2500套房源可供挑选。
这么说吧，新房开盘销售的时候，置业顾问一般也就帮客户落位3-5套房当备选。
多了就容易犹豫不定。
这2500套可是500倍的差距，这里的房东不降价基本不可能。
如果放到全市范围，这2500套可能会成5000、8000套。
可以说杨浦的老破小行情还在渡劫，下跌过程可能尚未走完。
像鞍山板块，内环内的地段，8、10、18号线三条地铁线横纵贯穿。
教育资源，更是整个杨浦最丰富的板块。
大家熟知的杨浦最好的三大公办小学，这里就占了两个，打一、二师附小。
初中昆明中学、铁岭中学；高中杨浦高级中学等学校，都位于鞍山。
但是面对大量挂牌，价格踩踏真的非常严重。
同济新村是同济小学+铁岭中学的双学区组合。
小区最高峰的时候能卖到11万多，如今价格跌到了6.8万。
如果真的是想买在这里读书的，绝对还有捡漏的机会。
筑底的板块出现了
有人危险，自然也会有人“安全”。
在新政前后的挂牌量变化中，浦东的梅园、源深、联洋，挂牌量有显著回落。
当然降幅榜上也有一些远郊的如白鹤、万祥镇等板块。
还是不建议大家关注，除非你就在附近上班，而且预算非常有限。
毕竟市场太过封闭，和上海的发展是脱节的。
根据我们研究院的数据分析显示，不少挂牌量下降的板块价格确实类型都是磨底型。
所谓磨底型的板块：
也就是这些板块的价格同比增速已经在底部区间保持了一段时间。
价格触底概率大，随着挂牌量的下降，后续价格有机会上升。
最典型的就是联洋板块。
联洋周度价格的环比波动的区间在收窄。
周度价格同比降幅正在走平。
反映的是联洋正在摆脱大幅降价的情况。
在挂牌量下降的板块中，还有一个比较明显的特点：
浦东典型学区房板块正在重新被市场认可。
梅园板块内的小区在新政后，挂牌量普遍减少。
因为价格确实降了太多，成交热度起来了。
梅园五街坊在2020年高峰时，卖出过17万/平的价格。
现在8.5万/平半价出售，跌掉了50%。
花一半的钱，上一样的学校，性价比一下就出来了。
联洋也是同样的情况，各个小区都在去库存。
这得益于联洋每个月60多套的成交。
挂牌量指标类似房价指标一样，是一个后滞型的指标。
是新增挂牌和成交量双重叠加最终影响挂牌房源量。
但是从这个指标的变化，我们可以看到哪些板块在加速去化、哪些板块在加速摆烂。
在悲观的市场中寻找乐观的方向。
而且在库存量下降后，极有可能影响房东信心，进而影响价格走势。
而那些在持续政策刺激下，仍然长期无法摆脱库存压力的地方，真的可能还有一波下跌。
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