罗冲围，势在必行。
前两天，白云罗冲围旧改做地的潭村片区公示了最新规划。
几个大变化：
1）潭村片区一共22块宅地，新增20块宅地，包含了商品房、回迁安置房，只保留潭村公安宿舍、建发央玺两个项目。
2）规划了4块中小学用地，教育地块配比大约是1:5，算上幼儿园、文体中心、社区中心之类的公服配套182处。
3）拆旧建新后，潭村会全面优化片区居住环境，围绕穿行而过的石井河，进行升级设计，增大河道水面率，并留出更多沿河绿地做景观和环境。
4）优化交通，维持原本的4条横向主干道，潭涌路、潭村桥、潭溪路、西槎路，连接白云站和白云新城。
其中，潭村桥的路网由于连接一整片旧村，重新规划后会拓宽，并成一条直线连接庆槎路。
此外，完善次支路网体系，优化调整线型，提高路网密度。
1、华为、白云站撑场，罗冲围的产站城一体
潭村片区规划总用地面积约234公顷，总建设量约374万平方米。
其中，城中村改造范围内包括安置住宅64万平方米、保障性住房11万平方米，还将建设商务商办81万平方米。
在潭村产城设计中，产业难题，靠白云站解决；住得舒适，靠石井河解决，通过产业升级、交通改善、全面提升片区生活水平。
围绕东侧的白云站讲故事，纯商业、科研用地大多集中布置在白云站旁，一共15块商地，做产业中心。
借助白云站流量红利，打造时尚之都产业发展平台，发挥枢纽优势，建设湾区国际时尚产业集聚区。
在片区中部沿石井河两侧，营造景观宜人的居住社区和学校，规划了宅地和商住地，做滨河居住中心。
还有8号线、12号线、13号线、22号线穿行而过，直达老越秀、珠江新城、金融城、琶洲赤岗、大学城。
潭村片区和罗冲围另一个松溪片区的设计思路有点像。
松溪片区最大筹码，就是华为研发中心。
围绕其在北部规划商业地，定位智能汽车及自动驾驶产业区；南部有珠江江景、石井河、河涌流过，做住宅。
罗冲围，左手华为，右手白云站，手握两张王炸在规划上的确有优势。
白云站，11台24线，占地约263万平，相当于广州南站的4倍体量，预计年发送旅客量3400万人次。
其中，白云站TOD总投资额高达440亿元，打造“产站城人融合”的枢纽空间。
华为研发中心，总建筑面积约30.5万平方米，包含8栋研发楼、1栋酒店、1座冷却塔，可容纳约5000人研发办公。
作为华为在广州的首个项目，这可能是白云乃至广州在近些年来引进名气最大的品牌，带来一批高素质、高收入就业人口，有机会发展成产业集群。
目前，华为研发中心已经全面封顶，计划投入使用；白云站，更是在去年开始就已经开始运营，逐步开通新线路。
建设产城关键的产业和人先到位了，周边配套也会慢慢兑现，进而拉动板块预期。
现在，罗冲围的发展前提，华为和白云站已经基本落地，就看周边配套落地了。
两大超巨带队罗冲围，还是很有说法的，就看这是恩比德和乔治，还是乔丹和皮蓬了。
其实，可以发现罗冲围大规划，像产业和地铁这种需要时间较多的，都提前铺垫好了，今年已经到了熟成阶段。
反倒是，在造城这块，罗冲围面临着新压力。
2、解决钱袋子问题，旧改的车轮不会停下
作为广州首个“依法征收，净地出让”片区，罗冲围担子不小。
松溪片区，率先推了罗冲围发电厂地块，这是举白云全区之力，第一个做地模式腾出的地块，很有标志性意义。
官方，把完全称为“第二个珠江新城”。
一线望江，华为旁边，按照官方的珠城说法，发电厂这就是罗冲围的凯旋新世界？
发电厂地块，很有诚意，地块面积约6.85万平，计容建面约21万平，罗冲围地铁站旁，西南向一线江景，还有滨江公园。
先卖相对特殊的一宗地，打响头炮，重塑罗冲围的板块价值，把做地的立意先拔上去。
同时，希望罗冲围打破广州过去的旧改、供地模式，提供一种新的解题方式。
阻力，肯定是有的。
罗冲围操盘方是三家国企组成的实力派，珠江实业、白云城市开发投资集团、机场建投集团。
而且，还是实干派。
9月份，罗冲围片区城中村改造项目首批安置工程动工仪式举行。
这代表了，广州做地的另一项标准“安置先行、配套先行”。
率先启动松溪片区及潭村片区首开安置区的征拆及首批安置工程。
其中，松溪首开安置区占地约6万平方米，建成后可提供约20万平方米安置房。
而从网上村民的讨论看，潭村片区的征地工作，也在进行中。
目前，罗冲围松溪片区项目已拆除16.4万平，潭村项目已拆除3.4万平。
配套先行，也是钱袋子的问题先解决了。
年初，罗冲围的城中村改造专项借款就到手了，首笔放款15亿元，用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等
整个广州拿到了4000多亿的专项贷款，而白云区授信和支付金额为全市最多、进度最快，获得国家专项借款授信1637亿元，已支付78亿元，占全市总额70.9%。
在我们前天的稿子里，就和大家说过，今年推出的房票货币化安置，用不了专项借款资金，只能用企业的自有资金。
这也是为什么，在货币化安置或是收购存量商品房上，是雷声大雨点小。
广州正在酝酿扩大使用范围，详细的解读可以戳→干
11月4日，农发行向知识城集团“五村七片“旧改发放首笔购置存量商品房用作安置房的专项借款，金额1071万元，后续就陆续发放2.5亿元专项借款。
在早些时候搭建的第一个房票“房源超市”，有中鼎珺合府、黄埔新城、悦辰壹号等、富颐华庭17个楼盘。
其实，无论是房票、货币化安置、回迁，都是提供给村民更多选择，更快的配合拆迁，加快城市发展的脚步。
而由国开行、农发行先进行贷款，就是为了打通房企前期的资金来源，加速实现资金闭环。
今天的主角罗冲围，接下来的发电厂地块正常市场化出让，就可以率先实现破解资金闭环的难题。
板块释放出的购买力，也是对消化楼市库存的一种方式。
同时，对罗冲围片区的产业和居住质量也是全面提升。
以前的罗冲围，水厂、电厂、批发市场、摩配市场等一批产业在，还是相当热闹的，还是不少外地人来广州的第一站。
随着时代发展，罗冲围没能跟上脚步。
但这一次，广州和罗冲围势在必行。
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