近日，一份有关宝安中心的用地规划调整悄悄发布了，涉及宝中西区和南街坊的调整。
经过这次的调整，宝中新盘中铁阅臻府与首宗解除限价的保利置业A001-0219项目，将直面一线海景，与沿江高速的牵绊更深了，更关键的是，后续项目旁将规划有九年一贯制学校。
宝中商办用地规调
新增九年一贯制+居住用地
11月9日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局发布调整公告，拟对[宝安中心区]法定图则11-07、11-08、11-09等地块进行规划调整。
涉及[宝安中心区]法定图则17个地块，这些用地皆位于宝安区新安街道。
调整情况大致如下：
将11-21、11-23等七个地块及地块间支路整合为规划控制单元DY-01，用地面积为47548平方米，土地用途为“商业服务业、居住”，容积率为5.7；配套设施社区儿童游戏场地、体育活动场地等。
将11-07、11-08等八个地块及地块间支路整合为规划控制单元DY-02，用地面积为58148平方米，土地用途为“商业服务业、居住”，容积率为5.0，配套有9班幼儿园、托育机构等。
同时，鼓励控制单元内地块与周边地块互联互通。在用地出让前，单元DY-01与单元DY-02间控制指标可适当腾挪。
最后，将原03-28、03-32地块合并为03-28地块，用地面积调整为17254平方米，用地性质由商业用地（C1）调整为教育设施用地（GIC5），将规划为27班九年一贯制学校。
最后规调的03-28地块，也就是保利置业、中铁阅臻府旁的商办，这两个宝中住宅项目用地，都是通过商业办公规划调整而来。
近年深圳采取规调的方式，新增加了不少优质的居住用地，如前海、深超总以及后海总部基地等片区，均有先例。而此次涉及的是宝中的居住用地，除了宝中南街坊这种核心地段，未来还有更多的可能性！
旁边中铁+保利置业项目
喜提“海景房”？
原先是150米限高的商业办公用地，如今改为教育用地，中铁阅臻府和保利置业项目的景观，一下豁然开朗了。
9月26日，深圳出让宝安A001-0219宗地，该地块是今年出让的第二宗宅地，用地面积9997.8㎡，建筑面积54000㎡，容积率5.4，同样是一块“商业改住宅”规调用地，并且创造了多项深圳“首次”。
近8年来，首宗以“价高者得”形式挂牌出让宅地。吸引了9家房企参与竞拍，开拍后32分钟，最终由保利置业以28.2亿元总价竞得，溢价率35.58%，楼面地价约52222元/㎡。
此外，A001-0219宗地商品房不限售价、没有配建、不受“70/90”户型政策限制，也是自2017年1月以来，深圳首宗破商品住宅“限价令”地块。
最后，该宅地也是深圳首宗，在挂牌出让公告中明确“交房即发证”地块。业内预期，若15%利润率下，对应房价将在10万/㎡左右。
另一个住宅项目，中铁阅臻府今年两次拿证入市，首推1栋1、2单元，以及9月底加推1栋3单元的18-31楼14套房源，共推售318套预售房源。
该项目是深圳首个“期现房”结合销售的住宅，开盘折后单价约8.3万/㎡；根据土地出让要求，剩下的房源必须以现房形式推售，主推108-109-138㎡四房户型。
调整后，原先阻挡在两个住宅盘西南侧景观的商业高楼不复存在，秒提“海景房”了吗？
根据宝安2023年9月公布的《大铲湾北部片区控制性详细规划（草案）》，距离项目最近的，是网红产业重大项目基地——腾讯耗资高达319亿打造的企鹅岛。
这个新总部的位置在前海大铲湾港区，项目一期工程计划于2024年年底竣工，预计2026年全部完工。
企鹅岛（乐居摄2024.09）
建成后的企鹅岛，在商业、配套和产业上，为片区带来强大的补充。那会不会对海景有遮挡？
据设计要点，保利置业项目限高150米，中铁阅臻府矮一些限高135米，且大致是西南望海。毋庸置疑的是，低楼层在海景上会受到影响。
如规划图表所示，前海大铲湾正对着中铁和保利置业项目，近处虽无高楼，但是远海依然是一片密布的商业体。
上名校提前至少7.5年购房
新学校犹如“拆盲盒”！
俗话说，福祸相依。
就在这一份规调文件上，位于沿江高速、滨海大道旁，与中铁和保利紧邻，用地编号为03-28的地块，改为教育用地，规划为27班九年一贯制学校。
宝中名校海韵学校，与中铁阅臻府、保利项目一路之隔，虽说是在宝中片区，但目前该位置发展较为不成熟，距离前海壹方城商业还有段距离，不少买家冲着学校而来。
当前该片区优质教育资源稀缺，加上生源掐尖汇聚，因此海韵学校的入学积分高居不下。
根据宝安区2024年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围，在最新的学区划分上，海韵学校与海裕小学、宝安小学形成共享学区。
尽管在宝安区，未入伙新房的购房合同，能当做房产材料申请学位，但是，入学积分还与居住时间（满1月+0.1分）、父母户籍（居住证/宝安户口）挂钩。
以海韵学校近3年的录取分数线为依据，小学部108.2、114.9，今年114.4；初中部分别116.6分和113.4分，今年116.2。
自购学区房的适龄儿童，起点分数105.5分，换句话说，买中铁阅臻府和保利项目，交房即交证情况下，想上海韵学校，保守至少提前7.5年。
不然还是抢不过“老住户”，只能到离家较远一些的宝安小学、海裕小学。
如今家门口就有一所九年一贯制，在明知抢不到海韵入门票的家长，也许就会考虑这所新学校。
最终会是哪所教育集团挂牌，或者是成为“单享学区”？只有让广大家长自己去“拆盲盒”。
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