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房产圈有一个说法，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。但这有个前提，就是具备足够的购买力。
其实无论新房，还是二手房，尤其在北京，这个说法确实适用，因为常住人口多，产业种类丰富，大厂和中小企业多，就业机会多，薪资水平相对高，自住买房的确实就会多，房子本没有好坏之分，但因为这20年房价上去了，过程中自然而然也伴随了许多投资需求入场，又出现了价值的区分。
今天不做推荐，聊一聊哪些房子不建议购买，先从新盘聊起，下期说说二手房。
第一类，短期投资需求。
房子是大宗商品，占用资金多，交易流程复杂，售卖周期可长可短，很多人付出所有积蓄，一辈子也就实操1-2次买卖房产，大部分时间为了这套房，去挣钱，还贷；也有人说买房就是闲钱，哥们儿我有钱，但小白还是那句话，谁的钱也不都是大风刮来的，我不信你被套了不心疼，你买房的目标也肯定不是价格止跌，你是希望短时间内获取收益，看不准就按住钱袋子。
有朋友可能说了，这几年也有挣钱的项目啊，比如21年上车万象府五期的，再比如21年上车树村洋房，四季青俩改善的。但我想说，这几个新房当时我也跟进了开盘，万象府五期我也帮朋友奋战一晚，一个人在小黑屋和卖家及中介博弈，最终帮朋友9万+上车。
这些房子保值抗跌，三个因素缺一不可，总结来说高净值地段，产品稀缺，热销，白话说这些楼盘都是区域内的扛把子，被高收入企业和人群辐射，且当时就卖的很好。
话说回来，即使强如以上四盘，价格也不是那么坚不可摧，万象府五期，和高点的15w比，后来出现了12左右的成交，四季青双杰也比刚上市那会儿的成交价回落了一些，圆明天颂即使16+的成交为真，但还需要更多的主流中介去验证价格是否能稳定保持，也就是说相对保值的楼盘，也有跌的风险。除了高净值地段，产品稀缺，热销外，买房时机也很重要，市场火热，一房难求，价格已经高不可攀，投资风险就会加剧。
现如今，望京顶豪，双井一哥，海淀北五环其他次新大改，都出现抛盘和成交价向下的情况，你关注的房子就可以独善其身，走出逆势行情？我觉得这是赌。
另外，今年卖的好的新盘，对比刚才说的这几个新盘，您可以自己看看网签，开盘有没有两个特点，其一，入市三个月内售罄或卖掉三分之二以上的房子；其二，买房还得找人，给茶水费。目前已知卖的好的菜市口，酒仙桥新盘，貌似都没有吧，更别提其他的了。
所以不是拦着大家挣钱，是不管自住还是投资买房，你得多废点脑子独立思考。
第二类，扎堆供地，还是“饼”的新房板块，开盘等一等。
现在每个月依然在拍地，北京新房按项目来看整体平均去化周期1-2年，增量和存量一直在累计向上的行情下，那些新房扎堆的板块，建议可以等一等，不急于开盘抢跑。
你会发现一个很现实的问题，新盘多，开发商就会降价销售，新房多，开发商给的福利就多，新房多，新房多开发商就会卷一卷原本没有的配置等等，你光盯住眼前的蝉了，但你是有机会做黄雀的，还不是为了那几两碎银么？
那么问题来了，照这么说开盘就没人买了，其实也不然，我3月直播说过，你就要头茬新，必须要没住过人，没交易过的新房，必须头一个买；还有就看中新房地块了，这个位置自己收集查阅了很多官方新闻和资料，验证结果是这里未来不会再有新地块了，不买就买不到了，那您可以无视我，按照自己的需求和节奏该上车上车。
第三类，新房二手房源多，且两边都在降价的板块，更应追求性价比。
总有人问新房二手房怎么选？其实这是一个动态变化的市场，头2年新房倒挂二手次新，就有性价比；二手房被新房分流成交，业主开始低价出货，原本计划买新房的又都去上车地段更好，配套更全，流通更稳定的二手了。
所以当下不少区域，新房低于指导价大几千，结果发现，仍然被周边的二手房次新贵，且清不了盘，还是存在很大的“破发”风险。
随便举个例子，大兴枣园，中建国际港户型最好的2居，90平南北2居，近期420卖了一套，单价来到了46000，比他更远的新盘卖50000会不会受影响？和他同板块高速东的新盘小50000的价格还香吗？大多数人买房还是为了住，当有地铁，有商业，有学校，这些都是入住后现成存在的，那些需要等几年规划落实，忍几年交通缺失，价格又不便宜的新盘，可能有人会奔着户型，装修上车，但也有更多人还是会考虑价格，住着是否方便，所以这样的板块，你更应该追求低价的同时，最好兼顾下品质。
第四类，随大流和所谓的宜居，别冲动买。
自媒体早期以文字内容为主，房地产号只能通过踩盘了解市场和小区优缺点，获取流量的关键是原创+深度，大部分号创作初心是对用户有用，就写什么；
现在自媒体进入短视频时代，流量密码变为了追热度和输出简单粗暴不需要论证的结论和观点。这就导致少数房地产自媒体部分人的玩法变成了，哪种视频流量高，我就去复制；甚至给你输出观点的大v，都是念稿，和直播呈现截然左右打脸的观点。
很多视频创作者，踩盘可能还没有你多。所以购房人的观念也得改变了，从依赖“权威”要转变为验证观点。
当你问手里的房子要不要卖掉，主播回答你，你手里的房子赶紧出掉，他是否向你主动推荐其他新房和二手房，你有没有思考，那些盘是否真的符合你的需求，适合你，比你现在的房子更好？现在是否是卖房的好时机？
当你问xx小区值不值得买时，主播回答你，我知道这个小区，别买，你想买的房子，被他评价为垃圾的时候。你有没有思考，他是否真的去过和了解你说的小区，他是否主动给你推荐了其他小区，推荐理由是否真的适用你。
当你问手里的房子要不要卖掉，主播回答你，等等再卖，你有没有思考他是否本身就在片区内有房，且脱离市场走势，让你一起护盘，错过卖房时机？
当你不知道买哪的时候，主播回答你，随大流就完了，别人买哪你买哪？买强流通和热门盘豪宅总没错，那你有没有思考，你想要长久的宜居，流通盘自住未必适合你，而且关于保值，市场上行他说的都对，市场不行，这些盘往往跌的更快，议价更多？
当主播和你说，通州闭眼买，东坝潜力大，昌南走势强，大兴西瓜甜的时候，你有没有思考，航线东移，现在通州飞机声音更密集了，你恰好是在意噪音；东坝潜力大，但你在意的是出东坝的路好不好走，堵不堵；昌南走势强，但你希望买一个北边低密度，人少的地方；大兴西瓜甜，但你不爱吃西瓜等等，这些区域我认为需求匹配都能买，但不能脱离实际需求，买房为自己，鞋合不合适只有，你的脚知道，也要懂得闷声发财的道理，赚钱的道是明牌，他告诉你通州大兴值得投一个，为什么主播却不买？
马上2025年了，打算买房卖房的小伙伴，小白祝愿大家买房这件事都能避坑，顺顺利利开开心心选到适合自己的房子，完成置业居住梦想，下期接着盘一盘，哪些二手房不建议购买。
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