过去我们在市场躺过的雷，都用这招解决。
那些无人问津的商品房，国家队把它们收购回来用作保租房；
那些卖不去未曾动工的闲置存量地，国家队给它们盘活了建成保租房；
甚至是那些二手房，国家队也能收购过来当作保租房，从而释放置换购买力。
似乎，
市场上的供应过剩、房企资金链断裂、土地资源长期闲置等等一系列“雷点”，只要把它们都打包在一起包装成保租房，一切问题都能迎刃而解。
理论上讲，如果保租房的市场足够大，那么这一颗颗雷总会慢慢排解掉。
只是没想到，
从数据上看，保租房市场已经出了点问题。
首先，
保租房收益率增速走缓，甚至出现了下降的情况。
以收入端为视角，我们发现保租房的收入增量相当平稳——
2024年第三季度，5单保租房REITs营业收入环比增幅基本在1-2%的区间；
其中，红土创新深圳REIT营业收入甚至出现了小幅度下滑，环比下降了0.62%。
追溯到第二季度，保租房营业收入也是环比小幅下滑了0.04%。
其中，今年年初刚上市的保租房REIT，才刚到面世的第二个季度，营业收入便开始下滑。
从收入端看，保租房能带来的营收增长态势并不明显，反而陷入了一种“瓶颈式”的稳定。
再切换到利润端的视角，我们发现保租房对成本的控制已经产生差异化——
2024年第三季度，保租房REITs利润有所增长。
如华夏基金华润有巢REIT环比增长13.82%，其中主要因素为营业成本与销售费用的大幅下降。
与此不同的是，红土创新深圳安居REIT利润环比下滑2.96%。原因在于营收有所下滑的同时，管理费用、其它成本费用分别增长59.31%和269.74%。
对于成本的控制，有的保租房项目似乎也力不从心。
以上，就是保租房市场收益率面临的僵局：收入难增长，有的项目成本难控制。
然后，
保租房市场的出租率在下滑。
自去年第三季度开始，5单保租房REITs出租率便持续下降。
今年三个季度，保租房出租率分别为96.27%、96.01%和95.43%。
其中，多个保租房项目出租率有大幅度下滑的情况。
如红土创新深圳安居REIT旗下的保利香槟苑项目，出租率下降5.25个百分点；
华夏基金华润有巢REIT旗下的有巢泗泾项目，出租率下降3.48个百分点。
对于以价换量、薄利多销的保租房而言，出租率下滑才是最可怕的事情。
保租房市场仿佛在宣告：太多了太多了，根本住不过来。再这么搞下去，住房困难户都要住上两套房子了。
但得请市场再忍受忍受，
今年咱们计划筹建170万套保租房，大概还有20万套的量在路上；
明年，保租房市场还有个百万体量要继续筹建。
也别忘了，新增了6+4万亿化债额度之后，地方政府又有余力发债了，而发专项债收购商品房这条路子也早就被开辟出来了。
这些用专项债收购回来的商品房最终有什么用？
还是以保租房的形式重新投入到市场中。
保租房的供应，还远远没到极限。
或者说，
只要新房、土地市场中的雷还没排完，保租房就得继续兜底。
当下的保租房，有两点难。
不可否认，很长时间里全社会租金收益都处于下滑的态势。
2024年10月，全国40个大中城市租金挂牌均价为34.88元/㎡/月，环比下跌0.02%，同比下跌1.95%。
全国租金同比已经持续下降了十几个月。
综合来看，今年前10个月2024年1-10月全国大中城市平均租金为34.96元/㎡/月，较2023年月均租金下降1.35%。
对比之下，今年10月份的租金降幅还有扩大趋势。
通过下面这张租金走势图，我们也能很明显的看出：
这一两年来，租房市场真的差。
整体租房市场行情下行，不论是普宅还是老破小，这一类与保租房市场定位有重叠交叉的出租房源租金均在降，那么保租房市场自然很难独善其身。
这是保租房市场的第一点难。
但是！
保租房市场真正的难点还不在于整体市场行情。
对比同行，很多保租房项目的表现有些说不过去。
今年二季度，万科泊寓累计开业数量增加至18.3万间，出租率保持95.2%。到了三季度，万科泊寓开业数量是18.7万间，出租率 94.9%——
出租房源环比上升约0.2%，出租率下降0.3%。
万科泊寓的这份答卷，有点逆势前行的味道。
万科泊寓作为全国最大的集中式公寓，依旧能在下行的市场中防止尾大不掉的情况出现，向好发展，与之对比，有的保租房项目仅仅是几百套房源，出租率却大幅下滑。
这就是保租房的第二大难点。
与纯粹商业性质的出租项目相比，保租房缺乏足够的灵性面对复杂多变的市场。
讲人话就是，
一、保租房先天性的区位影响。
众所周知，许多保租房的前身是难去化的商品房，同时，保租房作为保障型住房，地方也不能拿出变现价值极高的土地来新建保租房——
保租房的位置一般都不咋地。
比如，保利香槟苑保租房项目位于深圳大鹏新区，距离坪山占约20公里、深圳站约38公里、深圳北站约47公里……
比如，巢泗泾保租房项目位于上海松江区，距离最近的地铁站约2.4公里。
这是先天定位带来的问题。
商业性质公寓会为了盈利而对地段提出更高的要求。
而保租房作为福利性质的用房对于地段要求不高。到现在，保租房则成了去化商品房的手段手段之一。
收购那些难卖的商品房，最终自然会有很大的概率变成难出租的保租房。除非……保租房的租金可以低到让所有人闭上嘴巴。
于是，第二个问题来了。
二、保租房项目租金的局限性。
市场上的保租房五花八门，但总能挑出价格上不太能让大家保租的项目。
比如，上海的市北高新人才公寓。
项目租金区间在4800-6000元/月，品质普通，离地铁站不算近。隔壁的彭浦新村，同面积出租房源大约4000元/月。
由此来看，保租房性价比也不算高。
再来上海一些价格比较高的保租房，动辄每个月上万块，好像和保租房的定位已经产生了偏差。
再比如，成都的武侯区保租房。
保租房租金成本与每个月4.2元/㎡的物业管理费（真不低）合计起来，保租房的租赁成本达到了在37-50元/㎡/月的区间。
而成都住建部发布的武侯区租金水平区间在31-41元/㎡/月。
保租房的租金真不比市场平均水平低！
此外，保租房租金调整也不容易。
一方面，许多保租房都属于国有资产，价格自然很难调。
另一方面，央妈曾经带头喊话租金市场大有可为，长期来看租金仍有望稳步上涨，因此保租房也不能公然唱反调，带头降价影响租房市场的秩序。
不论是以先天条件，还是后续调整策略来看，保租房终究还是缺少了一些市场性。
想要再次拓宽保租房的市场，必须赋予其更多的灵活性。比如，更好的位置、更宽松的定价空间……
许多城市可能已经不太需要保租房了。
目前，还需要保租房的城市只有人口基数庞大且仍保持增量的城市，以及大量人口仍有迫切刚性需求的城市。
比如四大一线城市、许多省会城市。
像这些的城市，只要对保租房的价格进行调整，把保障性体现出来，仍能吸引到许多租客。这些城市的保租房只要和时间做朋友，确实能得到长期的租金收入，慢慢排雷。
而有的城市，已经出现了保租房过剩的情况。
以昆明的呈贡为例，
呈贡虽然是昆明主城人口最少的行政区，但是区内的保租房供应却最多。
2023年1月份，呈贡区第一批保租房项目入市，所有房源当日便被选完。
随着后续仍有7000套房源逐一上市，以及其它区的保租房项目入市，供应端压力大增。
今年来，呈贡区的新投入市场的保租房项目一直有房可选。
比如招商翰林大观项目，投入市场一个多月，仅租出去8套房源；再比如，滇池明珠广场、中通世纪商务中心等项目一直都有四五十套空置的房源……
还有，昆明的官渡区，保租房租金大降价了也难租。
官渡区的彩瑞中心保租房项目，租金基准价从25元/㎡/月降到17元/㎡/月。
以40㎡的户型为例，月租金从1100元降到了700元，已经属于保租房为数不多下狠心降价的项目。
当地一个普通的单间也得租七八百块钱，由此看，彩瑞中心的保租房价格确实没毛病。
同时，官渡区又是市内人口第一大区，彩瑞中心区位配套也不错。然而，就是这么个没有槽点的项目也足足去化了好几月，最终还剩了零星房源没租掉。
大碗这里整理了部分城市的保租房项目的出租情况，可以做个参考。
从某种程度讲，保租房市场更像是衡量城市发展的指标。
像那些保租房市场还远未到顶的城市，其经济的发展更有活力。因为保租房的背后是持续的人口流入、众多吸引人口流入的产业、更多的排雷和化债空间……
像那些保租房市场已经饱和的城市，或许得从产业、人口等根本要素方面进行改革发展，提高城市发展的上限。
所以，
多去关注自己所处城市的保租房市场。
如果你所在的城市保租房市场还是很吃香，甚至得排着队去等房源，那绝对是一座活力之城。
如果你所在的城市保租房过剩了，更要命的是，地方还准备发专项债购买商品房，然后继续投入到保租房的建设中。
那你就得考虑一下提桶跑路了。
11月8日的会议中，最新的财政大招已经披露，分别是新增的6万亿地方政府债务限额，4万亿地方政府专项债。
很快，各地又能够撸起袖子加油干。许多工程都能够重新上马、加速推进，其中包括但不局限于我们前文所说的保租房建设……
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