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多个抵押权并存于
同一个不动产的状况下
预告登记在先正式登记在后的抵押权
能否获得顺位利益？
不久前
南宁市兴宁区人民法院
审理了这样一起执行分配方案异议之诉案
基本案情
庞某权向交通银行某分行贷款，于2016年6月购买了南宁市某小区的一套房。2016年12月6日，交通银行某分行对这套房办理了预售商品房抵押权预告登记。2020年4月17日，交通银行某分行办理了抵押权换证登记，将预售商品房抵押权预告登记转为正式抵押登记。
因庞某权未按约定归还借款本金及利息，交通银行某分行催缴未果，诉至兴宁区法院，要求宣布贷款全部提前到期；庞某权立即偿还所有到期贷款本金、利息，承担其实现该案债权所支付的各种费用；银行对抵押物享有优先受偿；庞某权的妻子何某荧对该案债务承担连带清偿责任。
兴宁区法院审理后，作出判决：庞某权夫妇向交通银行某分行返还借款本金及利息；庞某权夫妇如不能履行上述义务，交通银行某分行有权对登记在庞某权名下的这套房折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
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何某荧还与南宁某村镇银行签订借款合同，广西某融资担保有限公司为该借款合同提供担保。2020年3月20日，广西某融资担保有限公司对这套房也办理了抵押登记。何某荧未按时还款，广西某融资担保有限公司向南宁某村镇银行进行清偿后，对庞某权、何某荧提起追偿权诉讼。南宁市良庆区人民法院判决庞某权夫妇向广西某融资担保有限公司支付代偿款、担保费、违约金等；广西某融资担保有限公司对登记在庞某权名下的这套房拍卖、变卖后价款根据抵押权顺位在代偿款、担保费、违约金范围内优先受偿。
此后，因庞某权夫妇未履行生效判决确定的义务，交通银行某分行向兴宁区法院申请执行。兴宁区法院在执行过程中，依法对庞某权名下的案涉房产进行司法拍卖，并依据不动产抵押登记时间的先后顺序作出执行财产分配方案，认定广西某融资担保有限公司为抵押权优先分配的第一顺位，交通银行某分行为第二顺位。
交通银行某分行对该认定不满，向兴宁区法院提起执行分配异议诉讼，请求法院确认其为第一顺位，并按第一顺位分配债权。兴宁区法院审理后认为，该案形成于民法典施行之前，故仍应适用当时的法律、司法解释的规定。交通银行某分行已就案涉房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，在预告登记转化为本登记之后，预告登记权利人抵押权即成立。基于抵押权的追及效力及登记的公示效力和预告登记的顺位效力，交通银行某分行对案涉房屋拍卖款的受偿顺序优先于广西某融资担保有限公司。同时，交通银行某分行在案涉房屋取得房产证后3个月内办理了该小区其他3套房屋的预告登记转正式抵押登记手续。从常理上推断，预售商品房都是整栋楼进行竣工验收的，整栋楼具备办证条件的时间理应是一致的，交通银行某分行不应单独遗漏该不动产办理登记。
兴宁区法院对交通银行某分行诉请予以支持，判决撤销该院作出的执行财产分配方案，并重新制作执行财产分配方案。
判决作出后，双方均未上诉。
法官说法
在多个抵押权并存于同一个不动产的状况下，从抵押权预告登记到正式的抵押权登记的过程是未来抵押权人维权能否得到变现的重要一环。该案中，法官没有直接依据形式上不动产登记簿上的登记顺序对拍卖财产作出顺位认定，而是选择实质上审查是否具备办理抵押登记条件。交通银行某分行办理抵押预告登记早于广西某融资担保有限公司的抵押登记时间，就被拍卖的案涉房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先于后顺位的抵押权人受偿，应予支持。
来源：广西法治日报
兴宁法院
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