物业企业忙“联姻”|建筑面积|房地产|物业企业|物业服务|物企|物管

资本市场：物业板块降温，物企三季度报出炉

2024年10月份，恒生指数和物管指数经历了一周的政策加持，却在国庆节后双双跳水，之后整体呈现下跌态势。926新政对于地产板块的刺激并不足以支撑其长久的向荣，当前整体市场信心依旧不足，上市物企市值有所下降，预计物管股将保持缓慢回落态势，等待后续利好政策。

10月物企回购量相较9月有所减少。派息方面，受行情和派息“淡季”影响，仅东原仁知服务公布中期股息信息。10月下旬，部分物企公开第三季度报告，不少物企归母净利润同比有明显下滑。

此外，力高健康生活已完成独立问询和内部监控审核，在公布其进一步审核结果后，在停牌一年半后于10月28日复牌上市。

一

物业指数分析

2024年10月初，受国内一揽子政策等一系列大环境刺激因素，国庆周恒生指数及物管指数较9月末有较大涨幅。随着投资者情绪的稳定，在国庆长假后，双指数猛然跳水跌破9月末收盘价。在随后的几周内，双指数波动盘整，但整体表现为下降趋势。直至10月31日，恒生指数收盘价为20384.39点，较9月末下降4.25%；恒生物管指数为1870.33点，较9月末下降7.46%，恒生物管指数整体波动幅度要大于恒生指数，926新政对于物业板块影响力强于大盘，似乎物业企业相较地产更需要市场信心修复。与517新政相似，政策的最佳效果仅仅持续了不到两周，后续均有较大幅度的回调，其中物管指数较517时期下跌得更为迅速，新政对物业板块的持续作用不如预期。

图表 1：2024年10月恒生指数及恒生物管指数波动情况

数据来源：Choice、亿翰物研整理

注：以2024年9月30日为基数

二

典型企业分析

从企业市值来看，截至2024年10月31日，除停牌企业外及退市的华发物业服务外，其他60家上市物企总市值约2495.26亿元人民币，环比下降6.2%，受政策热度减轻带来的市场降温，物业企业市值都有着不同程度的缩水。

从企业市值涨跌幅来看，超过九成物企市值在10月份均有下跌，其中有14家上市物企市值跌幅超过5%。仅有5家物企市值维持不变或是有所上涨，而在市值上涨的物企中，涨幅前三的上市物企分别是新希望服务、特发服务、永升服务，涨幅分别达到了13.62%、2.64%、2.06%，新希望服务以13.62%的增长幅度一反物业板块颓废态势，从上市物企中脱颖而出。近期，新希望服务刚与宁波轨道交通三号线明辉路区域签约合作影响，市场对其未来企业经营持乐观态度。但就整体上看，市场的降温带来的房地产行情的回落同样影响着与之强绑定的物业板块。

值得一提的是，10月24日，力高健康生活发布公告，披露了2023年3月29日暂停买卖以来独立问询的进一步主要调查结果及内部监控审核结果。公告指出，公司已完成前任核数师提出的审计事项的独立查询，并披露了对目标公司进行的尽职调查及信用评估、诚意金支付、目标公司选择标准及对首次公开发售所得款项的监督情况等。在这之后，10月25日力高健康生活宣布公司已达成复牌指引，并将于10月28日起恢复股份买卖。持续了近一年半的停牌在经历独立问询和内控审核后迎来了终结，力高健康生活在这其中积极配合调查，公布结果，采取了适当的补救措施，消除了对管理层诚信、能力或品格的合理监管疑虑，从而能够继续上市。

另外，在经历了三次上市“冲锋”失败后，10月16日，深业物业再次向港交所提交上市申请。一方面，国内先后推出降准降息等一系列经济刺激政策，提振市场信心；另一方面，香港目前也正积极优化证券市场，推动内地大型企业赴港上市，争取短期内实现更多标志性公开招股（IPO）。而深业物业本身经营规模也在逐步扩大，截至2024年6月30日，企业总签约建筑面积约为9230万平方米，较上年末增加10.87%，当下正是其冲击上市的关键窗口期。

图表 2：2024年10月市值排名TOP30物企及涨跌幅

数据来源：Choice，亿翰物研整理

*注：市值以人民币计算，停牌企业不列入其中

三

资本市场回购及分红

2024年10月份，在二级市场上执行回购的上市物企包括德信服务集团、万物云及越秀服务。其中越秀服务于5月份公布了回购计划，之后几个月陆续开展回购动作。10月份，越秀服务累计回购了2次，回购量达到29.3万股，回购金额约96.69万港元，相对前几个月，回购次数和力度都有所减小。10月23日德信服务集团宣布斥资1014.2万港元回购了563.4万股；万物云共耗资约7882.60万港元回购310.17万股，回购力度大于8-9月。

此外，招商积余也宣布将通过集中竞价交易方式回购公司股份，拟回购金额预计不低于0.78亿元且不超过1.56亿元，预计回购股份数量大概在523.49万股到1,046.98万股之间，最多约占公司当前总股本的0.99%。值得注意的是，此次回购并非招商积余的单方面行动，而是整个招商系的集体决策。10月14号当天，招商系的8家上市公司分别披露了回购或增持计划。

回顾9月24日，央行行长潘功胜在国新办发布会上就表示，将创设新的货币政策工具支持股票市场稳定发展，其中包括创设股票回购、增持专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购和增持股票。亿翰物研曾表示政策背景是招商系上市公司回购计划的重要契机。而在随后的10月24日，招商积余收到招行深圳分行出具的《贷款承诺函》，内容为向招商积余提供不超过1.092亿人民币的贷款额度用于公司股票回购项目。

整体来看，回购计划虽然是招商系在政策背景下的统一动作，但在招商积余经历长周期的下行周期后，似乎也有必要通过回购股份的方式来稳定市场情绪，提振投资者的信心。

图表 3：2024年10月上市物企回购情况

数据来源：公司公告，亿翰物研整理

*注：按企业拼音首字母升序排列

10月，东原仁知服务公布其中期股息信息和股份过户登记要求，计划在12月23日派发2024年度中期股息，每股将派0.036元人民币，是对8月派息公告的一份补充。相比于8-9月，10月派息方面仅东原仁知服务一家发布对8月派息公告的补充公告。随着半年报季物企集中性的公告派息后，接下来的几个月将看到物企陆续执行派息动作。

图表 4：2024年10月上市物企分红情况

数据来源：公司公告，亿翰物研整理

*注：按企业拼音首字母升序排列

四

物企业绩情况

10月下旬，A股上市物企陆续发布其三季度报告公告。

10月21日，中天服务公布其2024年三季度报告：截至2024年9月30日，前三季度营收约9212.29万元，同比增加2.01%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为721.51万元，同比减少23.55%，基本每股收益-0.04元；同比减少500%。值得注意的是，由于10月10日中天服务遭投资者起诉其虚假陈述案件，中天服务计提预计负债1,896.56万元并记入非经常性损益，故本期归属于上市公司股东的净利润相比同期减少517.24%。

10月24日，特发服务公布2024年三季度报告。期内，公司实现营业收入7.38亿元，同比增长6.72%;归母净利润为2431万元，同比增长2.35%;扣除非经常性损益的净利润为2226万元，同比增长1.33%。经营活动产生的现金流量净额为-5089万元，同比下降56.25%。基本每股收益为0.1438元，同比增长2.31%。总资产为19.61亿元，较上年度末增长9.34%;归属于上市公司股东的所有者权益为10.74亿元，较上年度末增长4.34%。

10月30日，新大正发布2024年第三季度报告。报告显示，新大正第三季度实现营业收入8.52亿，同比增长4.24%;年初至报告期末累计实现营业收入25.77亿，同比增长12.41%。第三季度归母净利润为2525.12万元，同比下降36.82%；年初至报告期末累计净利润为1.07亿，同比下降15.20%。

10月30日，招商积余发布2024年三季度报告。报告显示，招商积余第三季度实现营业收入约43.21亿元，同比增长11.42%;归母净利润约1.85亿元，同比增长5.14%。2024年前三季度，招商积余实现营业收入121.60亿元，较上年同期增长12.01%;归母净利润6.20亿元，较上年同期增长4.19%。

企业经营：战略合作热潮汹涌，收并购维持“静默”

据亿翰物研统计，10月同8、9月一样未发生物企收并购案例。收并购的“静音模式”仍在继续。与之相反，物业企业在战略合作方面维持着较高的热度，据亿翰物研不完全统计，10月份物企达成战略合作的项目有34起，涉及产业园区和商业服务，多元化和智慧化合作等各类方向。由此可见，物业企业业务多元化已是大势所趋，通过在多元领域的深入合作，物业企业得以在激烈的市场竞争中开辟出属于自己的赛道，进而更好地满足各类用户群体。

人事任免上，10月份有八家上市物企发生人事变动，数量高于8-9月，多涉及董事会层面的调动，例如美泓盈城市服务执行董事兼总经理颜永翔辞职，改由阳鑫先生为执行董事；杨玉姣女士辞去特发服务财务总监兼董事会秘书一职，由另二人继任各司一职。

一

10月物企战略合作情况

据亿翰物研不完全统计，10月份物企达成战略合作的项目有34起。比起收并购统合业务，目前物企战略合作才是主流趋势，在与各行业企业深入合作扩大业务的同时，控制自身企业规模，减小运营成本，进而保证物企存续性。

从具体的战略合作内容来看，物业企业目前仍旧采取多元化战略合作布局，旨在丰富自身业务类型，拓宽收入来源，增大品牌影响力和市场竞争力。除了签约产业园区和各类商业服务外，物企之间强强联手也不在少数；此外跨行业合作、政企合作等多元化合作方式也屡见不鲜；同时物企也正积极和高科技企业合作，打造新时代智慧化物业服务生态。

产业园区与商业服务合作方面，与产业园区的合作，对于物业企业来说，既是挑战，也是契机，能够通过提供综合园区业务服务，提高自身品牌价值。例如，招商积余与北京科建合作创立北京科建积余物业，致力于打造专属园区服务标准体系，持续提升综合保障服务水平。另外，我们注意到物企之间相互合作的案例，如浙大新宇与城市物业的合作，双方结合各自物业服务领域专属的优势，整合各自资源进行互补，共同打造全新城市综合物管业务。

图表 5：2024年10月物企产业园区和商业服务情况（部分）

资料来源：亿翰物研整理

*注：以企业拼音首字母顺序排列

10月期间，物业企业没有停下多元化合作的脚步，积极参与校园、医疗、食品等领域的战略合作，探索新时代物业业务发展新契机。其中，有2家物业企业和京东物流签署了战略合作协议，共同开展社区智慧化服务建设和供应链优化问题。另外，绿城服务携手红双喜乒乓，助力乒乓运动在儿童中的普及，有利于增加社会效益，并为企业带来良好口碑。还有华润隆地和香港中旅社的合作，在帮助旅游业推广文化产品的同时，也能够为城市带来优质物业服务。

值得一提的是，物企还在尝试和政府单位达成合作，例如新希望服务为宁波轨道交通三号线明辉路区域提供城市物业服务，还有绿城服务签约揭牌杭州老干部大学等和长者文化教育和颐养生活领域的合作。物业企业不仅专注于企业自身价值，通过投身公共领域，联手政府部门为市民带来实打实的福利，带来丰富的社会价值，有利于打造优质品牌形象。

图表 6：2024年10月物企多元化合作情况（部分）