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大家好，我系浪浪。
之前网传的楼市小作文落地，又给彭博猜对了。
不得不揣测，现在彭博是不是官方对外放风的一个渠道，小作文准确率高得惊人。
这一波契税减免，我看很多人觉得没啥用，但对于买房者来说，却是实打实的发钱了。
尤其是总价高的一线城市，我观察了一些房东的情绪，还没交契税的都很兴奋。
有些朋友算了一笔账，她是二套住房，按照之前的政策，需要交3%的税费。
但现在仅需要交1%了，直接立省十几万。
原本留着交税的钱，现在有的打算拿来买车，有的打算拿来投入大A。
不得不说，还是这种 “不劳而获的钱” 能够拉升消费意愿。
但是有部分朋友，心情就很复杂了。
一部分是契税交得早的，享受不到这次税费减免。
一部分是房产面积在140-144区间的，144在之前的政策里，是普宅跟非普宅的契税界限。
比如深圳是原本首套90-144，契税1.5%，为了节税，开发商做了很多卡在143这个面积段的房产。
而现在是首套二套140以下，都是1%，140以上首套是1.5%，二套是3%。
很明显，原本大量卡在非普宅契税征收点前的房产，并没有享受到这次的税收减免。
这一点还是很鸡贼的，有点劫富济贫的意思。
很多人纠结于，类似这样的政策，到底能不能刺激房市。
我提一个不同的视角，其实政策最大的作用，是预期引导。
你看在9.26之前，官方也出台了很多房市的猛药，但效果非常有限。
而在9.26之后，即便当时还没出任何利好，但给到的“止跌回稳”的信号和预期，要远远大于单一政策带来的推动力。
所以你会发现，9.29一线才出解除限购的政策，但在9.29之前，已经有嗅觉敏感的买家开始跑步入场了。
所以你说这一次减契税的作用是什么呢？
还是一个提振信心的作用，不管是存量房贷下调、还是契税减免，都给了一个预期。
上面愿意用真金白银来托房市，不再是停留在喊话阶段了。
也就是说，如果抱着 “房地产有猛药” 的期待，来看房地产政策，总是会低于预期的。
甚至可以说，房地产就没有猛药。
房地产需要的是稳信心和稳预期，我斗胆揣测一下之后的剧本。
第一波要稳信心，给一个房地产利好会持续出台的预期，进而拉升交易量。
交易量提高，估值就稳定了，这样潜在的买家才会下手，毕竟下跌无刚需。
刚需对于涨跌都很敏感，因为刚需承受不起。
涨的时候，承受不起继续上涨的风险，跌的时候，承受不起买了会下跌的风险。
而在10月份，核心城市的核心房产，就走出了一波信心修复的行情。
从M1来看，10月份的居民贷款虽然还在低位，但相比9月份已经有所上涨，说明有人开始加杠杆买房了。
从成交单价来看，一线城市的成交均价止跌了，成交量出现了较大回暖。
不过整体上，走的还是“以价换量”的成交逻辑，说明卖方有信心但不多，还是想趁着利好出货。
而有没有第二波取决于什么呢？对于核心城市的房产来说，取决于通胀预期。
如果有通胀预期，即便经济的基本面还没修复，但买家仍然可能会跑步进场。
因为通胀预期，会在减少供应（惜售）的同时，还创造了需求（抵御通胀）。
说白了，就是看大放水的故事，到底有多少人信。
预期能够决定一部分现实，这也是这波行情能不能持续的关键。
对于一线城市来说，如果预期形成，我是偏乐观的。
因为在通胀预期及放开限购之下，一线的购买力更多取决于对周边乃至全国资金的虹吸。
当然了，前提是通胀预期能够形成，不能的话，这波行情估计就走到年底。
毕竟现在的基本面还是比较弱的，就比如说，房租还是一个下跌的趋势，说明就业形势并不乐观。
而第三波，就取决于基本面以及一些长期利空因素能不能修复。
比如出台了利好生育的政策，并且有用，能扭转一部分长期人口的预期。
再比如企业开始扩张，就业问题得到解决，进入了新一轮的扩张周期。
当前的房价，从估值来看，还是偏高的。
但为什么之前大家不觉得呢，因为房价隐含了对未来的一部分预期定价。
比如大家预期十年后收入翻倍，那么房产翻一倍也很合理，这就会隐含到当前的房价上。
所以现在的房价高不高，不取决于当下，取决于对未来的预期。
如果当地的收入有上涨的预期，房价也会跟潜在的收入预期相匹配，反之亦然。
收入预期很特别，收入预期的破灭，需要被现实来一个猛拽。
而预期的形成，需要自己跟身边人的收入都提高了。
这从居民债务率来理解就是，居民收入上涨，债务率下降。
说到底，长期的基本面才是房价的支撑，现在还是买卖双方在做预期交易的阶段。
很多骚话只能在朋友圈说
不一定正确，但真实
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