2024年第45周广州城市更新市场周报
（11月04日—11月10日）
本期看点
政策资讯：
本期重点收录了2条最新政策，其中省级1条，市级1条。内容主要集中于国有用地出让管理、国土空间总体规划。
行业资讯：
1.重磅发布！直接增加地方化债资源10万亿元
2.广东首笔收购存量住房用作安置房专项借款落地广州
项目动态：
本期，广州市共发布11个项目动态：控制性详细规划调整2项，用地面积267.9公顷；微改造9项，用地面积7.5公顷。
市场资讯：
1.土地挂牌
本期25宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本期5宗土地成交信息。
3.新盘入市
本期有10个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
住宅成交1296套，成交面积139330㎡；商业成交154套，成交面积6533㎡；办公成交129套，成交面积15627㎡；车位成交403个，成交面积5083㎡；合计成交1982套，成交面积166573㎡。
01
政策资讯
本期重点收录了2条最新政策，其中省级1条，市级1条。内容主要集中于国有用地出让管理、国土空间总体规划。具体政策内容要点如下：
1.文件名称：广东省自然资源厅关于进一步规范国有建设用地使用权出让管理相关工作的通知
发布单位：广东省自然资源厅
发布日期：2024-11-7
文件要点：
1、关于拟出让地块的总体要求。本文提出拟出让地块的总体要求——拟出让国有建设用地应取得合法用地手续，符合国土空间规划并在出让前依据详细规划出具规划条件，完成集体土地所有权注销或变更登记，符合“净地”出让要求。
2、关于竞买保证金上限。根据我省近年来涉土领域的违法违纪案件剖析和有关部门提出研究竞买保证金上限的要求，在国家明确土地出让中竞买保证金“不得低于出让最低价20%”的基础上，结合我省土地管理实际，将上限设定为最低价的50%。
3、关于土地出让中宗地的范畴。本文明确了“土地出让应按宗地确定用途，每宗地签订一份土地出让合同。依据国土空间规划用途可以划分为不同宗地的，应先行分割成不同的宗地，再按宗地出让。对不同用途但高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应或分割宗地后不利于节约集约用地的综合用途建设项目用地，市、县自然资源主管部门可以确定主用途并按照一宗土地整体出让，综合各种用途地价后确定出让底价。不得将两宗及以上住宅项目用地‘捆绑’出让”。
4、关于产业用地部门联动监管机制。本文在建立健全土地出让集体决策机制的基础上，提出了“谁提出，谁监管”的原则，明确了：“对可享受优惠政策的市场主体，由市、县人民政府指定投资或行业主管部门出具认定证明，自然资源主管部门登记备案后执行。相关主管部门提出投资强度、环保以及其他有关要求作为土地出让条件的，县级人民政府或开发区（产业园区）管委会应与受让方签订项目监管协议。
5、关于“净地”出让。“净地”出让主要是要求实现政府出让土地的产权关系清晰无争议，开发利用要求明确，且具备动工开发的条件，以保证土地使用权人可以按照出让合同约定进场、使用。“空地”不是“净地”出让的必然要求。
2.文件名称：广州市人民政府关于印发广州市国土空间总体规划（2021—2035年）的通知
发布单位：广州市人民政府
发布日期：2024-11-7
文件要点：
1、目标愿景。2025年，建设成为具有全球影响力的国家中心城市、综合性门户城市，推动实现老城市新活力、“四个出新出彩”取得重大成就。国际商贸中心、综合交通枢纽、科技教育文化中心、省会城市功能大幅增强，宜居水平全面提升，粤港澳大湾区区域发展核心引擎作用充分彰显。2035年，建设成为具有国际竞争力的世界城市，率先实现中国式现代化。创新引领力、枢纽辐射力、文化感召力、贸易影响力、生产服务力、全球资源要素配置能力、现代化治理能力全面增强，城市与自然生态和谐相融，海洋特色全面彰显，引领全面建成宜居宜业宜游的国际一流湾区。2050年，全面建成具有经典魅力和时代活力的中心型世界城市，在全球城市网络中发挥更广泛、更全面的引领作用。
2、明确存量盘活行动。推进新中轴线南段、广州火车站周边、环市东等重点功能片区、综合交通枢纽周边旧村庄、旧城镇等存量空间全面改造与混合改造，助力城市高质量发展；坚持依法征收、净地出让，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，因地制宜推进城中村改造；推进中心城区老旧小区微改造，完善功能配套、改善人居环境、增加开敞空间，焕发老城生机活力；有序推动村镇工业集聚区更新改造，形成一批更新改造试点示范园区。
02
行业资讯
1.重磅发布！直接增加地方化债资源10万亿元
2024年11月8日，十四届全国人大常委会第十二次会议闭幕。会议表决通过了全国人大常委会关于批准《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》的决议。财政部等有关负责人介绍情况，并答记者问。
议案提出，为贯彻落实党中央决策部署，在压实地方主体责任的基础上，建议增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务。
从2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。
2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。
持续保持“零容忍”的高压监管态势，对新增隐性债务发现一起、查处一起、问责一起。
这次置换，近三年密集安排8.4万亿元，显著降低了近几年地方需消化的隐性债务规模，让地方卸下包袱、轻装上阵。
加大中央对地方转移支付规模，加强对科技创新、民生等重点领域投入保障力度。
2.广东首笔收购存量住房用作安置房专项借款落地广州
11月4日，农业发展银行广东省分行向广州市黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放专项借款1071万元，用于收购存量商品房用作村民安置房，标志着广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地广州。
根据住房城乡建设部通知精神，城中村改造安置房尚未开工的项目应坚持消化存量和优化增量相结合，在尊重村民意愿的基础上，因地制宜组织被征收村（居）民购买存量住房用作安置房。省委、省政府高度重视城中村改造，省委、省政府主要领导召开专题会议研究，要求相关城市加力提速推进城中村改造，用好用足专项借款收购存量商品住房用作安置房政策，推动商品房去库存。省有关部门第一时间组织政策支持的广州等7个城市开展专项摸底，摸清城市和项目需求。为赶上“金九银十”购房旺季时间节点，坚持“成熟一批申报一批”原则，9月27日，省有关部门会同两家政策性银行，对广州、佛山共12个申请专项借款购买安置房的项目及相关佐证材料进行审核，并按要求推送住房城乡建设部。国庆黄金周，广州、佛山有关项目实施主体组织村民到附近意向的商品房小区看房选房，抓紧办理请款购房相关手续。
此次发放首笔购买安置房借款的“五村七片”项目，位于广州市黄埔区知识城环九龙湖总部核心区西部，总投资155亿元，涉及征地面积177.78公顷，动迁安置村民4167户，复建地块面积39.30公顷，复建计容建筑面积124.11万平方米。黄埔区在今年4月出台城中村改造项目房票安置实施细则，以“五村七片”项目为试点，发放全国第一张城中村改造新模式项目房票，并在7月正式搭建全省第一个房票“房源超市”，目前已有17个楼盘上架备选。近期，国家开发银行、农业发展银行将陆续向“五村七片”项目发放首期2.5亿元专项借款用于购买安置房。
另外，佛山市南海区黄岐东秀城中村改造项目也于近日签订安置房回购协议，两家政策性银行将于近期发放购买安置房专项借款11.9亿元。
下一步，广东省将加强工作调度指导，督促已经申请使用专项借款购买安置房的广州、佛山市加大工作力度，组织相关项目村民看房选房、签订购房协议，尽快请领使用专项借款。指导其他城市加强宣传发动，组织更多项目采取购买存量商品房的方式解决安置住房问题，助力房地产去库存。
03
项目动态
本期，广州市共发布11个项目动态：控制性详细规划调整2项，用地面积267.9公顷；微改造9项，用地面积7.5公顷。
1、控制性详细规划调整
1
广州市白云区石井街道广州湾区新岸潭村片区项目
项目位置：位于白云区中部，紧邻广州白云站西侧，东至石槎路、西至庆槎路、南至西槎路、北至张村风采南路，涉及AB2706、AB2709、AB2711、AB2713、AB2714、AB2715、AB2716规划管理单元
用地面积：2340000㎡
（一）规划用地和指标
充分发挥广州白云站辐射带动作用，优化用地布局，在广州白云站周边集中布局产业用地沿石井河两侧营造尺度宜人、配套完善、职住平衡的产城融合社区，整体提升片区的人居环境。规划总用地面积约234公顷，总建设量约374万㎡。
(二)交通优化
基本延续原有路网结构，完善次支路网体系，优化调整线型，提高路网密度。
(三)公服优化
高质量、高标准配置公共服务设施约182处，主要包含学校、幼儿园、文体中心、社区中社会停车场、社区卫生服务站等。
(四)河涌水系优化
充分保障水安全，结合道路实施与公共空间设计，优化微调潭涌、同德二站排水渠2条河涌线位，增加河涌长度、增大河道水面率，增强河涌水景观、水环境和水生态功能。
(五)开敞空间优化
用好石井河等优质生态资源，贯通“云山珠水”城市廊道，提升河涌岸线两侧的景观品质打造绿色生态的高品质生活社区。
项目控规调整示意图
2
广州市黄埔区长岭街道水西（水西片）旧村改造项目（AG0109、AG0110规划管理单元）
项目位置：位于黄埔区中部，西、北至下岭山，南至广佛肇高速路
用地面积：338700㎡
一、用地布局及规划指标调整
1.改造范围内：将村庄建设用地(商业用地兼容商务用地)、村庄建设用地（二类居住用地）、加油加气站用地、防护绿地等用地调整为二类居住用地、二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地、商业用地、商业用地兼容商务用地、商业用地兼容商务用地兼容居住用地兼容公共交通场站用地、文化设施兼容商业用地、中小学用地、服务设施用地、体育用地、公园绿地、公园绿地兼容体育用地、防护绿地等用地。
2.改造范围外：结合改造范围内调整情况及相关规划，对周边地块进行调整，新增一处供电用地；优化体育用地、文化设施用地布局；取消一处二类居住用地、一处中小学用地。
3.改造范围内总建筑面积由29.09万㎡调整至120.63万㎡，较现行控规增加91.54万㎡；改造范围外总建筑面积由30.9万㎡调整至18.7万㎡，较现行控规减少12.2万㎡，主要涉及二类居住用地；规划管理单元范围内总建筑面积由59.99万㎡调整至139.33万㎡，增加79.34万㎡。
二、综合交通规划
1.道路交通：为提升片区路网通行能力和交通可达性，调整8条道路线位，其中新增2条道路，拓宽6条道路。
2.公共交通：调整后，新增1个公交首末站，新增2处公共停车场
三、公共服务设施规划
改造范围内规划人口2.56万人，改造范围内规划公共服务与市政公用设施总建筑面积约8.80万㎡，共94处，较现行控规增加58处；改造范围外规划公服24处，较现行控规增加3处；规划管理单元范围内规划公共服务与市政公用设施共118处。
四、传统村落保护
落实已批复的《广州市传统村落水西村旧址保护利用及修复实施方案》。
项目控规调整示意图
2、微改造
1
广州市南沙区东涌镇东发二区商品房等6个老旧小区改造项目
项目位置：位于广州市南沙区
建设规模及主要内容：本项目包含东涌镇东涌社区东发二区商品房、东涌镇东涌社区东信园小区商品房（东兴三路临街楼宇）、大岗镇二湾社区振兴路38号-50号（双号）、大岗镇二湾社区振兴路19-21号（单号）、大岗镇镇南社区人民路七巷6-8号和榄核镇榄核社区广场路6街17号第2、3、5、6、8、9栋等6个老旧小区改造，改造总建筑面积约6.865万㎡，主要建设内容包括房屋建筑本体共用部分，重点改造建筑老旧楼栋门、更换楼道照明、粉刷修缮楼道、规范楼道三线、更换楼栋排水设施、维修化粪池、维修外墙等；小区公共部分，改造提升小区公共空间、提升小区入口、增设非机动车泊位、增设信息宣传栏等。
总投资：2965.34万元
资金来源：由区级财政资金保障并积极争取中央、省、市财政资金支持，具体资金安排以政府投资年度计划为准
建设单位：广州市南沙区城市更新土地整备中心
建设期限：10个月
2
广州市南沙区南沙街道海棠花园等7个老旧小区改造项目
项目位置：位于广州市南沙区
建设规模及主要内容：本项目包含黄阁镇黄阁社区怡景园、南沙街金沙社区海棠花园、港湾街南沙社区江南路122号、港湾街南沙社区合管会宿舍（合联楼）、港湾街南沙社区珠江中路21号供电局宿舍、港湾街南沙社区海傍路28号医院宿舍、港湾街南沙社区珠江西路41-43号农商宿舍等7个老旧小区改造，改造总建筑面积约7.15万㎡，主要建设内容包括房屋建筑本体共用部分，重点改造建筑老旧楼栋门、更换楼道照明、粉刷修缮楼道、规范楼道三线、更换楼栋排水设施、维修化粪池、维修外墙等；小区公共部分，改造提升小区公共空间、提升小区入口、增设非机动车泊位、增设信息宣传栏等。
总投资：3027.55万元
资金来源：由区级财政资金保障并积极争取中央、省、市财政资金支持，具体资金安排以政府投资年度计划为准
建设单位：广州市南沙区城市更新土地整备中心
建设期限：10个月
3
广州市白云区三元里街道民航职工家属区绿化街小区老旧小区改造项目
项目位置：位于白云区三元里街道，东至航云北街，南至飞云东街，西至机场路，北至广东省二院民航院区
用地面积：12600㎡
建设规模及主要内容：改造建筑总面积约3.94万㎡。项目改造内容共33项，房屋建筑本体共用部分12项，小区公共部分21项，其中基础类20项，完善类10项，提升类3项。改造内容包括楼道修缮、更换楼道照明、楼栋排水维修、增设适老化设施、消防设施、修缮围墙、改造提升小区公共空间、增设机动车泊位等。
总投资：1780万元
资金来源：区财政资金
建设单位：白云区住房建设交通局
建设期限：2025.4-2025.11
4
广州市白云区三元里街道金隆基小区老旧小区改造项目
项目位置：位于白云区三元里街道，东至东横路，南至石榴桥路街村集资楼西至兴云路北至国航小区
用地面积：3700㎡
建设规模及主要内容：改造建筑总面积约1.05万㎡。项目改造内容共34项，房屋建筑本体共用部分16项，小区公共部分18项，其中基础类23项，完善类9项，提升类2项。改造内容包括楼道修缮、外墙整治、更换楼道照明、楼栋排水维修、增设适老化设施、消防设施、三线整治、增设快递设施等。
总投资：760万元
资金来源：区财政资金
建设单位：白云区住房建设交通局
建设期限：2025.4-2025.11
5
广州市白云区三元里街道松云街1-35号小区老旧小区改造项目
项目位置：位于白云区三元里街道，东至机场路，南至南云西街，西至机场小区，北至白云机场第一生活区
用地面积：6900㎡
建设规模及主要内容：改造建筑总面积约1.25万㎡。项目改造内容共34项，房屋建筑本体共用部分13项，小区公共部分21项，其中基础类22项，完善类10项，提升类2项。改造内容包括楼道修缮、更换楼道照明、楼栋排水维修、增设适老化设施、消防设施、修缮围墙、三线整治、改造小区公共空间、增设非机动车泊位等。
总投资：1160万元
资金来源：区财政资金
建设单位：白云区住房建设交通局
建设期限：2025.4-2025.11
6
广州市白云区三元里街道机场油料宿舍老旧小区改造项目
项目位置：位于白云区三元里街道，东至天健云山府，南至军区废地，西至机场东门街，北至金钟横路44号大院
用地面积：4700㎡
建设规模及主要内容：改造建筑总面积约0.89万㎡。项目改造内容共27项，房屋建筑本体共用部分9项，小区公共部分18项，其中基础类17项，完善类8项，提升类2项。改造内容包括楼道修缮、更换楼道照明、楼栋排水维修、增设适老化设施、消防设施、三线整治、改造提升小区公共空间、增设非机动车泊位等。
总投资：720万元
资金来源：区财政资金
建设单位：白云区住房建设交通局
建设期限：2025.4-2025.11
7
广州市白云区三元里街道百事佳A区小区老旧小区改造项目
项目位置：位于白云区三元里街道，东至云苑新村，西至利源大厦，南至石榴桥路，北至金钟横路
用地面积：26500㎡
建设规模及主要内容：改造建筑总面积约9.55万㎡。项目改造内容共34项，房屋建筑本体共用部分11项，小区公共部分23项，其中基础类22项，完善类9项，提升类3项。改造内容包括楼道修缮、更换楼道照明、楼栋排水维修、化粪池、消防设施、修缮围墙、三线整治、改造提升小区公共空间、增设非机动车泊位等。
总投资：2630万元
资金来源：区财政资金
建设单位：白云区住房建设交通局
建设期限：2025.4-2025.11
8
广州市白云区三元里街道百事佳B区小区老旧小区改造项目
项目位置：位于白云区三元里街道，东至华兴苑小区南至兴泰路西边兴发广场北至石榴桥路
用地面积：16300㎡
建设规模及主要内容：改造建筑总面积约2.79万㎡。项目改造内容共36项，房屋建筑本体共用部分11项，小区公共部分25项，其中基础类23项，完善类11项，提升类2项。改造内容包括楼道修缮、更换楼道照明、楼栋排水维修、化粪池、消防设施、修缮围墙、三线整治、改造提升小区公共空间、增设非机动车泊位等。
总投资：1590万元
资金来源：区财政资金
建设单位：白云区住房建设交通局
建设期限：2025.4-2025.11
9
广州市白云区三元里街道南云西街4、6号老旧小区改造项目
项目位置：位于白云区三元里街道，东至松云街，南至棠景街，西至利民南，北至中兴医院
用地面积：3900㎡
建设规模及主要内容：改造建筑总面积约2.09万㎡。项目改造内容共28项，房屋建筑本体共用部分8项，小区公共部分20项，其中基础类18项，完善类8项，提升类2项。改造内容包括楼道修缮、更换楼道照明、三线整治、消防设施、楼栋排水维修、化粪池、外墙治理、增设适老化设施、监控设施、小区道路改善、修缮围墙、改造提升小区公共空间、增设非机动车泊位等。
总投资：690万元
资金来源：区财政资金
建设单位：白云区住房建设交通局
建设期限：2025.4-2025.11
04
市场资讯
1.土地挂牌
本期有25宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本期有5宗土地成交信息。
3.新盘入市
本期有10个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
统计时间：2024年11月4日至2024年11月10日
数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心
2024年第18-19周广州城市更新市场周报
周报
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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。
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