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问答404期
问答不间断，房哥周五见，中午12点，直播间开门，话题：契税降了，增值税减免有可能吗？这算不算变相发钱，促进买房？
问：房哥如何评价大明宫金茂府，相比文教园二者怎么选？
答：月初我专门去小区收房现场看了，不由的感慨，除了预算不够是我的问题，其他没有问题。从大门，景观，儿童区，架空层，再到室内精装，车库，机房，各个位置的呈现效果都很不错。
业主的反馈也很好，并没有这两年不少小区降标简配的风波，小区自住为主，开始搬家的人也很多，在西安今年的交房小区里，表现绝对是优质级别。
但位置上还是有遗憾的，生活便利，但大明宫区域发展门槛有限，交通，商业，公园强，教育一般，买在这里的以北郊地缘为主。
大明宫金茂府交付报告：
但文教园接下来的金茂府不一样，除了星河湾隔壁的地，理工大地铁口的地也是金茂拍的，这里的地段更受西北人认可，又有曲江标签，盲猜金茂的产品定位是要比大明宫高的。
预算充足，终极自住的前提下，文教园的金茂府绝对算西安当下新房的优质资产，甚至比CCBD的金茂，在配套兑现上都要更强。
金茂的小区虽然在二手房市场表现一般，但自住确实是一流的存在。
问：沣东融合区如果仿照曲江南湖建低密洋房，还是会有人买单的？
答：南湖只有一个，曲江也只有一个，现在大家看到周边都是大户型，低密度小区，有很大的原因是因为周边景区聚集，本就有限高的因素，南湖外围的区域，中海御湖、雅居乐御宾府、万科金域曲江这些还是回归高层。
因此，在主城区人多地少的西安，想要住低密，要么成本极高，要么都在远郊秦汉，浐灞，泾河，空港，梁家滩。
从目前沣东融合区供应的土地看，基本容积率在2.5左右，可以建小高+高层，已经比软件新城的纯高层密度低了，但想要达到昆明池周边的低密，并不现实。
从需求上看，融合区更多承接的是软新的刚需外溢，高层需求是这里的主流；从现状看，低密区域主要在诗经里一带，容积率2以下；从开发成本看，融合区还在起步，配套不足，高价做低密，市场不一定买单。
这么多年，大家都希望自己的区域是下一个南湖，但未央湖，浐灞，昆明池，秦汉却各走各的路，曲江在很长一段时间内，仍是西安唯一的豪宅聚集区。
问：200万预算在丈八北路沿线，有什么房可选？
答：以前这个预算在高新是高攀不起，现在二手房降价了，不说横着走，起码选择很多了，丈八北路沿线主要看高新范围，从3号线地铁口向南到丈八宾馆。
第一个是天朗蓝湖树，小区中规中矩，地铁口，配套好，学区高新十二小，目前二手房均价16500+。
第二个是利君明天，相似位置，配套，房龄更老，学区高新第二学校，挂牌均价16500+左右。
第三个是万科翡翠天誉，沿线难得的次新房，大品牌，学区高新十三小，200万预算内能够到最小面积，均价20000+。
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剩下的备选里，玫瑰公馆，学区十三小，价格户型适中，均价16000+，龙城铭园、鸿基新城，学区十三小、第一学校，均价15000+，新房有在售的绿城秋月苑，预算内可以。
剩下的热门小区保利天悦、万科国宾都超预算了，再往国宾中央区密度高，中铁缤纷南郡小面积够，但房龄老，都可以在备选里。
问：港务区陆港云启怎么样，看中172㎡四室，拿不定主意？
答：从位置看，妥妥的奥体白菜心，陆港云启背后是铁一陆港，面前是奥体场馆，西侧是灞河岸线，东侧有地铁3号线，周边的融创望江府、中粮奥体壹号、绿城全运村一直都是网红摇号盘。
平销还有房主要是面积太大，很多人在港务区买房自住，投资目的都有，172㎡起步门槛的小区，总价偏高，转手难度大，远没有区域内143㎡的吃香。
因此，自用，自住，上学的属性很明确，流通性上差一些，开发商为区域内的国企，此前开发陆港金海岸、滨海湾，已入住多年，小区中规中矩，胜在位置。
云启的172㎡算是小区最小门槛，套娃户型，标准大平层结构，总价在260万起步，三代住宅，没有阳台、露台大赠送，但自住舒适度是够的。
买不买取决于是否长期自住，是否上学需求，不急的话可以等招商的西安玺！
问：目前学区是高新四完，上学加改善，中建、中粮、陕建怎么选？
答：别人都是从长安，雁塔往高新搬，你反着走，四完在软件新城算不错的学校，周边的二手房普遍刚需，新房还未交房，就地看，预算少的南飞鸿、紫薇、高科，预算多的看绿城、金泰。
预算有限，又要改善，在高新，必然选不到太好的房子，但跨区域，就没有高新的保值优势，看个人取舍了。
上述的三选一里，中建性价比很高，前提是接受地铁上盖的TOD方式，认可小区交付后中规中矩的市场表现，买这里主要图学区和便宜。
而中粮比较均衡，品牌，产品，交房都不会差，但地处长安，地段上矮了一头，住惯高新的，去长安改善的很少。
陕建卖点在紧邻学校，品牌很一般，地段也一般，交付无案例，和周边泰发祥、龙湖、中海比没有明显优势。
西沣路沿线，首选还是二手，大户型的融创西安宸院、万科高新华府、金地中央公园、新城首府，新房有中海锦业元晟的一期，二期。
问：城北经开学区房，城市锦上怎么样，多钱适合入手？
答：在经开第一学校的南校区学区范围内，是最好的小区，房龄新，小区环境也好一些，紧贴学校，西侧有汉城湖，北边有8号线，东边是学校。
相比同样学区内的海璟台北湾，居住舒适度更高，这个小区也是当年摇号的热门小区。
得益于经开一校在城北的强势学区地位，城市锦上价格也一直稳定，二手房挂牌均价在18000+左右，对比城北二手房行情，还是贵了，有继续谈价的空间。
单纯上学，预算更低还有海璟台北湾，预算高的又不一定看这里，17000+以内会是一个大家都比较接受的价格。
问：保利天珺的168㎡户型，房哥给点意见？
答：曲江二期的小换大，旧换新一直是个难题，天珺的上市给了很好的备选，一方面紧邻曲江，熟悉的生活范围，同时价格又比曲江的CCBD要低，可以作为平替。
小区本身百亩体量，目前还在开发初期，四代住宅，高层产品，和当下新房保持主流，景观，立面，会所的呈现都还不错，21000+的均价，卖的还挺好。
往后的发展取决于后续地块的开发进度，是否让区域面貌一新，同时紧邻CCBD南区，曲江的土拍，配套，建设进度也影响这里的房价预期。
建面约168㎡的四室户型很主流，四面宽朝南，宽厅，双套房都有，还有很大的露台赠送面积，又是独立电梯入户，楼栋都在小区中间，自住体验还是可以的。
问：房哥，城南买房推荐，紫郡长安、裕昌太阳城、融侨馨苑？
答：准确说是南三环电子城沿线，选择其实很少，要么是很老的小区，家属院，要么是城改项目，密度高，居住舒适度一般，学区一般。
紫郡长安，典型刚需盘，密度高，生活便利，胜在价格便宜，裕昌太阳城，太老，价格不高，胜在生活便利，融侨馨苑过往因为西工大学校溢价很高，如今回归正常，依旧是大社区，密度不低。
同样预算完全可以看次新房，电子城区域，天地源万熙天地，二手房18000+，西沣路沿线，万科高新华府、海亮新英里、融创西安宸院等，16000+左右。
新房部分，不离开电子城就看信达雁栖云著，雁南公园就看中海锦业元晟，前者产品一般，胜在生活方便，后者品牌更好，胜在靠近公园。
城南尤其是西部大道沿线，是今年新房，新地的供应主力，能买新房不看二手。
【楼盘点评】
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【装修报告】
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作者：Kikyo
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