激活“存量”，上官同君用“重塑城市”定义城市更新|cbd|上官同君|城市更新项目|存量|老城区|街区|郑东新区|重塑城市

近日，王牌智库首席专家、董事长上官同君受邀率队前往开封，参加在河南对外经济贸易职业学院举办的2024年郑东新区城市更新业务能力提升培训班开班仪式。会上，作了主题为《重塑城市——新型基础设施引领下的城市更新与转型》的专场培训。郑东新区城市更新专班主任梁百川、河南省对外经济贸易职业学院继续教育学院院长王娜、哲大鼎力商学院院长吴莹以及郑东新区管委会相关工作人员共计70余人与会。

作为中国县域经济实战运营专家、中国城市运营实战专家、中国新型城镇化运营专家，上官同君的主题培训是基于当前“城市更新”的时代大背景顺势而为，也是继郑州CBD建成22周年发展论坛谈“城市更新”话题后再一次聚焦“城市更新”。（）

主题培训中，上官同君将城市更新定义为“重塑城市”。他认为，城市更新时代的到来，为各地方政府出了一道新考题，从城市硬件的增容到城市品质软件的提升，意味着一场激活“存量”的城市更新行动已提上日程。培训中，他从“城市更新”的时代表征和内涵出发，深度剖析了城市更新资金流向、市场投资潜力、市场空间等纵深维度，并以河南省目前城市更新的现状和所处的阶段为切入点，解读了河南省有关城市更新的政策、文件。

他指出，面临城市更新的时代强音，尤其是百亿资金流向城市更新的政策红利，各地方政府需要迎势而上，把更多的注意力投向存量空间的优化提升上，不仅要重视城市更新的“硬件”，更要注重在城市更新的“软件“提升上下足功夫。

城市更新的市场投资潜力巨大，市场空间巨大，河南省俨然已进入系统谋划阶段。尤其是在完善城市更新法规和标准、完善城市更新推进机制、构建城市更新多元投融资机制等方面的做法，已经谋在前有所行动。从前瞻布局来看，河南省的城市更新，未来还需要聚焦六大重点任务，以探索城市更新由“开发”向“经营”转变：

一是先抓城市更新项目落地顶层设计，先抓定位策划的“魂”。落地到“城市更新”规划设计任务书，编制城市更新规划，按照时间节点要求，有计划地谋划城市更新规划；

二是推进旧城改造提升，深入开展老旧小区、城中村、老旧街区及老厂区改造、加强保护传承；

三是加大基础设施补短板力度，如加强城市交通体系建设，推进城市供水、智能停车设施、无障碍设施建设；

四是提升城市生态环境，重点做好推进城市绿色空间建设。实施城镇污水、垃圾综合治理；

五是提高城市安全韧性，包括持续提升城市排水防涝能力、全面推进城市生命线安全工程建设；

六是提升公共服务水平，重点提升城市管理智能化水平、推进通信基础设施及公共服务体系建设，这是经常被忽略的城市更新的“软件”。

就郑州市的城市更新而言，上官同君建议先抓城市更新顶层设计，再抓规划统筹全局，以文化创新驱动，更新重塑商城魅力与城市活力，致力打造智韧安全城，营造宜居美空间。这需要郑州市持续激活存量用地，提升产业效能，打造国际消费新地标：

一是盘活低效产业用地，推动产业转型升级。包括保护主城区制造业空间底线，推动存量工业用地更新提质；推动低效楼宇提质增效，提升楼宇品质和效益；积极推进老旧厂房、仓库保护式更新再利用；有序推动低端市场疏解升级；灵活保障创新空间多元供给；

二是重塑中原商都魅力，打造国际消费城市。方式方法上，可以打造国际消费地标，提升消费国际化水平；完善城市商圈体系，满足多层次消费需求；推进“商业+”特色消费街区建设，营造多彩体验场景为目标，重塑中原商都的魅力；

三是持续提升城市综合防灾减灾能力，构建抵御重大风险隐患的城市应急管理体系，完善防灾减灾空间布局与设施配套建设，推进新型基础设施和智慧社区建设，完善智慧城市灾害预警和应急机制，增强城市应对自然灾害的韧性。

在推进策略上，上官同君指出，作答城市更新这一时代课题，郑州市政府需要用多维视角来看，既要学习国内一线城市的更新模式，又要学以致用探索出一条适合本地的城市更新落地方案；既要清晰认识城市更新当前面临的阻力，又要思考应对城市更新挑战的办法和高质量发展的方案。

上官同君说，郑州市城市更新能够做出亮点的有两个项目可以包装。一个是郑州市二七商圈复兴工程，一个是郑东新区。这两个项目，一个是郑州市老城区，一个是郑州市新城区。王牌智库对这两个项目都有深入的研究。本次培训案例将郑东新区的城市更新作为实践样本，系统谋划郑东新区城市更新工程。

首先，顶层设计调研在先，摸清一个真实的郑东新区建设现状、布局、交通情况、商业发展情况、生态环境现状、城市管理现状；

其次，须把握问题导向，研透郑东新区目前已经存在的“大城市病”，郑东新区的产城融合是否合理，郑东新区的城市更新工作是否体系健全、推行过程是否存在困难等；

最后，基于郑东新区的市情有方略地推进城市更新。当然，要站位高远，做好城市品牌形象、软实力、幸福指数、安商营商等多维度的更新，实现挖潜“土地存量”红利的目的。

小结

当前地方政府推进城市更新，须搞明白新时代城市更新的逻辑。须清晰城市更新具体更新什么、城市更新的钱从哪里来、如何将存量系统转化为质量等问题；就需要分析城市更新的发展趋势，用顶层设计的工作方法和“策划+规划+项目化”的行动导引，将城市更新蓝图转化为系统抓手，算好账，分项目地实现闭环运营。

这需要地方政府把更多的注意力资源和发展资源投向城市存量空间的挖潜上，尤其要用顶层设计的工作方法系统谋划，思考追求“土地增量”红利向挖潜“土地存量”红利的实施路径，进而以激活“存量”为抓手，补“面子”，修“里子”，重塑城市，让城市面貌翻新、城市品牌焕新、城市宜居生活空间革新等成为“城市新生”的强有力动能支撑。

培训亮点摘记

城市更新是摆在当前各地方政府面前的时代考题，已然被提升到前所未有的高度。作为城市发展的新诉求，城市更新实际上也是解决“大城市病”的时代刚需，如何聚焦城市的发展现状、堵点与难点，精准找到“城市更新时代”城市发展的新动能和经济增长的新燃点，是各地方政府需要思考的城市内涵式高质量发展的课题。

上官同君在培训中指出，城市更新是城市迈向更高发展水平的必经阶段，这个阶段的主要特征是城市开发从大拆大建的“高速发展”时代转型为小修小补的“城市更新”。因此，城市更新不仅要更新硬件，还要更新软件。

“王牌智库在研发郑东新区CBD城市更新课题的过程中，创新性提出“郑东新区CBD已到‘中年’，该给郑东新区CBD导入城市更新了”的理念。他认为，建成区做好城市更新系统工程，需要做好策划升级、规划升级、投资升级、运营升级等四大“文章”，要用“经营城市、经营土地、经营财政”的实战经验持续赋能城市更新。具体来讲：

一是郑东新区城市更新需要持续沿用顶层设计的工作方法，以顶层设计指挥棒战略指引郑东新区高质量发展系统解决方案的落地实施；

二是预防并精准解题“大城市病”的诸多难点、堵点，包括产业升级、楼宇经济等破局，全新构建创新CBD的城市更新系统；

三是专项研发，整合深圳知名公益组织创业公社及其联手王牌智库一起孵化的“六人茶局”正在策动实施的“深圳亲邻计划”，王牌智库通过专业招商落地郑东新区，策划“郑州亲邻计划”，重点打造郑东新区CBD区域城市更新的“软件”。

上官同君说：郑东新区CBD策划城市更新和传统的城市更新研究策划有根本的不同，还有很多创新的空间。王牌智库抛砖引玉，希望郑东新区能够重视此次城市更新的项目策划和包装，专门立项推进，争取打造郑东新区城市更新样板案例，引领国内新城区建设领域的城市更新最新方向。

最后，上官同君建议：学习开封好榜样，开封市的城市更新很有特色，河南省市、县、区及国内城市纷纷来开封市学习城市更新经验。此次培训，王牌智库帮忙联系开封市住建局安排开封市城市更新考察路线，开封市住建局长霍国防高度重视亲自安排部署。

郑东新区城市更新培训班这种“考察+实训”的模式能够推广，学习也是生产力，在干中学，在学中悟，逐步提升城市更新一线直接落实操盘的局委、办事处的执行力。学明白了，就能干明白了。

开封市城市更新典型案例“小档案”

开封城墙

开封城墙全长14.4公里，被国务院列为第四批全国重点文物保护单位。为了让古城墙在城市更新过程中焕发新活力，开封坚持保护第一，保护+保留+修缮+更新，运用“绣花”“织补”方式，实施“针灸式”微更新、微改造。包括用原工艺，原材料，原作法，采用与原城墙材质一模一样的城墙砖，对缺失的部分进行修缮，对城墙的门楼和地下的人防采取最小干预的办法进行现状保护，呈现完整的明清古城墙。

通过修缮和保护，开封已实现城墙墙体、绿道、环路、人防、水系“五贯通”，打造了“城上游览研学、城内通路行车、城外水系贯通、绿色廊道环绕”的古城墙生态旅游环。

开封双龙巷

相传宋代皇帝赵匡胤、赵匡义两兄弟曾居住在该巷故而得名“双龙巷”，位于开封市老城区东偏北的区域，占地217亩，总投资27亿元，东西向主街590米。

2014年起，双龙巷历史文化街区本着“修旧如旧”的理念进行修缮，尽可能还原街巷肌理和古建筑风貌。“三态合一”，街巷广场等公共空间系统及其地下的给排水、电力、电信、燃气、热力等市政设施网络先期一次性建成，保障街巷肌理，同时通过街巷划分院落组团，方便后期的长期开发，是开封的网红打卡圣地。

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