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香港素以国际金融中心著称，中环则当之无愧是国际金融中心的中心，汇集了全球大量金融头部机构，做金融，中环写字楼不光有着商业属性，自身也具有金融属性，因此说中环写字楼的行情表现是香港金融业的晴雨表并不为过。如今晴雨表急速转阴，这样的转变意味着中环将就此一蹶不振，还是新的商机正在酝酿，值得关注。

中国（深圳）综合开发研究院港澳及区域发展研究所所长

张玉阁

业主心态发生变化

“据我们所了解的情况，以往中环的业主多持着这样的一种心态，就算物业没有人租也不愿意降低租金，因为保持物业的价格不下跌对他们来说非常重要，一旦物业租金下降连带着银行将物业作为抵押物的估值下调，那对业主整体财富及财务状况的影响会很大。如今业主们不再考虑整体财务的问题，只要物业能租出去，下调租金也能接受，这是一种非常大的心态转变。”国家高端智库中国（深圳）综合开发研究院港澳及区域发展研究所所长张玉阁向记者分享。

最令人诧异的是，这样的转变正发生在利好消息频出的当下。今年9月，深研院刚与英国Z/Yen集团联合发布“全球金融中心指数”报告，香港的总排名时隔两年多首次超越新加坡，较今年3月上升一位，为全球第三位，居亚太区之首。香港特区政府发言人表示，报告明确肯定香港作为全球领先金融中心的地位与实力。

10月初，美国斯坦福大学及Elsevier公布2024年“全球前2%顶尖科学家”排行榜数据，盘点出全港共有1,534名学者入选“年度科学影响力排行榜”，较去年增加80名，更有13人打入所属学科领域的全球十大，全球万分之一的顶级学者集中在仅有700万人口的香港。

10月下旬，行政长官李家超发表任内第三份《施政报告》，报告内明确提到要巩固提升国际金融中心地位，为此提出多项措施，深化“互联互通”，丰富离岸人民币业务；进一步强化国际资产及财富管理中心地位；进一步优化证券市场；建立国际黄金交易市场，构建国际级黄金仓储。

张所长认为，在这样的时期中环写字楼租金依旧显示下跌态势，侧面反应出人们对香港未来发展的信心指数出现了问题，“前总理温家宝曾说过‘信心比黄金都重要’，租金下挫就象是股票集体下跌一样，显示出人们对它的未来是不看好的，预期偏向负面。”

香港受美国和内地的双重压力

过去，人们常常因香港背靠祖国、面相世界的独特地理和政治优势艳羡香港，如今，香港却因拥有这样的基因备受影响。张所长表示，中环写字楼租金急挫和空置率的提升不单纯是香港自身的问题，而是在一个普遍的外围环境影响下的结果，或者说是一种对国际和周边的局势发展变化的反应，“作为一个开放城市，很多外部的变化一定会体现在香港自身。作家陈贯中曾讲，从周期上来说，因为香港实行联系汇率制度，香港和美国的关系可能是美国好，香港就好；内地好，香港也好。在当今这样特殊的环境里边，香港则可能受到来自美国和内地两方的负面压力，既受美国制裁，又被内地的经济挑战影响，有很多指标显示现在内地经济压力很大，许多城市，包括深圳、东莞在内，第三季度GDP的增长速度比上半年减慢。”

外围的变动是显然的，近年来自欧美等国际企业进驻香港的数量在减少，来自内地及中东的资本和机构在流入，因此整体来看香港外资机构的总量相对来说保持了稳定，但内部结构发生了变化。从数据来看，2023年年尾香港政府统计处发布有关境外母公司的驻港公司按年统计调查报告显示，按地区总部、地区办事处及当地办事处总数计算，共有9039间，与2019年的9040间几乎持平。

趋势上，美国、日本及英国公司在港的地区总部数量在逐年减少，内地公司在港的地区总部的数量有所增加。呈现出的结果是内地公司在港设地区总部的数量最多，有247间，其次是美国公司以及日本公司。

新的机会正在酝酿？

过去，人们总批评香港的楼价及租金过高，认为这是香港的一大弊端，这样的高成本会在一定程度上抑制多元产业的发展，唯有高增值产业如金融如才能承担如此高昂的成本。现在租金下调回落，是否为其他产业发展让出了空间，算是好事一件呢？这需要时间观察。

从张所长的观察中，除了香港的内外资结构进入了调整阶段，还有另外两大因素可能在持续的发挥著作用，“首先是港人北上消费，餐饮业和零售业面临巨大冲击，离开香港去消费的人多了，同时内地来香港的人却在避免消费，汇率上人民币比港币将近1：1，香港以前奢侈品与电子产品的价格优势减弱了，这样的状态还在持续，什么时候能到达动态平衡还有待观察。其次是香港电子商务的发展可能出现了新的苗头，过去香港由于独特的城市空间结构，包括人口消费的特点，电子商务受到了一定制约，现在在内外部冲击同时作用的情况下，香港的电子商务可能会有新的可能，这也会对城市的空间功能和产业样态产生影响，整个城市的商业空间功能可能要进行重组。”

租金急挫，是香港的产业结构产生变化的信号灯吗？如果是，这样的结构变化能顺利完成，最利于香港吗？目前还无法断言，无人能够准确判断这样的下跌态势还将维持多久，这是周期性还是结构性的问题，是内部供需关系发生波动的作用更大还是外围冲击更大？

很多决定性的因素并不由香港控制，但可以明确的是，中环写字楼行情正处于调整期，既然是调整，就一定伴随着阵痛，要回答租金急挫是好事还是坏事，还是要看这场阵痛将很快过去，进入下一个良性循环，还是进入了长期的下行轨道。