2024年还有不到2个月就要结束了，很多网友问房姐，这个年底该不该买房。
答案一目了然：
最近几个月，楼市政策高潮迭起，降息、降首付、降利率全都安排上了，官方也明确表示，将持续利好政策，保持房地产市场稳定。
市场端呢？在一大波利好“轰炸”下原地起飞，10月江门住宅网签3427套，环比涨72%，创近17个月新高。 （数据来源：江门住建局）
｜成交走势图
不难看出，江门楼市成交量已企稳，价格还未大幅拉升，现在就是绝佳的购房时机。只是应该怎么选？
楼市分化的时代，「地段+产品」BUFF叠满的楼盘，才是最优解。
前者决定房产价值，一座城市只有一个中心，其土地稀缺不可再生，又聚集最顶级的资源，是整座城市的价值风暴眼；后者决定了生活99%的舒适度，缺一不可。
综合这两方面考量，江侨路板块唯一的中式楼盘——建发·玖云府，值得重点关注。
｜项目实景图
一方面，它位于寸土寸金的富人区——江侨路板块， 这里是江门名副其实的“中心”，无论资源禀赋，还是地段价值，都是一城翘楚。
在江门，江侨路是无数置业者的终极梦想，不过普通人想要圆梦并不容易。 当前板块已经“豪化”， 在售产品多为清一色大尺度豪宅，总价少说也要去到几百万，留给改善购买者的机会并不多。
所以，当建发玖云府即将推出全新三期建面约95-127㎡跃级户型，无异于一枚重磅炸弹，既因为稀缺，也在于彪悍的产品力。
当下江门市场有不少好户型，最风靡的还是4.0住宅，超100%使用率、家家都有大花园，让买家直呼过瘾。不过这些4.0住宅普遍为大尺度豪宅，总价高、门槛高，很多购房者只能望洋兴叹。
直到这一次，建发玖云府带来全新三期约95-127㎡跃级美宅，打破市场常规产品力，以小户型撬动大平层的居住体验，这份遗憾才有了难得的弥补机会。
做产品如同烹饪，材料、火候、个人技艺，缺一不可。
此前江门市场的4.0住宅，就像一道海鲜，大多出现在豪华盛宴上，因为功力一般的开发商，很难在小面积空间里，描绘出高赠送、高舒适的居住体验。
不过这种局面终于要打破了，破局者正是建发·玖云府，这批升维产品，设计极富创造力，以“大平层的逻辑”，从面子到里子，从户内各个细节，对人居进行全维度跃升。
无论是赠送、尺度、格局、功能还是舒适度，都呈现了超炸裂升维，可以直接封神。
以99㎡四房为例，房姐看到第一眼就被它的跃级获得感所震撼，尺度相当于市面123㎡户型大小，全方位碾压市场同面积段产品，江门前所未见。
它是怎么做到的？接下来我们深度剖析一下。
牛逼的户型，从高赠送开始
送出24㎡，99㎡=市面123㎡空间大小
为了实现“大平层”的居住体验，建发首先做的，就是疯狂提高赠送率。
市面上不少“升级”，很多时候只是一个营销概念，实际有没有都要打个问号。但建发，直接从各种硬参数上，全方位跃升。
比如，阳台比例提高至20%，采用800mm超大飘窗，单侧飘窗升级为360°飘窗，增加花池+设备平台，优化公区降低公摊率约3%……
最终，该户型实现83%得房率+25%赠送率，相当于直接送出24㎡，套内实用面积达到惊人的107㎡。
｜示意图
这是什么概念？
当下江门市场比较优秀的户型，使用率普遍为80%左右，赠送率约12%，按此计算一套建面约100㎡的房子，套内实用面积大约92㎡。
对比之下，建发玖云府99㎡户型，比其他同面积段优秀户型直接多出15㎡，格局相当于市面123㎡户型大小，简直逆天。
会所级会客厅+主卧大家化+成长次卧系统
99㎡=大平层的既视感
提高赠送之后，建发又对居者生活尺度与动线需求研究得丝丝入扣，以“教科书级”的产品力，演绎出大平层的既视感。
它给出了超震撼的三个方案：会所级会客厅、主卧大家化、成长次卧系统，任意一个标签，都是180㎡以上大平层才能奢享的功能配置，无异于一场户型革命。
先来说说会客厅。公区是一座房子的C位，也是生活的主场，重要性不言而喻。
市面上常见的同面积段产品，公区设计往往中规中矩，开间多数在3.6米内，客餐厅一体直通阳台，再配上“电视机+沙发+茶几”老三件，活动空间不大，生活场景也非常单一。
建发·玖云府完全打破了这一刻板印象，直接呈现了约48㎡会所级会客厅，在同面积段产品里，从未见过这么豪横的“设计语言”。
｜示意图
一进门，以岛台为中心的餐厨一体设计，减少了空间的浪费，也强调了就餐仪式感。
客厅与次卧之间不设承重墙，可以灵活打造成开间约6米的超大宽厅，这是大平层才有的配置。
再搭配约6米超长景观阳台、一体化餐厨，一个约48㎡的开放式欢聚厅就此成型。这种产品新视角，不只是空间尺度的变化，更赋能多元的生活场景。
｜户型效果图
举个例子，这里可以作为社交场，同事聚会、开party；可以家人齐聚，不管在厨房、餐厅、客厅、阳台，家人之间都可以彼此交流，家不止有尺度，也更有温度。
同样的震撼，还体现在卧室体系。
有人说，空间设计是一道“加减法”，呈现了大会客厅，势必要牺牲卧室的面积。
建发·玖云府偏偏就打破这一“魔咒”，在会所级会客厅外，还实现了标准四房、三卧房朝南，并在主卧的规划上，给予主人最大的尊崇感。
｜示意图
来一组简单的对比：当下市面上常见的同面积段产品，主卧基本都是+独立卫浴套间设计，功能非常单一；
即便最近大热的“主卧小家化”，也是在套间基础上，增加一个衣帽间、或者梳妆台，就算齐活。
建发·玖云府呢，在“小家化”上进一步升华，约6.4米进深+双飘窗+标准卫浴+阳光梳妆台+玄关，可以划分成盥洗区、梳妆台、休息区、双人休闲区等区域，足不出屋就能享受“家的居住体验”。
用设计师的话说，就是主卧“大家化”，在绝对私密空间里，额外拥有一个更舒适、更惬意的“秘密花园”。
｜主卧效果图
更重要的是，除了功能划分，它还有两个明显的进阶：
其一，视野上的增配。270°景观主卧，实现南向270°大采光面+超广角视野，躺在床上睁眼就能看到风景，这样的设计在同面积段产品中，房姐从未见过。
其二，主卧南北对流设计，一年四季通风对流，在当下许多大平层产品中，也是少见的。
接着看成长型次卧，也不一般。市面大多数户型，次卧基本都在屈从主卧，很容易成为开发商遗忘的空间。
但事实上，次卧承载了孩子降生和长大、儿童到少年的功能需要，老人休息等等，1岁到100岁全龄段，和次卧的瓜葛远大于主卧。
为此，建发浓墨重彩打造了“成长型次卧系统”，全方位提升每一个家庭成员的幸福感。
｜对比图
南向次卧1是长辈房，开间去到2.6米，面积约9.1㎡，可以放下衣柜、床头柜、1.5米床，联通景观阳台也方便长辈锻炼身体。
南向次卧2是儿童房，开间约2.8米，加上南向800mm超大飘窗，超大进深，可以装得下孩子全龄所需。
次卧3开间也去到2.95米，可以布置1.5米床+衣柜+书桌，更逆天的是居然还实现主卧同款270°采光。
这样的次卧布局，无论二胎还是三代同堂，都可以真正实现一步到位，免去了以后换房的烦恼。
真正的舒适，是阳光风景肆意
99㎡=6米巨幕阳台+270°转角飘窗
最后，我们再来看看尺度、舒适度上，几个不容忽略的细节。
众所周知，大平层典型的特点就是大尺度、长面宽设计，最大限度打开景观面与采光面，建发玖云府约99㎡户型，同样做到了。
全屋南向采光面约12.4米，四开间朝南，主卧+2个次卧朝南实现阳光平权，非常难得。
在大面宽的加持下，约6米景观阳台也华丽登场，横贯客厅+次卧双面宽分区，可以合理划分出景观区、家政区、储物区，一个阳台就满足了N种生活场景。
｜示意图
这种极致的观景、采光思路，也贯通在卧室。南向800mm大飘窗设计，能开多大就开多大，多面开窗实现360°采光，整个室内光线至少增加了50%。
主卧更打造了东、南270°瞰景飘窗，不夸张地说，整个社区的中轴景观，都在你家窗外。
至此，赠送、格局、功能、尺度、舒适度全面闭环，这款建面约99㎡改善面积段产品，也真正呈现了大平层才有的居住体验。
当然，再好的产品也离不开地段的支撑，地段是房产价值的底盘，同样品质的房子，在城市中心还是偏远郊区，价值也是天壤之别。
在这一层面，建发·玖云府处于江侨路核心地段、千亩五邑高尔夫球场旁，足以在市场打横走。
从板块价值来讲，江侨路板块是滨江新区、北新区黄金交汇点，可以鲸吞双城红利，既有江门当下最好的界面，也拥有江门的未来。
从生活配套上来看，一条江侨路就串起了 华茵广场、海逸新天地、乐盈里、高尔夫球场、马拉松公园、紫茶小学北校区等高端配套，生活十分便利。
｜江侨路早前航拍
从稀缺资源角度，项目毗邻江门唯一的五邑高尔夫球场， 晨起一推窗，就是满屏的苍翠与湖光，仿佛一座天然氧吧，千姿百态，心旷神怡。
毫不夸张地说，这里是城市价值的峰值，也是城市风景的峰值，确实是人间值得。
再加上全面跃升、堪称户型届“next level”的超劲产品，很难想象面市后将引起多大的轰动。
最后强调，三期建面约95-127㎡跃级住宅马上就要加推，小户型拥有大平层的居住体验，可能是这波绝佳抄底时机最优的选择，不容错过。
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