幸灾乐祸是很多人常有的心态，比如很多自己买不起房的人，就特别希望看到炒房客崩溃的场面。
虽然别人赔钱并不能让自己赚钱，但是这份内心深处的舒坦还真是人之常情。
网上甚至能看到“房价暴跌，利国利民”的说法，还有人竟然会觉得遏制中国崛起的不是老美，而是飙涨了几十年的高房价。
今年前三季度全国新房均价约为每平方米9800元，相比去年前三季度下跌近7%，这和某些博主炒作的“暴跌”显然不是一回事。
不过我们身边还真有一个经历过房价暴跌的国家，它就是至今没有摆脱“失去三十年”的日本。
那么，日本房价暴跌究竟是怎么回事，它给日本经济造成了哪些影响，我们又该如何吸取日本的教训呢？
一、暴涨暴跌的日本楼市
对于日本这种国土面积狭小、人口相对较多的国家来说，房地产天然具有资本投机价值。
特别是在20世纪80年代日本经济快速崛起的时候，“去日本炒房”成了当时全球资本的共识。
就拿东京来说，1985年这座岛国首都城市的平均房价约为每平方米150万日元。
1990年东京房价飙涨到了200万日元，那些东京核心商圈里的高层住宅均价更是超过700万日元。
你知道现在东京的房价是多少吗？
根据日本房地产经济研究所公布的数据，在经历连续三年的“放水”刺激之后，2023年东京23区（核心区）的均价仅为每平方米161万日元。
就算我们不考虑过去1990年至今日元贬值的影响，东京房价也有高达19.5%的跌幅。
需要注意的是，19.5%并不是东京房价最大的跌幅。
2002年日本经济受到全球互联网泡沫破灭的冲击，出现了多达29家大中型企业集中破产的危机。
宏观经济不景气，房价自然会“跌跌不休”，在1990年至2002年期间东京房价跌幅超过50%。
造成日本楼市暴涨暴跌的原因有两个。
第一，失败的外汇政策。
1985年美国通过《广场协议》强制日本、法国、英国和西德提高对美元的汇率。
这项协议确实解决了美国面临的贸易逆差问题，但是却破坏了日本经济崛起的长期走势。
1985年至1990年日元兑美元升值超过50%，很多国际炒家疯狂涌入日本楼市。
最终在1991年《广场协议》彻底戳破了日本经济泡沫，那些吓坏了的投资者疯狂抛售房产，失去购买需求支撑的房价“跌跌不休”。
如果日本当初没有被迫调整日元汇率，或者在外资流入日本楼市的时候加以限制，绝不会出现房价连跌几十年的尴尬情况。
第二，糟糕的信贷政策。
和全球大多数国家一样，日本买房也需要贷款。
在20世纪80年代房价暴涨的时候，日本各大商业银行为了赚取超过5%的房贷利率，几乎没有任何客户审查门槛，很多没有稳定收入来源的人也能够用朋友帮开的收入证明贷款。
在“房价永涨不跌”的信仰破灭以后，最先扛不住的就是那些伪造收入证明的人。
这些原本就不应该贷款买房的人，成了20世纪90年代日本楼市最主要的抛售力量。
如果日本官方严格规范房贷审核流程，完全由合格客户支撑的日本楼市，会比真实情况稳定得多。
二、满盘皆输的日本楼市
在雪崩式的楼市寒冬中，日本经济付出了惨重代价。
1985年至今日本GDP增速从高峰期超过4%的水平，下降到了2023年不足2%的增速，并且期间还有好多年是负增长。
从全局来看，日本楼市寒冬的输家主要有三个。
第一，房地产行业从业者。
房地产行业并不是只有开发商和农民工，它是一个产业链覆盖范围非常广的行业。
上游的建筑材料、土地开发，中游的房屋中介、金融服务，下游的家居装饰、家电销售等行业，都需要靠房地产市场“赏饭吃”。
在20世纪90年代日本楼市开始暴跌以后，日本房地产全产业链的从业者都受到了裁员、降薪的挑战。
就拿日本钢铁工人遇到的挑战来说，1990年日本钢铁产量约为1.1亿吨，可是到了2023年这一数据竟然下滑到了8700万吨。
在建筑用钢需求暴跌的影响下，日本钢铁巨头只能裁员度日。
第二，炒房客。
你可不要觉得只有那些买十套、八套房子的人才算是炒房客，事实上所有希望从房价上涨中获益的购房者，都可以说是炒房客。
特别是那些把买房子看成“楼市存款”的朋友，他们根本接受不了房产贬值的后果。
在日本房价下跌最迅猛的20世纪90年代，“自杀圣地”成了日本互联网上的热搜词。
甚至连日本的“神山”富士山脚下，都出现了青木原树海这种“自杀森林”。
虽然岛国一直有“自裁”“切腹”等传统文化，但是像20世纪90年代那种爆炸式增长的自杀案例确实非常少见。
更让人无语的是，日本当年还出现了很多炒房客报复社会的案例。
第三，全体年轻人。
“平成废宅”指的是1989年至2019年出生的日本人，这个群体最重要的标签就是“房价暴跌时代出生”。
楼市寒冬带来的收入下滑、升职放缓等压力，彻底消磨了“平成废宅”的奋斗精神。
这群整天宅在家里打游戏、看动漫的岛国青年，不仅耗费了他们自己的人生，也葬送了日本经济振兴的希望。
2023年日本总和生育率仅为1.2，相比1990年下降0.34个百分点。
人口负增长造成的冲击，让日本大中型企业破产数量增长到了8690家。
不工作、不结婚、不生孩子的“平成废宅”，还给日本带来了非常严重的社会风气问题。
根据日媒报道，2023年岛国梅毒感染新增病例高达14906例。
在“平成废宅”中有一个叫“神待少女”的群体，这些只需要别人提供食宿就可以“同居”的日本女学生，简直成了“行走的梅毒传播机”。
三、岛国留下的启示
倒在别人跌倒的地方可不是什么好事，考虑到房产占我国居民资产总额七成以上的现实因素，我们必须坚持促进楼市止跌回稳的政策立场。不过需要注意的是，扶持楼市发展绝不等于替开发商兜底，真正有效的救市政策应该从三方面入手。
第一，促进“二元制”房地产市场发展。
现在国家已经制定了利用专项债收购存量商品房的政策，将来这些“国储房”很有可能投放到共有产权房、长租房等市场。
这些拥有财政惠民属性的房产，既可以帮助地方部门收回救市成本，也能够满足中低收入居民的住房需求。
保障房政策全面建成以后，我们就可以让商品房真正回归市场经济。
将来商品房主要聚焦改善型需求，只有那些收入稳定、征信良好的购房者，才能从银行获得商品房贷款。
如果我们可以彻底剔除高风险的房贷客户，根本不用担心房价下跌引发抛售潮，因为在“二元制”房地产市场普通打工人根本不用考虑商品房的涨跌。
第二，推广个人破产制度。
目前全国只有深圳存在“个人破产”的概念，这显然不符合全国法拍房数量暴涨的客观现实。
个人破产制度在解决美国次贷危机的坏账问题中，发挥了至关重要的作用。
如果没有这种“能还多少还多少”的债务解决方案，恐怕美国经济至今也无法摆脱次贷危机的阴影。让个人享受到和企业一样的“化债待遇”，有助于解决法拍房、烂尾楼等造成的坏债、呆账。
第三，发展新质生产力。
从目前的情况来看，新能源汽车、5G等战略性新兴产业都不太可能替代房地产的就业贡献。
近期出台的12万亿化债计划，可以大幅降低地方财政压力，等到全国各大省市缓过来这口气以后，我们就能够投入更多的财政资源扶持新质生产力。
房价暴跌对日本经济造成的影响绝不是一时一刻的短期作用，而是改变岛国国运走势的长期因素。
虽然我国的经济内生动力远强于日本，但是我们绝不能低估楼市寒冬的威胁。
只有推出全方位的经济改革方案，才能够迈过这道楼市寒冬的坎。
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参考： 《东京圈房价，连续疯涨3年创历史新高》
1991年日本房价暴跌，上万人自尽后，他们悟出一套沿用至今的道理 2024-08-07 19:55·科普10克 《核查：日本年轻人聚众晒梅毒？》
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