北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我的情况是回龙观有一套顶层无电梯的190平复式，大概650w左右，目前没有居住需求，另有存款600w左右。计划在通州长期居住6-8年，单从经济方面考虑，您看哪种方案较好：
1、在通州租房，回龙观出租。
2、回龙观置换通州。
3、现金买通州，回龙观出租。
问题：回龙观房子户型太大不好卖，直接置换会不会亏损较大。
A：
1、换租肯定是能占通州的便宜啊。这么大的面积，至少能租1万多，租售比应该不会超过500。而通州的租金收益是普遍略低的，那拿着这1万多有可能租到价值千万的房子。所以从短期的经济角度讲，换租是最划算的选择。
而且有可能越来越划算，也就是如果回龙观的如果升值再落后点儿，那对应的租金收益率就会更高，也就更有优势了。当然劣势也是升值有可能慢，一体两面的各有利弊，看自己重视哪方面了。
2、置换的话那就看换什么房子了。简单说就是回龙观的这种顶复升值略慢，如果能换到投资性强的就合适。但还换成自住为主的就意义不大了，从经济角度讲白花置换费用，还不如换租呢。
3、买通州留回龙观，这就看自己的资金了。能直接买当然最好，住着好房子的同时还收着高租金，两全其美。优劣势和上两条一样，买到通州的好房子就合适，回龙观的如果再走弱就不合适。
4、大户型都不好卖，全北京的普宅顶复都差不多，所以才价格走弱的，毕竟商品价格是由供需关系决定的。
会不会亏损怎么说呢？先看多少钱买的吧。早期回龙观统一价2600一平，最贵的时候就算加上买指标也不过6000多，到现在怎么都不亏。但顶复价格走势不太强，如果和同时期的中小户型项目升值弱了点儿，那就有点儿亏呗。所以这就看是横向对比还是纵向对比了，更要看自己怎么理解了。
5、或者这么说吧，如果是我，在确定以后不住回龙观的情况下就不留了。因为这种户型的最大优势就是自住合适，既然不自住，那就算租金收益高也没高到哪儿去，在北京排不到前列。再加上升值有可能低点儿，还流动性弱，出租也未必方便，留着的话能占哪条优势啊？
至于通州的看具体小区和房源吧，太笼统的意义不大。
仅供参考。
二
Q:
请教卖房买房的事情，目前在西城广外有一1988年学区房，想卖掉后买入同片区的商品房。咨询下北京西城区房价以后的走势，2025年是继续跌还是涨，北京房价拐点大约什么时间，我该如何置换？
远见名苑二期的东西向的房子可以考虑入手吗？以后这种户型的房子容易卖出吗？
A：
1、西城区房价以后的走势，我对学区房的观点一直没变，就是房价的基础部分必定是跟随大盘，因为本身就是大盘的基础。溢价部分在2025年高峰期过去之前是不至于什么波动的，高峰期过去之后则是看政策。如果有鼓励政策就能撑住，没有的话那就有可能受影响了。但未必是直接下跌，也有可能是随着学生毕业和家长卖房而逐年降低溢价率。
2、北京房价拐点，是指大盘是吧？那一般都是春天有明显行情，历次都是2-5月份之间。现在北京只是挂牌量下降和成交量上涨，大盘价格没什么大变化。如果没有大的刺激政策，那就过了年再看吧。
3、该如何置换，如果能先买后卖就最好呗，不能那就先卖后买，尽量缩短空白期就行。
4、没什么不能考虑的，东西向的不算硬伤，自己觉得合适就行。是否容易卖出看到时候的要价了，别要高了就都不难卖。
5、这是刚有换房的想法吧？问题问的都有点儿虚，也意义不大。同板块换房没必要考虑太多，基本都是同涨同跌的，如果总价差的不太多，那连溢价率都差不多，所以不用太纠结。房子是用来住的，自己觉得合适就换。
仅供参考。
三
Q:
我的基本情况：有海淀工居证，积分落户中，需要郊区房加分。但因为工作单位在五棵松，不知如何兼顾。因为看过门头沟的房子，虽然挺好但考虑到保值不好，怕户口下来后置换的时候不值钱了。
也看过昌平万科的房子，价格又偏高了，我仅有150万的资金无法承受。同事介绍过房山和大兴的，但就算买了也几乎是无法居住的，是纯粹的落户用房了，您觉得有意义吗？请问您的建议如何？
A：
1、工作在五棵松，那就买门头沟的呗。尤其是总价预算不高的，买门头沟的刚需小区更合适，大概率能不吃亏。因为以门头沟的定位来说，真要是总价很高还更适合自住了呢，价格走势就偏弱，毕竟改善房在这里从投资角度讲算错配，没有刚需盘受追捧。
反正门头沟总价不太高的小区到目前为止的价格走势都挺好的，保值不落后，顶多是行情期间传导的排序靠后而已。我认为没必要聊什么不值钱，北京房价连远郊的都不便宜，何况这离市区最近的区呢？
2、价格偏高的无法承受，那就甭看了呗，没必要强努着。投资的第一原则是避险，不追求暴利。
3、房子是用来住的，最好买能自住的啊。不能自住就意义降低了，郊区的租金还相对低，图什么呢？
4、我建议既然是门头沟合适就买呗，四道桥和上岸一带好几个小区呢，让当地中介给匹配房源吧。
仅供参考。
四
Q:
帮我分析一下房子，在成都杭州各有一套，都是双方父母的老房，都没住，如果卖掉一套换到北京的话，应该卖哪套留哪套？
卖掉成都的话大概100多万，加现有资金就是300多万首付，买700万左右的房。卖掉杭州的话是200多万，买800多万的。目标区域是东四环沿线朝阳区，三居室或能改的大两居。晨光家园的可以考虑吗？就是塔楼。
A：
1、我对外地的楼市都不熟，不敢给建议。不过既然都是父母的老房，那说明都是成熟板块的，可以计算一下租售比，哪个低就说明泡沫少，风险也相对小。但具体留哪个我不敢判断，只是提供个思路。
2、700和800万在我看来没太大的差别，都能买到还不错的房子了。常规建议是首选板楼，没合适的再看塔楼，毕竟属于过时的产品了，除了大面积的豪宅之外保值好的不多。也就是大面积的才能相对做到朝向和户型好，得房率也相对高，面积不太大的就难度大了。
晨光家园的是A区的吧，自住合适，居住的性价比高。投资角度普通，否则也不会相对价格不高。
3、这要不还是先确定卖哪套房吧，然后再说北京怎么买。另外说句题外话，一般老人的都是挺恋旧的，不太好同意卖房。这两边的老人都这么配合吗？真的征求好意见了吗？
仅供参考。
五
Q:
请问，我有京户，有门头沟一套房，但由于妻子工作原因租在东四环而一直空着。现在孩子面临上学，想在朝阳上学但被告知必须有房才能对口，否则就得派位，最远的有可能好几公里。
而如果卖掉门头沟房子的还掉贷款只有100多万，老家有两套公寓能卖40万左右，加上现有资金不到200万。我们想上的是陈经纶帝景分校，您能给推荐合适房源吗？能自住即可的，当然希望保值好。
A：
1、这要求好像偏高了。陈经纶帝景目前能明确对口的只有珠江帝景，单价动辄10万左右，而且还是以大户型为主的。而其他小区就算有房也不敢保证，得看学位是否宽松和派位的运气了。
2、当然帝景也有小户型，最小的30多平开间。但也不便宜啊，办完了怎么也得500万左右，首付200的话还是二套资格，不太好办。这种房不仅满足不了家庭自住，而且学区溢价高，居住的性价比相对低，合适吗？
3、总之这要求偏高了，我帮不上忙。尤其是学区房的保值更说不好，总价低的占坑儿房都溢价高，过了明年之后的溢价部分有可能受影响。所以这还是问问别人吧，我不太懂。
仅供参考。
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