题记：
北京产品力的血风腥雨，金茂打头阵，从璞逸丰宜开始，停不下来。
新一轮绞肉机模式，又开始了，很多房企和人会陆续离场……
1.
一直要写璞逸丰宜的公示文件，因为连续出差，还有视频拍摄急活，一直没有座下来写，但是一直记着这件事。
因为这件事太重要了。
周五偶感风寒，脖子动弹不动，但是能坐下来码字。这一幕像极了当下心事重重的北京楼市，欲罢不能还要赶路。
重要要脖子动弹不得，还要写稿？
嗯，没错，过去我们说，北京的产品力过去是「三个月一迭代」。这一次迭代，可能要比过去更为惨烈，更为血腥。
惨烈到什么程度？
我只能说，从今年的12月开始，会到明年底，惨烈到血腥，是房企的生死淘汰赛。
这也意味着，北京楼市，特别是豪宅产品力你追我赶背景下，一边卖房一边退房的情况可能会加剧。
2.
表哥是怎么知道的？先来看璞逸丰宜公示图。
重要是这6个字——
首层局部架空
在璞逸丰宜之前，北京只有昌平的龙湖观萃有「首层架空」，还是参加「好房子大赛」奉旨架空。
你千万不要以为昌平给首层架空开了先例。据说，龙湖观萃到了取证环节，傻眼慌了神，和昌平区相关部门反复拉磨，花了大量时间和精力，错过了很多营销节点。
所以，在璞逸丰宜出来之前，「首层架空」只有龙湖观萃，北京别无分店。
这也传递一个信号：「首层架空」这件事，在北京层面得到认可，金茂是首家，虽然是首层局部架空。
这里要补充一个知识点。
原来一直说北京产品力不如南方，「首层架空」就是一个差距。
原因是，在南方市场，「首层架空」不计入容积率。但在北京，此前「首层架空」要计入容积率，损失货值。
这一次，得到北京官方认可——「首层架空」肯定要大行其道。
3.
可能有小伙伴觉得，金茂是托底拿地，所以规划条件才会放开。
规划条件放开，也要有规矩。条件放开的依据在哪里？
就在下面这张图里，
文件名叫《好住房技术导则》，由中国工程建设标准化协会标准出品，是官方主导和推动。
ps，粉丝小福利，在评论区留下你的邮箱，我们会统一安排发送文件。
从出品方的身份推测，这是妥妥的顶层设计。不要问我们怎么知道的，问了也不能说。
小伙伴熟悉的北京城建、万科、绿城都是参编单位，可以问他们。估计北京城建的玺院这下可以奉旨吹牛。
所以，丰台规划放水也是有依可据，有据可查，合法合规。
4.
也许有人问，这不是强制规范，各区在审批规划时按需放水。
这也没有错。当前的楼市，各区拿到了尚方宝剑，且有金茂开了先例，各区会在卖地核心竞争力甘心落下风吗？
而且，《好住房技术导则》预留出很多狠活，比如底层庭院、屋顶花园、生活阳台、服务阳台、垂直绿化、入户花园等。
总之，南方有的肥肉，北京也可以根据需要挑选放行。
华润、中海、保利、招商们，会放弃这些肥肉，还是放手一搏，你猜！
而且，我们先到文件里也写了，试行日期是从今年的10月18日开始。
金茂只是赶巧开个先例，华润、中海、保利、招商在拿地时谈条件，会置若罔闻，然后在卖房时甘心束手就擒吗？
肯定不会。
特别是单价10w+的豪宅，如果达不到好房子标准，就太尴尬了。
5.
这不是虚话。
顺手举例好房子几个标准：
1.当卫生间门向内开启时，应预留向外开启或推拉开启的空间条件。
为什么要这么规定？原因很简单，
卫生间地面容易湿滑，卫生器具多容易磕碰，老年人极易摔倒，且卫生间空间小，摔倒后很容易堵住内开门，导致难以救援。
而且，好房子还说，当卫生间门向外开启，门要充分开启，满足通行净宽要求。
净宽的具体要求绝对不能低于90公分。
因为这是救援轮椅的最窄通过尺寸。
市场上在售的10w+豪宅，居然很多是向外开启。当你在吹嘘昂贵石材时，是否想到生命的最基本保障？
6.
再举一个最常见的小例子玄关。
2.玄关能够实现防偷窥效果，并应为视频监控、消毒设备、照明一键控制开关等预留电源点位。在此基础上具备换鞋存放、收纳外套背包和雨具、拆收包裹、垃圾暂存、基本消杀功能。
表哥去过很过在售的10w+豪宅，玄关处设计拆收包裹、垃圾暂存、基本消杀功能的，很少见。
还有一件事情，表哥特别想说，重点关注电梯轿厢的尺寸。
好房子要求，电梯轿厢长边不应小于1.6米，短边不应小于1.5米，电梯轿厢门净宽不应小于0.9米。
为什么规定这么细，而非荷载人数和重量要求？
因为这是病人突发急病时，紧急运送病人时的担架最小尺寸。
要知道，这不是医用担架车的尺寸，而是救护车配置的铲式担架，尺寸不能再小了。
查了《住宅设计规范》中北京的规范要求，候梯厅深度≥1.5米，表哥也是吓了一跳。
因为这意味着，电梯的尺寸配置要凭开发商良心了。有良心的开发商，才能满足紧急救援时的担架要求。
要提醒买房人，特别小心天天抠利润的开发商，这类公司能省则省，只可能做满足强制规范的配置。
其实，不用再举例子了。就凭上面三条，就会淘汰目前在售在大部分产品。
也就是说，在市场竞争极其惨烈的北京楼市，开发商肯定会手持尚方宝剑，玩命卷产品。
特别是单价10w+的豪宅开发商，更会把好房子当成基础线，再升级一步。
只是时间巧合，打头炮的是金茂。
7.
这是金茂的优势，也是金茂的劣势。
为什么这么说？
从总图报规分析，金茂太贪求速度了。
比如说下面这张图，只标注了面宽，没有标注进深。
再比如下面这张图，地下建筑面积没有标注户车配比。
有很多款解释，但这样报规也失去了报规的意义。
8.
还有一种可能，金茂太追求速度了。
对于指导单价10w+的豪宅，过于追求速度是好事吗？
下面这张图就暴露出追求速度的后遗症。
小伙伴仔细看养老配套的标黄色块，出入口紧邻道路交叉口。
这里有个强制规范，养老配套必须配有绿地。
出图快后期补，可以理解。但是后期怎么弥补呢？
将养老配套的出入口开在北侧？
肯定不成。这样的话，社区的安全就会出问题。
出入口难道开向拐角的市政口袋公园吗？
再比如人行主入口，开到距离南北两个道路交叉十字路口很近的位置，居然还不是人行车行一体化设计。
要知道，业主如果在主大门下车，只能停在马路边。如果是雨天，还要淋上一阵雨步入社区大堂。
而且，因为车辆不能驶向主大门前的广场，安全隐患概率就会增加很多。
从总图上看，入户大门和下沉庭院有种万科东庐的高配感，当然很好。
我们也只是简单地看报规总图，就发现这些问题。再比如，某间位置间距不能满足消防等等。
当然，公示要求的确不强制要求细化合规，只是征求红线外业主意见，金茂接下来也会深化总图。我们也会陆续给小伙伴们汇报最新的产品信息。
这些表象背后传递一个信号，璞逸丰宜如果不沉下心来，花时间琢磨细节，伴随竞品带着更大优势扑面而来，又怎么会扛得住产品力持续迭代带来的毒打呢？
一款指导单价10w+的产品，难道要跑在下一个竞品面市前卖完？买房群体会不会再现「等等党」？销冠100
PS:产品力内卷，开发商肉搏战也是买房人的幸福时光，关注项目的亲们，了解楼盘一手信息，联系助理：XGDBJ2022进群。
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