一个楼盘，究竟能火到什么程度？
两大千亿央国企首次联名，究竟能碰出什么火花？
艳姐一直有个疑惑，这两年的开发商到底在争什么？颜值？配置？还是物业服务？尤其是在以购房专业度和挑剔度闻名的上海市场。
越发觉得，上海楼市的“内卷狂欢”比其他城市来得都要早一些。
同时出现的现实则是——
要在上海找到一个没有明显短板的地块来开发，这难度实在是太大了。
要么是市中心地块，但面积小或属于城市更新地块，烟火气足够但城市界面老旧、空间逼仄；
要么是远郊大体量地块，但配套能级太低，导致开发起来或许是个漫长的过程。
不过凡事皆有例外，艳姐今天想说的，就是两大千亿国企在上海首次联名的项目：
中铁华发·古美阅华。
背靠万亿漕河泾开发区、高能级的全维配套，集齐产业、商业、教育、公园、交通等内核——
妥妥的限量版配置。
这个重塑产品力、圈层力、服务力的爆款，从7月底开放售楼处至今：
到访客户超2000组；8月底首开当天便热销16亿、去化率超80%；10月再次热销超6亿，成为浦西中外环的现象级热销盘！
01
两大千亿央国企首次联名
时间回到今年3月上海第一批次土拍。
当时出让的5宗地块中，古美板块这宗地含金量最高，原因有三：
背靠浦西的超级势能——万亿级漕河泾开发区，未来发展潜力不可估量；
所在的古美板块是上海最热门的中产社区，过去几年的新盘逢开必火，近六年平均3人抢1套房；
是古美板块内最后也是唯一一个新房项目，非常稀缺。
这就意味着，无论哪家开发商获取，都大概率将锁定一个快速去化的顶流项目。
于是12家房企打分入围、10家举牌竞价……
最终，经过11个小时的漫长竞拍，中铁置业联合华发股份以总价34.71亿、楼面价55066元/㎡、溢价率10%，幸运地将这个准红盘地块收入囊中。
中铁置业，是基建巨头中国中铁的地产旗舰，深耕上海14年，以数个高品质项目在上海实现从外向内的布局，今年连拿闵行古美、浦东上钢两个优质地块，在上海的实力和地位不断跃升。
华发股份，是粤系国企在上海深耕的典范，近年来打造了静安府、华发公馆等多个爆款项目，并在古美完成了古美华府、古美华庭、古美阅华的深度布局。
两大巨头在上海的首次合作，市场期待值直接拉满。
02
上海中产社区“白月光”
配套全明星
2000组+到访、两开两热，古美阅华走出的独立行情确实惊艳。
那么，凭什么？
艳姐直言不讳，聊到市场，不得不提价值认同。
提起闵行，两大王牌打出：
漕河泾开发区、七宝金牌教育。
而古美阅华，出生就站在这两大王牌交界点，自带光环。
这样的区位，让古美阅华注定生而不凡。
想象一下，全国顶尖园区环伺，板块价值多维飞跃：
漕河泾，不只是上海的金字招牌，更是四十年砥砺，与张江齐名的“上海硅谷”。
漕河泾的实力到底有多强？艳姐列举几个数字：
|高科技企业超15000家，内资上市企业超150家，是张江的1.5倍；
|《2024全球独角兽榜》中上海上榜65家，漕河泾超13家企业上榜，占比20%，是张江的6.5倍；
|2023年营收约6595.5亿，经济密度高达约461.8亿/k㎡，是张江的8倍；
|2022年集成电路产业营收约420亿，全市占比12.6%，汇聚了上海1/4芯片设计类企业。
不止数字惊人，漕河泾的内核也足够顶流。
米哈游、商汤科技、积塔半导体、3M、百度、强生等一批头部高科技企业汇集于此，量级非常高，轻松聚集超30万高端人才。
更重要的是，近期上海市和徐汇区还先后发布了“自贸试验区联动创新区建设方案”，力挺漕河泾再升级。
敲黑板，漕河泾的未来不可限量。
大家都知道，买房要跟着高能级产业走。
因为距离漕河泾直线距离不超过3公里，古美阅华更将全面承接“上海硅谷”高知人群的外溢红利。
上海中产社区白月光，古美阅华配套称王。
解释一下，古美阅华之所以能圈粉大批中产，不仅仅因为漕河泾的荣光，还因为它自身就是配套全明星——
艳姐觉得，它拥有上海配套能级最均好的地方。
它有上海名校密度最大的教育能级。闵行是教育强区，古美阅华周边更是名校云集。1.5公里范围内汇集上宝中学、七宝中学、文来中学、明强小学、平南小学、协和双语小学万源校区等近20余所学校，包括7所一梯队、5所二梯队。片区还规划了一所幼儿园、一所九年一贯制学校和一所国际学校。
古美阅华周边学校示意（请以教育主管部门最新政策为准）
它有现象级的高能商业配套。周边3公里范围内，华润万象城、爱琴海购物广场、七宝领展广场、漕河泾印象城等顶级商业，总面积超400万㎡，给到业主更高阶的生活品质。
古美阅华周边商业配套示意
它还有城央景观资源，周边2公里范围内，古美阅华坐拥近150万㎡城市绿化，也是环线内极为稀缺的自然宜居环境。
古美阅华周边公园和绿地配套示意
论配套里的每一项，古美可能不算拔尖，但综合在一起可以称之为不错的，古美一定榜上有名。
就像一个全科生，每门学科都能考个90分，综合实力强悍。
高能级的区域站位，令古美这几年成为最受上海中产圈层认可的板块。
艳姐盘了一下，过去6年，古美板块大概开了5个新盘，逢开必火、必日光。总供应房源2959套、认购9366组，相当于每3人抢1套房。
能成为中产社区白月光，都是购房者真金白银用脚投票来的。
数据来源：艳姐整理
左手上海硅谷，右手七宝教育资源，坐享两大重磅IP辐射，再加上高浓度的商业、公园、交通，说这里是上海难以复制的中产社区孤本也不为过。
所以，这个项目对于中铁置业和华发股份的战略意义和重要性不言而喻，他们前瞻性读地、读人的能力还是蛮让艳姐佩服的。
艳姐觉得，这已经不是一场简单的豪赌，还是两大巨头智谋与力量的结合，毕竟，要在上海的高楼林立中称得上爆款，那得有多少独到之处？
03
普拉达绿、范思哲黑
复刻顶奢酒店版老钱风
其实，从最初拿地15天完成设计公示这点就可以看出，两家开发商这次也是倾尽全力，放弃中规中矩的利润导向作品，整合优势资源，誓守古美最后一块地产版图。
在上海，最能代表百年海派文化精髓的，莫过于一栋栋掩映在梧桐荫下的老洋房。
艳姐打听到，为了做好这个项目，操盘团队深入研究了2011年被意大利顶级奢牌PRADA租赁并翻修的沪上神秘顶豪洋房“面粉大王”荣宗敬故居——
顶级洋房之所以贵，讲究在其气势、气派、气韵之中。拆解出来，关键点无外乎尺度、奢材、设计美学。
作为闵行乃至上海中产社区白月光，又是区域内的绝版地块，一般开发商的常规做法是将产品做得好看一点，将配置做得高一点，基本就是可以卖爆的节奏。
然而，中铁置业和华发股份的做法是：
解构顶级老洋房价值逻辑，将世界级高奢酒店超级体验搬进社区。
设想一下，每天回家都是这样的场景：
高奢酒店般的美学颜值、引领区域的封面产品、极致诚意的超配细节、触达内心的圈层服务。
①高维审美力，打造奢华酒店式的生活场域：
在古美阅华的设计体系中，星级酒店式场景是一个很重要的衡量指标。
在南地块社区主入口，约43m大门与酒店式前场，一亮相就将气场拉满。以圆弧线条收边的稀缺海蓝宝花岗岩的墙体，底座覆盖格栅式金属线条，并以古铜色鎏金线条分割，在光线的照射下呈现出很强的层次感和韵律感。
古美阅华效果图过程稿
入口顶板的位置，定制化的铝制格框搭配半透明的印花艺术玻璃，地面选用福鼎黑和爵士灰两种石材进行了拼花铺贴，带来极具海派艺术感的视觉效果。
高奢酒店式的前场铺陈，仅这一刻，就足以让你气场全开！
每一个细节都透露出高定的奢华感。
最重要的是，这种场景还延续到了社区内部。
归家动线上各个节点的营造也足够气派，甚至通过六重奢材体系，赋予项目更唯美的质感。
这就是你的日常所在——
对标世界级酒店度假场景，演绎时髦避世的老钱式生活体验。
古美阅华效果图过程稿
不止立面，地面入户大堂、地下入户大堂，都做了石材+金属铺贴。
古美阅华效果图过程稿
甚至在每一户的入户门、客厅背景墙、厨房挡油板、浴室柜台，也都能见到范思哲黑奢石、普拉达绿奢石的身影。
而当你在社区漫步，犹如体验一场顶级的奢石秀场，整个社区的星级酒店气质跃然而生，并形成强烈的风格标识。
②产品进化力，空间尺度和舒适度刷新区域标杆：
今年上海市区的一些新盘在户型上不断迭代进化，在宣发时都会强调大面宽、大收纳，但受制于较高的容积率，往往被动忽视了客户最关注的舒适度、私密性和尺度感。
然而，这个项目几乎推翻了市场对于城央项目户型设计的刻板印象，真正从客户痛点和视角出发，打造了市区非常罕见的具有超大尺度感的户型。
项目的容积率只有2.0，这意味着它可以做到14-16层的小高层产品，最重要的是绝大部分楼层可以实现无连廊设计，实现真正的南北通透。
像主打的建面约105㎡户型采用了动静分区设计，室内几乎无过道浪费；3.05米的层高，即使装完中央空调、地暖都不会感到压抑，还能提升立体收纳空间；高窗墙比的设计让每一扇窗户的高度都接近天花板，最大化地将室外自然光线引入室内；南向阳台的贯通式设计，实现了超5米的采光面宽以及约8㎡的使用空间。
古美阅华建面约105㎡户型示意
还有一点让艳姐惊讶的地方是独特的全屋飘窗设计。
仔细看的话，你会发现厨房的操作台面被架在飘窗之上，即使在建面约105㎡的户型中，依然可以做到U型厨房+水池岛台的组合，甚至还可以塞下一个双开门冰箱。
古美阅华建面约105㎡样板间实景
这样的巧思下，项目几乎将室内空间利用到了极致，建面约105㎡的样板间，直观感受上甚至可以比肩市面上120㎡左右的户型。
③创新细节力，用满满诚意打动中产客群：
在古美阅华，艳姐还看到他们在细节上的一些有意思的创新。
进入建面约105㎡的样板间，首先看到的是这个场景：
石材和古铜色门牌号，在暖色系灯光的映衬下非常丝滑，高级酒店般的质感营造的非常细腻。
古美阅华建面约105㎡样板间实景
入户玄关位置，配置了底部悬空的玄关柜；鞋柜也自带除臭精灵，时刻都可以保持空气的新鲜度。在玄关的这个位置，他们还放了一块透光玉石，每一块都有独特的肌理，赋予空间一种独特的温润感和通透感。
古美阅华建面约105㎡样板间实景
在面宽约3.3米的客厅区域，他们放了一整面的芬迪白岩板背景墙，整个
空间视觉非常素雅干净，在松弛感的营造上非常加分。
古美阅华建面约105㎡样板间实景
虽然这是个900万级的中产社区，但他们在装标上也体现出极致的诚意：
厨房是西门子四件套，包括双开门冰箱、油烟机、洗碗机、燃气灶；
百朗新风，约克二联供地暖+中央空调，罗格朗智能中控、高仪台盆、水槽、龙头等，配置阵容堪称豪华；
三段式设计的卫生间还配置了智能马桶和美妆冰箱。
古美阅华装标示意
除了对功能的精心考量之外，在设计形式和细节上设计，古美阅华也是将价值感和细节雕琢精心考量，力求兼顾中产阶层的面子和里子。
这些很有诚意的创新，几乎是古美板块改善产品的顶配。
④圈层服务力，让美好生活提前兑现：
古美阅华明明还没有交付，他们就已经通过前置服务，提前让业主们感受到了生活的美好。
在7月底，古美阅华开放实景示范区，诸多准业主到现场提前感知古美阅华生活的丰盛。而且项目在销售样板间之外，还做了一个交付样板间，将未来交付后的生活场景，都做了提前预演。
作为上海中产社区白月光，古美阅华也为这群对生活品质有着很强追求的业主们，原创定制了各种圈层活动。
像他们联合埃安、岚图、蔚来开启宠爱业主活动；每个月为业主举办生日party，还有万圣节游园会等等，精准地向业主们呈现未来美好生活场景。
也许正如项目团队想要表达的：
我们卖的不是房子，而是一种向上的多元的生活方式。
看到这里，大家或许就不难理解古美阅华为何能够成为现象级项目了。
结语：
再回头看，不到3个月时间，古美阅华到访已经2000组+、两开两热。
在行业筑底下行的当下，作为一个900万级的中外环项目，这种现象级的热销还是很有参考意义的。
不过古美阅华的大招还没放完。
艳姐了解到，古美阅华近期还将带来最重磅的两栋楼，也是社区内景观视野最好的楼栋。
在上海这样一个中产白月光板块，古美阅华会不会再次卖爆？我们也拭目以待。
参考资料：漕河泾开发区官网、胡润研究院《2024全球独角兽榜》等
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主编：张艳
责编：Eric
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