滨湖区二手房近期成交量攀升，但大多数也是通过降价成交。
所以现在很多房东为了卖房也是进行多次降价，有的甚至低出小区市场成交均价！
还有很多房源降价大几十万还是无人问津...
滨湖金融板块航拍图
NO. 1｜壹
滨湖区二手房市场
根据第一房研究院筋斗云AI楼市系统的数据统计，滨湖二手房的价格制高点是在2021年，挂牌均价32691元/㎡，成交单价27243元/㎡，而到了今年，挂牌单价降至23393元/㎡，成交单价更是不到2万/㎡。这样一算，挂牌价、成交价分别降了9298元/㎡、7873元/㎡。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
作为合肥二手房价格跌幅最为严重的区域之一，滨湖区二手房已经连续好几年的价格阴跌。从今年的成交数据来看，成交量方面，10月的成交量是目前“成绩”最好的，环比上涨55%。但成交量的上涨，是背后成交价下降给的。目前滨湖区的二手房成交均价已经来到20500元/m²，马上就要跌至1字出头。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
除了目前整个大环境在下行外，滨湖区还有摇号房源待批量入市，这也将冲击滨湖区整个房价。2021年合肥楼市非常炙热，尤其滨湖区，动辄千人摇号，首付至少8成，等到这批房源三年摇号限售期满，这批房源还将对市场产生严重的冲击。而且这批房源当年全款都很难买到，中签率极低，且相当一部分具有投资属性，这也将加剧目前滨湖二手房市场。
滨湖金融板块航拍图
另外，随着滨湖房地产市场全面走向高端改善，置业客群愈发青睐大面积的改善稀缺产品，一方面是改善自主，另一方面也兼顾资产保值。这也导致目前新房与二手房产品品质之间差距越来越大，这也加速了二手房市场以低价加快成交。这也是很多业主想趁此轮行情哪怕亏损也要尽快抛售手中的房源。
NO.2|贰
房东卖房大降价
房东想卖房，降价是最有效果的。招商雍华府近期挂出457m²，报价850万，目前已经降价40万，折合挂牌单价为1.85万/m²，当前小区二手房成交均价2.5万/m²，房东为了卖房，若按照市场价总价直接低出市场价近300万。
除了挂牌方面，我们来看近期成交的典型案例：
滨湖顺园南区11月2日成交的一套3室2厅，成交单价仅只有8974元/m²，成交单价不足百万，目前该小区的挂牌均价1.1万/m²，成交均价已经是4位数。因为这个小区是安置房，所以价格方面可能是会低于滨湖的平均水平。
很多房东现在也很清楚，不降价就卖不出去。近期成交的文一豪门金地，124.99m²，成交价2.58万/m²，一年内调价了12次。
当前滨湖区二手房卖得较好的有高速时代城和滨湖万科城。其中高速时代城近期成交的一套82.32m²成交总价119万，成交单价1.4万/m²。该房源也是调价了10次才促成的成交。但该小区历史二手房成交单价接近3万/m²，现在相当于直接“腰斩”。但该小区是省直团购小区，对比当时的入市价格，还有的赚，只不过没有前几年赚得多。
滨湖二手房为什么跌得这么狠？
1、固然与当前的市场大环境有关，只不过滨湖二手房价格泡沫严重，降价幅度较大，所以容易引起市场关注。
2、新计容出台后，新房公摊越来越小，不可避免会对二手房有一定的冲击。
3、滨湖部分二手房，如云谷、宝能、联投等限价盘，都聚集了大量的投资客。值此市场下行之际，部分资金不足，急于套现的投资客户，容易出现大面积降价抛房的现象。
4、且从房龄来看，这些小区的房源，很多都是在10年以上。随便一套100㎡的小户型，都是300多万，价格真的太高了。毕竟，滨湖现在是改善当道，购房客群对于房子的户型、产品、地段等各方面，都有着很高的要求。
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NO.3|叁
结语
首先根据数据显示，近期的成交量虽有攀升，但多是依赖“以价换量”，受大环境影响，价格从 2021 年的高点持续下跌，跌幅显著，成交均价已接近跌破 2 万 /㎡且仍有下行趋势。这背后既有整个市场大环境下行的影响
滨湖从2007年到2020年建设了大量住宅，户型及面积段都较为相似，选择面较窄，这导致房东之间竞争激烈，容易引发价格战。
从价格的大幅下滑到房东们频繁降价以求脱手，种种现象表明这个市场正面临巨大的压力。一方面是宏观环境和区域内特殊情况共同作用，另一方面，滨湖区早期建设的房源自身存在的问题，包括房龄较长、户型面积段相似导致竞争激烈等，都使得二手房市场的调整显得更为剧烈。这一系列变化警示着市场参与者，房地产市场的不确定性在增加，过去的繁荣并不代表永恒。
滨湖区省府板块航拍图
第一房智库研究院购房建议：
从购房者的角度来看，滨湖二手房价格的大幅度下滑，某种程度上也为其提供了难得的购房时机，特别是首次购房，且资金预算不是很充足的客户。
其实预算不足是可以考虑滨湖的 “老破小”，像滨湖顺园南区这样的小区可以纳入考量范围。尽管它是安置房，价格会低于滨湖平均水平，但对于预算有限的刚需购房者来说可能是一个选择。
对于那些价格下降幅度大的小区，如高速时代城和滨湖万科城，需要深入分析。高速时代城近期成交的一套 82.32㎡的房子成交总价 119 万，成交单价 1.4 万 /㎡，虽较历史成交单价大幅下降，但这也为刚需购房者提供了低价上车的机会。而且这些楼盘都是当年省直团购小区，小区品质过关，也可以考虑入手。
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