三十年河东，三十年河西。
如果在半年前我说广州楼市会缺货，那我肯定会被大家笑麻了。
嗐，就拿今年上半年的去化数据来说吧，从4月起新房的去化一直停在22个月以上，外围区还更超过25个月。
当时我的朋友还跟我调侃，新房两年都卖不完，缺胳膊瘸腿都不会缺货。
然而，半年后我再说广州楼市即将缺货，估计大家已经笑不出来了。
没错，因为面粉又不够啦！
一眨眼，就断货了
我们将时间拨回三个月之前。
当时的广州楼市正处在一个尴尬期，买房人观望情绪比较浓，基本都在等大招，开发商不敢轻举妄动，土拍市场不是流拍就是延期。
不少的网友称，前半年广州才卖了4块地，简直是寒冬啊，还有人直言广州楼市扑了啊，未来几年广州会很麻烦啊。
我内心：？？？？？
不是，哥们，落井下石这事谁都能干，但大家似乎没有留意到一个核心问题——
供应要断档了。
2023年的广州楼市拍地多达43宗，除了越秀区之外，其余每个区平均拿地接近5宗，做到了雨露均沾。
其中天河区最牛，拿了7宗新地，是该年当之无愧的“拿地王”，荔湾也拿下5宗宅地，海珠则抢到4宗宅地。
2023年核心区的宅地不止供应充足，而且还很丰富。
以天河为例，世界大观片区、天河以北、珠江新城以东、金融城都有各种高端项目供应，智慧城也有不少刚改刚需的项目，大家可选项很多。
2024年，情况急转直下。
此前成功拍出的土地早已被开发，有的甚至已经开盘出售了，而2024上半年，广州仅拍出4宗宅地，供应寥寥，虽说10月后土拍市场的供应开始反弹，但中心四区的天河、荔湾、海珠的供应还会减少。
先说说天河。
今年天河同样拍了5宗宅地，大多都集中天河东部，最有可能做刚需刚改的都在吉山村以及在智慧城。
目前智慧城的地块虽然已经有车子入场了，吉山村地块的入市时间要等周边销售情况而定。
其余的3宗地块均为高价地，但价格、位置、大小、入市时间都有所不同。
临江大道地块项目的入市时间最早，但价格在3000w或以上，体量不大。
金融城东区地块位置不错，从价格上来说参考珠江天郦，但体量不大，供应不多。
大观路以东、奥体路以北AT1003009地块也要视观樾一二期进度来开发，急不来。
也就是说，未来天河的项目要不体量小，要不就贵，要不就得等买入时机，供应一时半会上不来，主要以消耗存量为主。
再说说荔湾。
2024年荔湾在售新盘不少，特别是花地湾这个板块，因为囊括了刚需刚改改善项目，而且性价比高，一直是买房人口中的香饽饽。
随着学校官宣加上广州全市解限利好释放之后，花地湾板块部分书包房，小面积的刚需户型都开始被曾经观望的购房者拿下。
2024年年初至今，荔湾只拍出了鹤洞路汽修厂地块以及西关的河柳街地块。
前者，也就是保利雅郡，几乎完售了。
后者，只有预计不超过300套供应，加上该项目地处西关，周边老房子多，原地置换需求还是很大。
可以说，如果接下来没有新地块供应，2025年的荔湾将会以目前的存量新房为主，无论是白鹅潭、花地湾、广钢、西关等都有可能面临缺货的情况。
在这里提醒一下，河柳街项目已经开始宣发了，我相信其很快就会入市，如果大家想了解更多河柳街地块信息，可以加vx：plusxiaomei4，备注【西关】入群获取最新资料。
最后说说海珠。
比起以上两个区域，海珠的供应尚算平衡。
有琶洲·樾|华樾以及保利琶洲地块支撑，琶洲板块改善项目的供应没有腰斩，再加上有中建·天钰，越秀·熙悦江湾、南洲路182号地块以及三滘立交地块的托举，海珠依然有新盘可看。
不过，当我们谈论海珠，我们不应该只看数量，还要看产品。
中建·天钰，越秀·熙悦江湾本身体量不大，货量不会太多，即使有刚需户型供应更是有限。
因此，海珠西的刚需产品几乎要靠三滘立交地块来支撑。
至于海珠的纯改善项目也会减少，举个例子，目前海珠改善大盘主要靠琶洲南TOD二期、中海大境支撑，其余项目分布在海珠西、海珠中、海珠后航道等地，位置相对松散。
未来海珠虽然有保利琶洲地块的加入，但我预计该地块需要分区开发，而且入市仍然需要时间，至少，在2025年前半年，想买海珠纯改善的新选择不多。
总的来说，如果没有大面积的土拍，接下来中心四区将会进入断货状态，当你还在犹豫的时候，很可能就会面临无货可买的状况。
面对缺货
我们可以……
为什么前一年广州货量还那么充足，怎么一眨眼就缺货了？
主要还是这一轮的新政足够给力。
9月29日，广州官宣放开全市限购，除了本地客之外，广州还拥抱了全国的买家，待其他一线城市反应过来，时间已经来到了第二天。
相比其他一线城市，这次广州放开得更彻底，相当于创作一个楼市T0版本，领先于北上深，加上当时大A的触底反弹，大家对“回暖”的反应越来越敏感，开始纷纷下场。
假期买房人的表现我不赘述了，有兴趣可以翻看一下：
10月，广州卖了2.3万套房子！
10月成交创新高！房子卖出2倍速！广州燃起来了！
这一波操作，直接消灭了市面上相对比较笋的性价比高的房源。
除此之外，顶豪住宅市场也很热闹，汇悦台、星河湾半岛都迎来了历史性的成交。
刚需方面广钢全新刚改项目，年前拿地，从中秋开售至今只剩下几套尾货，还有花地湾某刚需盘，据我了解也只剩下一些天地楼层。
新房表现尚且如此，二手房市场又怎会落下？
二手市场除了加速买房，部分手持热门项目的业主都开始返价。
11月14日，上头官宣减免部分契税，利好继续加码。
官方救市的决心已经很明显，现在只需等信心逐步地回归。
如果你有购房的需求，我建议近期可以多看房，有适合的可以出手。
毕竟，现在大家在楼市里的竞争者已经不仅是市内的买家，而是全国的买家，无论是开发商还是二手业主的心态都已经改变。
再加上，每年年初是书包房的旺季，部分一二手房的议价空间不会太大。
这一段时间要选盘还是有一定的难度，若大家需要专业的买房帮助，可以留言评论。
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