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11月18号，上海北京两个一线城市同时出台楼市新政，取消了普通住房和非普通住房标准的认定。

走的还是降税的那套刺激路子，通过非普认定的改变，降低某些高价位大面积的房产因为交易而产生的税费。

本质上依然“居民不交易官家降税费”的那套让利操作，只不过刺激的对象，并不是收入一般的普通个体。

太阳底下没有新鲜事，即使一线城市那些号称炙手可热且增值潜力接近无限的不动产，现在看到头来一样得靠政策来“促销”。

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过去这半年多时间里，楼市行情阶段性的回暖，其实一直靠刺激楼市的新政在背后推动。

楼市就像一个失去行走能力只能依靠轮椅的老人，后面有人推一把轮椅就往前挪一段，不推就不挪甚至还可能倒退。

至于楼市本身，倒也能用颤颤巍巍的双手驱动轮椅前行，但那个速度房企接受不了，地方财政接受不了，金融机构的信贷也接受不了。

不靠政策助推的新房成交量，就像一条仅维持在最低产量状态的生产线一样，唯一的用处就是保持生产线不被关闭。

这种新房去化的速度下，既没办法解决房企不断到期的债务，也没法让地方上的土地重回热销，更没办法让金融机构押宝在房企和地方上的天量信贷能安全着陆。

新房的销量等同于置换居民手中储蓄和未来20多年劳动性收入（房贷）的额度。

换句话说，新房卖的越多代表越多的居民财富被置换到房企手中。

而房企在接受居民财富后，又会通过信贷和偿还信贷流向金融系统，或者通过继续拿地的方式流向地方财政。

所以楼市这套债务和财富转移的游戏底层是居民端，更准确的说，居民端的储蓄和可负债空间是游戏是否能正常运转的关键。

本质上依然是对冲，用居民财富对冲新房库存，而当下的情况恰恰是居民冲不动了。

统计局的数据显示，2024年1-10月房地产开发企业到位资金8.72万亿，同比2023年下降19.2%，同比2021年下降52.4%。

其中，个人按揭贷款1.24万亿，同比2023年下降32.8%，定金及预收款2.64万亿，同比下降27.7%。

大幅下降的个人住房按揭贷款和定金以及预售款，都非常直观的体现了居民端已经完全没有冲劲的现实。

大家要么是买价优且无烂尾风险的二手房，要么是干脆连二手都不买继续持币观望。

从个人按揭住房贷款的大幅下降可以看出来，通过负债（房贷）购房的群体正在快速的降低接盘速度。

而居民端一旦接盘减速，开发商手中的现金流就会继续萎缩，进而导致地方上的土地“滞销”和来自金融系统的债务危机。

房企卖不掉房子就没钱，没钱还怎么拿地？没钱又怎么给金融系统清偿债务？

这就是前文提到的居民端是楼市的底层逻辑的原因。

只要居民端不对自己的储蓄和贷款撒手，那依附在楼市这条巨型利益链条上的房企、地方、银行就无法从这场债务和财富置换的游戏中获取到任何利益。

而没利益就没办法解决各自的难题，地方的土地，房企的债务，金融系统的信贷，大家各有各的难题等着用居民端的购房款来解决。

有难题就有动力。

于是我们看到，从放松首付、到降低利率、再到放松限购，最后是税费补贴。

刺激是一波接一波，根据中指研究院的数据显示，截止10月底今年各地出台的刺激政策已经达到700条之多，超过了2023年全面出台政策数量的总和。

为什么非要靠不断的刺激？

因为市场内生的，源自买卖双方自发的交易，已经衰弱到了极致。

成交量的回暖能靠的只有刺激政策，虽说每次政策的效果都只能维持在2-3个月，但有总好过没有。

刺激楼市的各种政策就像水上乐园的人工海浪制造机一样，一波一波的海浪全是人为制造出来的。

玩过这个游乐项目的人都清楚，一旦机器断电停止运行，那么泳池必然会重回平静，水面怕是连个小浪头都看不到。

楼市，恐怕也是如此。

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楼市能走到今天选择重新尝试拥抱市场，比如放开限购，停止限售，“市场化”利率，这些统统都不是自发的改良，而是无奈的妥协。

这种妥协，既是为了当前楼市的托举，同时也是对15年棚改货币化救市所留下的后遗症进行一场迟来的，但却无法避免的治疗。

我们楼市一路走来就像一个人减肥，好不容易狠心下瘦了一次，但却不吸取教训依然大吃大喝，能躺着绝对不站着，能喝高热量奶茶绝对不喝凉白开。

结果就是重新发胖，一切减肥的努力统统归零。

而更麻烦的是，二次发胖会更加来势凶猛，体重更难减轻。

楼市非常完美的复刻了这一“二次发胖”的过程，15年时楼市供大于求，海量的新房供给数量在无人接盘的情况下，已经开始自发把只涨不跌的房地产市场拉下价格神坛。

坚挺的价格是楼市举债前进的核心，因为只有不断上涨的价格，才能倒逼个体快速的举债进场（有没有能力是另外一回事）。

刚需怕买的晚了多花钱，投资怕买的晚了少赚钱。

于是为了把楼市的价格金身保住，棚改货币化政策出台了。

事实证明，棚改货币化给楼市的减肥是相当成功的，新房的库存在被大量的消耗掉后，楼市的价格开也站稳了脚跟停止下跌。

房企、地方、银行，大家都松了一口气。

但很可惜，来之不易的结果没有珍惜，在去掉库存一身轻后，路径依赖的的顽疾再次复发。

16年之后地方土地财政的需求还在增大，于是房企们又有了疯狂扩张源动力，而金融系统则是两边下注。

既给地方以土地和不动产为抵押的行为大量释放信贷资源，助推地方以土地为核心的举债式发展，又给为了地财政冲锋陷阵的急先锋房企提供在土拍市场上，攻城略地的资金弹药。

土地的提供者，地方。

信贷的支援者，银行。

债务的中转站，房企。

地方房企和银行这三家再度的紧密合作，让楼市的价格和供给的速度重新进入到快速上涨的通道。

结果是什么大家都看到了，8年时间去库存再次喊了起来，减肥复发的过程完美复现，而且这次反弹的体重更大更恐怖。

具体的说，如果15年楼市仅仅面对的是大量的库存堆积进而引发房企债务压力大增，最终导致的房地产价格不稳的话。

那么现在的楼市面对的则是更多的库存，更大的债务压力，还有更贫瘠的居民可负债空间。

上次减肥怎么成功的？

表面上看是棚改货币化用拆迁+发钱的方式直接创造了需求去化了库存，实际上棚改只是引子，更多的是靠那些没参加棚改的个体的不断增加的杠杆率。

那些非棚改的大量群体，用不断消耗自己可负债空间的方式，对冲掉了楼市的债务，更直白点说大量的债务进行了转移。

从房企的头上，从地方的肩上，从银行的身上，全都以房子为媒介的方式转移到个体身上。

这就是16年楼市库存减肥药的药理所在。

所以其实严格说，棚改货币化只是引子，它只是先让一批个体（被拆迁）处于没房但有钱的状态，这时购房的需求自然产生。

人总要有个地方住嘛。

于是这批人开始涌入冲进楼市，这些人我称之为楼市的点火者或者叫助燃剂。

而随后眼看棚改人群的大量进场，新房库存下降价格回升，之前那些还在持币观望的非拆迁人群，也开始被不断上涨的价格推动者进入楼市

这些非棚改进场的人群才是楼市去库存和债务减肥药的主要药效所在。

小部分的助燃剂，加上大量的可燃物，16年棚改之后的楼市再不热就真说不过去了。

而这一切的代价是什么呢？

代价就是那些后续进场的，也就是所谓的可燃物们，他们燃尽了自己的储蓄和当时看还算充盈的居民负债空间。

简单说就是当时的个体面对楼市还借的起钱，还加的起杠杆，所以债务的转移才能以卖房的形式顺利完成。

宝贵的居民可负债空间就是2016楼市库存减肥成功的灵丹妙药，而这种药一旦用了就很难在短时间内再有了。

因为修复负债空间的方法只有增加个体的可支配收入，而这又是绝对的慢功夫。

居民收入增速总是因为各种“暂时的困难”上不去，而楼市的库存以及背后的债务堆积速度却又比2016年棚改之前还要快。

一面是更大的新房库存和更多的债务，一面是已经站在70%（央行数据）高位的居民部门杠杆率。

楼市用药的需求间隔越来越短，而造药（增加居民收入）的时间又越来越长。

但不管有没有药，债务都是不等人的，所以现在楼市选择就是用依然存在副作用的“新型减肥药”先把眼前的债务问题解决一部分再说。

什么是新型减肥药？是15%的超低首付比例，是3.0出头的利率，是更低的交易税费，是几乎荡然无存的限购和限售政策。

这些政策虽然发力方向不同，但目的却全都一样，都是为了在没有修复居民负债空间的前提下，继续挖掘更多的购力。

没办法，当楼市一路用消化居民端债务空间的方式上涨，而居民收入又没有通过宏观经济增长的红利外溢得到“相对”房价较大的增幅时，挖掘存量就成为唯一的方式。

而这种方式，如果后期不靠居民收入的快速上涨追赶来弥补为买房而承担债务的压力，那么楼市再次因为库存高企而进入下行通道就是迟早的事情。

当下，就是最好的例子。

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想要资产价格上涨，整个经济系统就要有造富的能力，简单说就让经济增长不再是可以冰冷的数字，而是实在的居民收入。

或者退一步讲，不谈资产价格上涨，只说想让谁接盘当前的价格，那也同样要让谁有接盘的能力。

想让居民消化库存的新房，那就给居民可以消化新房的收入水平，就这么简单。

说其他的都没用。

现在用各种让利和刺激的政策，虽然还能给楼市一个短暂的春天，比如过去的10月份全国新建商品房网签面积回升6.7%，二手房网签面积回升4.5%，都证明了政策的确有效果。

但再怎么回暖，也改变不了一些客观的事实。

比如城镇的套户比，根据泽平宏观的统计显示，2023年中国的城镇套户比数据是1.07，这个数字就很接近比如美国和日本1.16这样的发达国家数据。

通俗点说，就是我们的户均住房已经非常充裕，早已经过了当初满地刚需的楼市黄金年代。

如果再细分的话，按照一线、二线、三四线城市的套户比分别为1.01、1.09、1.12的数据来看，相对一线也就是所谓的核心城市的确还能更多的有一些“潜在刚需”。

但也就是多那么一点。

其次是人口。

出生率长期下降是没跑了，不过有一说一还有一些存量吃。

截止2016年出生人口还有1880万，所以即使未来下跌，楼市还能混个8-10年光景吃一吃最后的“人口红利”。

再长大概就没了，从16年后开始不断下降的出生人口和今年掉到了650多万对的结婚数据看，来自人口的增量的好日不多了。

有人可能说年轻人会买房，但别忘了大量的二手房已经蓄势待发。

这些由新生代父母们持有的房产，或许面积不够大或许户型不够好，但解决居住还是没问题。

相当一部分年轻人在走入社会，面对收入增速放缓和就业问题的现状后，拒债举债购房转而选择父母的“0成本”房产，大概率会成为相当一部分的选择。

房子还需要，但不是从房企手里买，而是从家长手里“拿”。

所以当前以及未来一段时间，我认为最乐观的情况就是企稳。

至于真正的回暖，而且是系统性的那种，完全属于奢望。

别再继续在下行通道里随波逐流，就算好的了。

就这样。

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