同策上海新房访客指数计算方法
对当月同策在上海代理的所有楼盘访客数量进行调查，定义指定区域来访量大于平均来访量1/2的楼盘为当月该区域的活跃楼盘，纳入指数计算，以2019年月均来访量为基期，结合同策在上海及各区域的市占率进行动态调整，获得最终访客指数。
10月，上海全市新房访客活跃指数在持续四个月下跌的情况下有所上涨，环比9月涨幅明显。相比之下，9月开发商虽积极入市但成交乏力，10月因新政影响效果立竿见影，本月共计开盘29个项目，4个项目开盘售罄且3个项目触发积分，平均去化率约40%。
从楼市供求情况来看，10月供应47.17万平米，成交61.3万平米，供应同环比双降，但成交有所上升。单从数据来看，“银十”作为传统销售旺季，今年已经超过金九的成交量。一方面，主城区豪宅热度不断，市场走出独立行情；另一方面，政策红利的释放为房地产市场带来了积极的信号，限购进一步放宽，降低了购房门槛和成本，使得上海部分新盘来访、成交量攀升。同时，11月上海取消普通住房和非普通住房标准，调整增值税征免年限等政策，降低了住房交易税收成本，会进一步促进楼市的活跃。
表：2024年10月开盘触发积分项目
数据来源：同策研究院
图 ：2022年1月-2024年10月上海全市商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院
分区域来看，10月，主城区新房来访指数同环比均上升，主城区在十月份有多个高端改善项目入市或加推，如保利滨江天珺、汇元玺等。改善型需求的购房者，对主城区的高端房产有着较高的购买意愿，纷纷前往售楼处了解详情，推动主城区来访量的攀升。本月10万+以上的项目有6个，豪宅项目依然火热，青溪雲邸、中海领邸开盘当日售罄，融创外滩壹号院开盘一小时售罄销售破百亿。目前上海等核心城市楼市已经进入到绝对存量市场，存量市场就意味着城市的开发边界已经确立，未来所有的资产价格会重构，而豪宅产品在资产价格重构过程中抗跌性最好。
图 ：2022年1月-2024年10月上海主城商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院
数据来源：数联天下、 同策研究院
五大新城方面，10月新房来访指数环比大幅上涨108%，涨幅远超主城区。根据同策监测，“929新政”对刚需的促进作用要强于改善客群，新政后外环外来访、认购增长远超过外环内项目。推动来访、成交增长的主要因素是“首付比例下降、社保3年改1年”。外环外项目来访客户中，约40%为受新政影响驱动看房，其中最大的驱动因素为首付比例下降（22%）、其次为社保3年改1年（15%）。
图 ：2022年1月至2024年10月上海新城商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院
附注：1.调查范围：上海全市。主城范围为上海2035规划中划定的主城区。五大新城范围指五大新城所在板块，非所在城区。监测范围可需求化定制。2.数据更新：数据月度更新，每半年根据同策市占率情况进行修正。
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