2024年第46周广州城市更新市场周报
（11月11日—11月17日）
本期看点
政策资讯：
本期重点收录了3条最新政策，其中国家级2条，市级1条。内容主要集中于专项债收储存量闲置土地、房地产税收等。
行业资讯：
1.重磅！广州房票可购买全市可售新建商品房
2.新样本出炉！广州市黄埔区国家级产城融合示范区又“整活”了！
3.全省首个！广州花都出台农村集体用地入市收益分配细则
项目动态：
本期，广州市共发布14个项目动态：土地整备方案调整公告1项，用地面积25公顷；控制性详细规划调整2项，用地面积295公顷；征收补偿安置方案公告2项，用地面积247公顷；三旧改造用地审批1项，用地面积0.6公顷；微改造8项，用地面积6.8公顷。
市场资讯：
1.土地挂牌
本期25宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本期6宗土地成交信息。
3.新盘入市
本期有10个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
住宅成交1791套，成交面积195860㎡；商业成交184套，成交面积124532㎡；办公成交155套，成交面积21672㎡；车位成交1316个，成交面积12918㎡；合计成交3446套，成交面积354982㎡。
01
政策资讯
本期重点收录了3条最新政策，其中国家级2条，市级1条。内容主要集中于专项债收储存量闲置土地、房地产税收等，具体政策内容要点如下：
1.文件名称：自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知
发布单位：自然资源部
发布日期：2024-11-7
文件要点：
1、使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。符合条件但尚未纳入名录管理的土地储备机构，应于2024年12月底前在系统“土地储备机构”模块中填报单位信息及证明材料，部将按程序及时审核并动态更新名录。
2、优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。
3、纳入土地储备计划的，优先申报使用专项债券。市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。
4、明确收地价格核算。土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。
5、收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。
2.文件名称：财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告
发布单位：财政部 税务总局 住房城乡建设部
发布日期：2024-11-13
文件要点：
1、关于住房交易契税政策。（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税；（2）对个人购买家庭第二套住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。
2、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策。（1）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税；（2）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
3.文件名称：国家税务总局广州市税务局 广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市城中村改造税收指引》的通知
发布单位：国家税务总局广州市税务局 广州市住房和城乡建设局
发布日期：2024-11-14
文件要点：
基于广州市城中村改造“依法征收、净地出让”模式，以改造环节为时间链条，从前期工作环节、拆迁补偿与“通平”工作环节、安置房建设与移交环节、安置房分配环节、成本偿还环节全税种、保障房统筹运营环节共六个环节，全周期梳理广州市城中村改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税等税收处理规定，用于指导广州市城中村改造的涉税管理。税收指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行，今后国家和省市有新规定的按新规定执行。
02
行业资讯
1.重磅！广州房票可购买全市可售新建商品房
2024年11月11日，广州市规划和自然资源局发布《关于房票安置“房源超市”的通告》，为进一步落实本市房票安置政策，充分拓宽被征拆户的安置选择面，保证被征拆户有能够均等享受与商品房同样居住质量的机会，满足更加灵活、多元和个性的安置购房需求，本市所核发的房票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房。通告原文如下：
为进一步落实我市房票安置政策，充分拓宽被征拆户的安置选择面，保证被征拆户有能够均等享受与商品房同样居住质量的机会，满足更加灵活、多元和个性的安置购房需求，我市所核发的房票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房。群众可以通过我局微信公众号“微服务”的“掌上房票”或广州市住房和城乡建设局“阳光家缘”网（https://zfcj.gz.gov.cn/zfcj/ygjy）查询。
2.新样本出炉！广州市黄埔区国家级产城融合示范区又“整活”了！
近日，广州市规划和自然资源局黄埔区分局（以下简称“黄埔区分局”）组织编制的《广州市黄埔区全域土地综合整治实施方案》（以下简称《实施方案》）获省自然资源厅批复同意，黄埔区全域土地综合整治项目落地实施进入快车道。
黄埔区作为全国首批国家级产城融合示范区，挑起广州“一带一廊、双核五级”空间结构的脊梁，是广州产业发展重要的增长极发展新质生产力的重要阵地。针对“产-城-村-田”空间、混杂产业空间连片发展受限等问题，黄埔区分局牵头推动全域土地综合整治工作，聚焦新质生产力，以产城融合带动周边乡村融入城市，探索全域土地综合整治新路径。
黄埔区分局推动全域土地综合整治系列工作走深走实，支持迳下村打造为全省首个集“科创、田园、山水、零碳”要素的“未来乡村”，着力将“施工图”变为“实景画”。
迳下村位于黄埔区龙湖街道毗邻中新广州知识城九龙湖核心区，区位条件优越，周边高新技术产业、人才集聚，村内田园丘陵与溪流灌渠阡陌纵横，迳下村以新质生产力为核心，全域土地综合整治为抓手，从“以科技赋能推动良田成片”、“以统规统建实现村庄集中”、“以成片整备助推产业集聚”、“以理水育林彰显生态优美”四个方面开展探索。
迳下村全域土地综合整治是黄埔区“百千万工程”的生动实践。接下来，黄埔区分局将继续跟进协调重点项目的落地实施，实现乡村发展“见颜值”，村集体、国企“增产值”，政府工作“创价值”，打造以全域土地综合整治推动“百千万工程”高质量发展的“黄埔样本”。
项目效果图
3.全省首个！广州花都出台农村集体用地入市收益分配细则
近日，广州市花都区财政局、广州市规划和自然资源局花都区分局联合印发了《广州市花都区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理细则（试行）》，在全省首发探索以土地增值收益为征收基数制定调节金计收规则，为合理分配各方主体收益提供制度保障，为健全土地增值收益分配机制提供“花都经验”。
土地增值收益分配是农村集体经营性建设用地入市的核心问题之一。土地增值收益调节金（以下简称“调节金”）的征收管理，是增值收益在政府、集体经济组织、农户之间平衡分配的关键手段。调节金，是指在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节，按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的入市制度目标，对土地增值收益收取的资金。农村集体经济组织通过出让、出租等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的受让人（承租人），以转让、转租等方式取得再转让收益时，向国家缴纳调节金。
《管理细则》共分为总则、调节金征收、调节金缴纳、使用管理、监督管理、附则等六章二十六条，有效期至2024年12月31日。《管理细则》对调节金征收及缴纳主体、入市、再转让收入及增值收益内涵、入市、再转让成本核算标准及流程、调节金缴纳、调节金使用管理、监督管理等具体事项进行规定，旨在构建城乡一体建设用地市场，规范广州市花都区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收和使用管理，建立兼顾国家、农村集体经济组织和集体经济组织成员的土地增值收益分配机制。
面对深化农村集体经营性建设用地纳入广州市试点任务，花都区将持续夯实入市试点工作基础，确保试点任务高质量完成，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价，促进城乡共同繁荣发展。
03
项目动态
本期，广州市共发布14个项目动态：土地整备方案调整公告1项，用地面积25公顷；控制性详细规划调整2项，用地面积295公顷；征收补偿安置方案公告2项，用地面积247公顷；三旧改造用地审批1项，用地面积0.6公顷；微改造8项，用地面积6.8公顷。
1、土地整备方案调整公告
1
广州市黄埔区黄埔街道下沙珠江村旧村改造项目
项目位置：位于黄埔区黄埔街道海丝城片区
用地面积：250000㎡
调整内容：
一、土地处置方式和用地手续办理
（一）改造范围内已有合法用地手续及已完善、可完善历史用地手续的集体建设用地17.50公顷；可补录图斑并完善历史用地手续的集体建设用地0.8公顷。
（二）以“三地”方式办理的用地0.31公顷。
（三）以预支留用地指标落地办理的用地0.08公顷。
（四）按照《广州市黄埔区广州开发区旧村改造项目土地置换操作指引》的第八条规定，与建新范围外已完善和可完善历史用地手续的用地按毛用地面积相等的方式进行置换的用地1.36公顷。
（五）以“其他用地”方式办理的用地1.03公顷。
（六）整合国有建设用地1.78公顷。
（七）政府划拨收储用地支持1.56公顷。
（八）保留现状农用地性质0.63公顷。
（九）改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。
（上述面积以勘测定界报告为准）。
土地整备示意图
2、控制性详细规划调整
1
广州市花都区花城街道杨二村、东边村城市更新单元
项目位置：位于花都区花城街道，东至上溶街，西临富力环贸港，南至规划支路，北至溶华街
用地面积：2873700㎡
地块公示内容：
1、用地布局：结合杨二村、东边村城中村改造实施方案，整体优化用地布局，将部分农林用地调整为居住用地、商业服务业设施用地、商住用地等；
2、公共服务设施：根据片区规划人口测算，增加公服设施配套，其中包括4处教育科研用地，供中小学使用；
3、战略留白：促进生态价值转化，在临秀全水库片区布局新增3处战略留白用地及1处商业兼容体育用地；
4、道路交通：结合用地布局，调整优化范围内部分道路走向及线型提升片区道路网密度；
5、绿地布局：结合片区防洪排涝要求，优化绿地布局，满足绿地占补平衡要求，提升片区排洪能力。
项目控规调整示意图
2
广州市黄埔区南岗街道下沙裕丰围片旧村改造项目（黄埔区AP0516、AP0519规划管理单元）
项目位置：项目东临丰乐南路，南临规划海员路，西至机关村小区与黄埔公园，北靠兴隆街
用地面积：76100㎡
调整必要性说明：通过规划调整实现片区功能提升和产业升级，打造兼具海丝特色和岭南风韵的城市形象，助力海丝城建设高品质的人文城区，提升城市功能与品质。
申请调整内容：
一、用地布局及规划指标调整
1.改造范围内：将二类居住用地、交通设施用地、商业金融业用地、水域、公园绿地、防护绿地等用地调整为二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地、二类居住用地、商业用地兼容商务用地兼容公共交通场站用地、水域、防护绿地和公园绿地。
2.改造范围外：结合改造范围内的调整情况及相关河涌水系规划，优化水域(E1)，防护绿地和公园绿地的用地布局。
3.改造范围内总建设量从23.18万㎡调整至24.49万㎡，较现行控规增加1.31万㎡。
4.AP0516规划管理单元内总建设量从80.95万㎡调整至81.55万㎡，较现行控规增加I和自然0.60万㎡。
5.AP0519规划管理单元内开发强度不涉及调整。
二、公共服务设施及市政公用设施调整
改造范围内规划居住人口0.49万人，规划公共服务设施与市政公用设施约1.68万㎡共计33处，较现行控规增加30处。
项目控规调整示意图
3、征收补偿安置方案公告
1
广州市越秀区流花街道广州火车站片区（站城产居一体化地区）项目
项目位置：位于越秀区流花街道
总用地面积：238000㎡
适用范围：本方案适用于广州火车站片区（站城产居一体化地区）市客运站地块拟征收范围内（最终以房屋征收决定公告公布的范围为准）具有合法产权的房屋及其附属设施的所有权人（以下称被征收人）
征收补偿安置方式：征收范围内被征收人可以选择房屋产权调换或货币补偿其中一种补偿安置方式
房屋征收货币补偿标准：被征收房屋价值的补偿按市场评估价进行货币补偿，市场评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，房屋市场价值评估时点为房屋征收决定公告之日
其他补偿标准：
1.房屋搬迁费
房屋搬迁费由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定
2.其它相关补偿费用
涉及特殊设备搬迁、安装、调试费用由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定
项目拟征收范围示意图
2
广州市越秀区矿泉街道瑶台城中村改造项目（一期）
项目位置：位于越秀区矿泉街道
总用地面积：90000㎡
适用范围：本方案适用于广州市瑶台城中村改造项目（一期）A区地块拟征收范围内（最终以房屋征收决定公告公布的范围为准）具有合法产权的房屋及其附属设施的所有权人以及符合相关政策规定应当给予补偿的未经产权登记建筑使用人（以下称被征收人）
征收补偿安置方式：征收范围内被征收人可以选择房屋产权调换或货币补偿其中一种补偿安置方式
房屋征收货币补偿标准：被征收房屋价值的补偿按市场评估价进行货币补偿，市场评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，房屋市场价值评估时点为房屋征收决定公告之日
其他补偿标准：
1.房屋搬迁费
房屋搬迁费由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定
2.其它相关补偿费用
涉及特殊设备搬迁、安装、调试费用由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定
项目拟征收范围示意图
4、三旧改造用地审批
1
广州市黄埔区萝岗街道萝峰旧村改造项目
用地位置：位于黄埔区萝岗街道
类型：集体建设用地征为国有建设用地
用地面积：6233㎡
5、微改造
1
广州市白云区新市街道怡桂苑老旧小区改造项目
项目位置：位于白云区新市街道，东至黄石立交公交站，南至富力阳光美居，西至公路局宿舍，北至黄石立交
用地面积：5000㎡
建设规模及主要内容：项目改造建筑总面积约1.20万㎡，项目改造内容共35项，房屋建筑本体共用部分13项，小区公共部分22项，其中基础类22项，完善类10项，提升类3项。改造内容包括楼道修缮、更换楼道照明、楼栋排水维修、增设适老化设施、消防设施、修缮围墙、三线整治、改造提升小区公共空间、增设非机动车泊位等。
总投资：940万元
资金来源：区财政资金
建设单位：白云区住房建设交通局
建设期限：2025.4-2025.11
2
广州市白云区三元里街道机场利民南西山小区老旧小区改造项目
项目位置：位于白云区三元里街道，东至南云西街，南至棠景路，西至棠下东三街，北至水边路
用地面积：24100㎡
建设规模及主要内容：项目改造建筑总面积约5.12万㎡，项目改造内容共39项，房屋建筑本体部分13项，小区公共部分26项，其中基础类23项，完善类13项，提升类3项。改造内容包括楼道修缮、更换楼道照明、楼栋排水维修、增设适老化设施、消防设施、修缮围墙、三线整治、改造小区公共空间、增设非机动车泊位等。
总投资：3750万元
资金来源：区财政资金
建设单位：白云区住房建设交通局
建设期限：2025.4-2025.11
3
广州市白云区京溪街道白天鹅市公安局宿舍老旧小区改造项目
项目位置：位于白云区京溪街道，东至谷裕市场，南至谷裕市场，一段空地属天河区元岗街道的，西至沙河涌，北至白天鹅小学
用地面积：15900㎡
建设规模及主要内容：项目改造建筑总面积约4.63万㎡。项目改造内容共40项，房屋建筑本体共用部分15项，小区公共部分25项，其中基础类25项，完善类11项，提升类4项。改造内容包括三线整治、更换楼栋及室外消防设施、外墙整治、重铺小区道路和地面铺装等。
总投资：2070万元
资金来源：区财政资金
建设单位：白云区住房建设交通局
建设期限：2025.4-2025.11
4
广州市白云区京溪街道白云广场公安宿舍老旧小区改造项目
项目位置：位于白云区京溪街道，东至军区干休所，南至云山熹景，西至白云家园和军医大学干休所，北至梅宾北路
用地面积：17600㎡
建设规模及主要内容：项目改造建筑总面积约7.25万㎡，项目改造内容共40项，房屋建筑本体共用部分15项，小区公共部分25项，其中基础类24项，完善类14项，提升类2项。改造内容包括楼道修缮、更换楼栋及室外消防设施、外墙治理、增加适老化设施、重铺小区道路等。
总投资：2590万元
资金来源：区财政资金
建设单位：白云区住房建设交通局
建设期限：2025.4-2025.11
5
广州市天河区石牌街道南油小区改造项目
项目位置：位于天河区石牌街道
用地面积：2220㎡
建设规模及主要内容：项目总建筑面积约5500㎡，建设内容包含房屋建筑本体共用部分和小区公共部分的改造，共17个子项内容，其中基础类项目15项，完善类项目2项。
总投资：227万元
资金来源：区财政统筹资金
建设单位：天河区人民政府石牌街道办事处
6
广州市天河区石牌街道中房小区老旧小区改造项目
项目位置：位于天河区石牌街道
用地面积：3100㎡
建设规模及主要内容：项目总建筑面积约8900㎡，建设内容包含房屋建筑楼体部分和小区公共环境部分的改造，共24个子项内容，其中基础类项目19项，完善类项目5项。
总投资：315万元
资金来源：区财政统筹资金
建设单位：天河区人民政府石牌街道办事处
7
广州市南沙区南沙街道海棠花园等7个老旧小区改造项目
项目位置：位于广州市南沙区
建设规模及主要内容：本项目包含黄阁镇黄阁社区怡景园、南沙街金沙社区海棠花园、港湾街南沙社区江南路122号、港湾街南沙社区合管会宿舍（合联楼）、港湾街南沙社区珠江中路21号供电局宿舍、港湾街南沙社区海傍路28号医院宿舍、港湾街南沙社区珠江西路41-43号农商宿舍等7个老旧小区改造，改造总建筑面积约7.15万㎡，主要建设内容包括房屋建筑本体共用部分，重点改造建筑老旧楼栋门、更换楼道照明、粉刷修缮楼道、规范楼道三线、更换楼栋排水设施、维修化粪池、维修外墙等；小区公共部分，改造提升小区公共空间、提升小区入口、增设非机动车泊位、增设信息宣传栏等。
总投资：3027.55万元
资金来源：由区级财政资金保障并积极争取中央、省、市财政资金支持，具体资金安排以政府投资年度计划为准
建设单位：广州市南沙区城市更新土地整备中心
建设期限：10个月
8
广州市南沙区东涌镇东发二区商品房等6个老旧小区改造项目
项目位置：位于广州市南沙区
建设规模及主要内容：本项目包含东涌镇东涌社区东发二区商品房、东涌镇东涌社区东信园小区商品房（东兴三路临街楼宇）、大岗镇二湾社区振兴路38号-50号（双号）、大岗镇二湾社区振兴路19-21号（单号）、大岗镇镇南社区人民路七巷6-8号和榄核镇榄核社区广场路6街17号第2、3、5、6、8、9栋等6个老旧小区改造，改造总建筑面积约6.865万㎡，主要建设内容包括房屋建筑本体共用部分，重点改造建筑老旧楼栋门、更换楼道照明、粉刷修缮楼道、规范楼道三线、更换楼栋排水设施、维修化粪池、维修外墙等；小区公共部分，改造提升小区公共空间、提升小区入口、增设非机动车泊位、增设信息宣传栏等。
总投资：2965.34万元
资金来源：由区级财政资金保障并积极争取中央、省、市财政资金支持，具体资金安排以政府投资年度计划为准
建设单位：广州市南沙区城市更新土地整备中心
建设期限：10个月
04
市场资讯
1.土地挂牌
本期有25宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本期有6宗土地成交信息。
3.新盘入市
本期有10个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
统计时间：2024年11月11日至2024年11月17日
数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心
2024年第18-19周广州城市更新市场周报
周报
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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。
合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。
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