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观点网讯：11月20日，标普全球评级宣布下调万科评级至“B+”，展望负面。

标普指出，万科的减债进度慢于先前预期，导致杠杆率升高。其认为万科的减债进度落后于预定计划。截至2024年9月30日，该公司报表总债务3276亿元人民币，略高于2023年末的3200亿元。

万科曾公开表示将在2024-2025年期间削减有息负债共计1000亿元，但标普认为这一目标较难实现。这主要是因为预计，相比杠杆的降低，该公司将会更加重视流动性缓冲的维持。事实上万科的银行借款一直在增加。

万科一年内到期债务增加、现金余额下降，导致流动性弱化。主要由于短债的增加和现金余额的下降，其继续将该公司流动性水平评估为稍欠。

该公司截至2024年9月30日报表未受限现金余额从2023年末的969亿元下降至773亿元，母公司现金也从2024年6月30日的71亿元下降至2024年9月30日的11亿元。我们认为现金减少的主要原因是2024年上半年超预期的经营活动现金流出，以及偿还债券、支付各类债务利息造成的筹资活动现金流出。

但标普预计，到2024年末万科的现金余额将会回升，因标普预计该公司第四季度将回笼一大笔资产处置现金。此外，标普预计万科将继续力争在未来12个月保持经营性现金净流入，因为其经营成本将会随着建设规模的下降而下降。万科2024年二、三季度经营性现金流均为净流入。

标普预计万科将继续处置非核心资产以补充流动性。其资产负债表可能将会收缩。其认为该公司固定资产处置的整体进度符合预期，但回款存在滞后性。其预计该公司2023-2024年签约的资产处置（包括向政府退还土地）将在未来12个月回款216亿元。

标普预计万科2024年合同销售额将下降36%至2400亿元，2025年将再降19%至1950亿元。2024年1-10月公司合同销售额同比下降35%至2026亿元，降幅略大于中国百强开发商32.7%的平均降幅。

标普预计万科将维持良好的银行关系，能够通过抵押资产获得银行贷款用于债务再融资。2024年上半年，万科银行借款增加了271亿元，估计2025年万科将继续获得经营性物业贷款，金额与2024年相当。2024年1-9月，该公司新增经营性物业抵押贷款187亿元（按并表口径）。