11月18日晚，北京市住房城乡建设委、北京市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确北京取消普通住房和非普通住房标准，《通知》自2024年12月1日起施行。 ‍

新政实施后，将对北京房产市场产生哪些影响？新京报记者采访了业内专家，并算了一笔账。

  • 新政

满两年住房免征增值税

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

11月18日晚，北京正式官宣取消普通住房和非普通住房标准。依据北京市住房城乡建设委、北京市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《通知》，本市取消普通住房和非普通住房标准。取消普通住房和非普通住房标准后，根据《公告》规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

《通知》明确，根据《公告》规定，北京市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

  • 算账

500万元二套房，契税减负10万元

通俗地理解，2024年12月1日起，在北京以及全国范围内，个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

此前北京规定，个人购买首套住宅，90平方米（含）以下的税率为1%，90平方米以上的税率为1.5%；个人购买二套住宅，不区分面积，契税税率均为3%。《通知》实施后，假设个人购买面积90-140平方米的首套住房，总价500万元，其契税将从过去的7.5万元减少到5万元，节省了2.5万。

能享受优惠最多的是购买面积不超过140平方米的二套住房的群体，假设总价500万元，其契税将从过去的15万元减少到5万元，减少了三分之二。

  • 解读1

政策落地，能够刺激市场需求

新政落地后，将对北京市场产生哪些影响？上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，普通住房和非普通住房标准取消后，挂钩在普通住房和非普通住房标准之上的相关税收将面临优化空间，“政策落地后，能够刺激市场需求，市场反应会比较积极。”

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池表示，在二手房交易中，普通住宅认定标准与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税和契税。此次取消普通住宅及非普通住宅认定标准，会减轻部分购房人的负担，普通住宅与非普通住宅将在税费缴纳等过程中执行同等要求，有助于降低购房者置业成本，“此前会对大户型收取比较高的税收，此次取消普通住宅和非普通住宅标准，大户型受益更多。”

其实，取消普通住宅和非普通住宅标准早有“动静”。2024年7月，党的二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，其中明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

2024年9月，北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布，将优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。北京成为党的二十届三中全会后第一个明确提出将取消普通住宅和非普通住宅标准的一线城市。

此次《通知》也明确，2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税和契税尚未申报缴纳的，符合规定的可适用执行。

  • 解读2

适应市场需求从“有没有”到“好不好”转变

普通住宅和非普通住宅有何区别？据业内专家介绍，一般有两种方式区分普通住宅和非普通住宅，一是不同城市基于房子的位置、单总价去界定的普通住宅和非普通的高端住宅；二是住宅性质和非住宅性质的区别，比如商业、办公、商住。普通住宅和非普通住宅的增值税、契税不同。

以北京为例，2023年12月，北京对从2014年起沿用了多年的普通住宅认定标准进行了优化。明确从第一套房的首付款来看，北京对于普通住宅的首付要求是不能小于35%，非普通住宅的首付要求是不能小于40%；从含义来看，北京对于建筑面积小于120平方米、用于居住，且实际成交价格低于市场指导价的房屋归属为普通住宅，反之则是非普通住宅。

按照目前北京市的区分标准，须全部满足3条的住宅即为普宅，有任何一项不满足的，即为非普。三个条件是：小区容积率在1.0（含）以上；房屋建筑面积在140平方米（含）以下；价格方面，单价不高于规定的上限，或者总价不高于规定的上限，二者满足其一即可。

据业内人士介绍，北京现行的主流普通住宅和非普通住宅标准是2014年住房市场短缺、产品结构不匹配时期的一项重要政策，同时也是紧缩性调控措施的重要组成部分。

这一标准在过去的“有没有”时代，为了满足人们的基本住房需求，税务政策对普通住宅给予了更多的支持，对非普通住宅采取了相对较高的税费政策，鼓励人们购买普通住宅，解决基本的居住问题。

房地产市场已经进入了“好不好”的时代，人们更加关注住房的品质、环境和舒适度，改善性需求成为主流，普通住宅和非普通住宅之间的差异在税务政策上的意义逐渐降低。

赵秀池也表示，“此次取消普通住宅及非普通住宅认定标准后，有利于住房高质量发展，适应市场需求从‘有没有’到‘好不好’的变化。”

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