北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
最近需要做个决定，想听下您的看法。目前在海淀温泉镇有套房，紫郡兰园，限竞房。孩子28年上小学，金融街的政保。本来我看着近期房价跌了不少，打算买紫竹院甘家口片区的老公房，离的近点，孩子还能去市区上幼儿园。但是家人觉得那一块的老房子不保值，而且离学校也二十几分钟车程，倾向以后就在学校附近租房。想听下您的看法。
感觉问的太具体了不好回答。我重新提问吧。在您看来，在没有学区要求、不是刚需的情况下，近几年紫竹院、甘家口片区的老公房值得入吗？
A：
1、这倒也没什么不好回答的，都是明摆着的事儿，就看自己是否愿意入局了。一般来说，任何投资市场都是最早进入的赚大钱，入场越晚的利润越薄也风险越大。所以常规是不建议在明确知道趋势拐点临近的时候去接盘，尤其是在利用不上附加值的情况下，图什么呢？
房子是用来住的，学区房是用来上学的，如果能利用上功能和溢价那就值得，用不上的话怎么说呢？
或者说既然是没有学区要求也不是刚需，那在高峰期入手学区房就是跟大趋势赌一把的意思了。赢了得到本就应该得到的，输了那就输了呗，看运气吧。常规是不太建议赌的，输赢的代价不对等，只能看自己的判断了。
2、简单解释两句，温泉镇的学区溢价不高，再加上是政策性小区，居住的性价比在海淀就相对更高了，如果和溢价高的学区房换租的话能占便宜。而卖房置换到中上学区的话是必定增加溢价率的，居住的性价比也必定降低，用上学位就值，用不上看自己的感觉了。
保值角度来说分两部分，基础部分肯定保值，全北京成熟板块的老小区都差不多，因为都是板块大盘的最基础组成部分，价格走势不吃亏也不占便宜。溢价部分那就看明年之后的政策了，有鼓励政策就能撑住，没有的话看运气。
3、至于溢价率什么的让两边中介给算算吧，拿数字说话更直观一些。我估计两边的差率应该至少在10%以上的，20%也正常，500总价的话就是百万左右或之内吧，钱倒是不多，看自己觉得值不值了。
仅供参考。
二
Q:
请问，我离异带儿子，儿子有京户我没有，但我有购房资格，在海淀的回迁房（我的指标）还没办房本。前年价值300多万，现在也就200多300万了，犹豫是否卖掉换到丰台西四环总部基地附近，因为我在***总部上班。您有推荐的吗？在不增加预算的情况下。
A：
1、这有点儿复杂似的。如果是离异带京户子女，如果名下无房，那本身就带有购房资格，不用其他的资格。
2、海淀的回迁房，一居室吗？这指标是指45-50平米是吧？如果没办房本那就只能是私下转让，价格一般是市价的7/8折左右。而回迁房本来就比周边商品房便宜，一般在20%左右。
那这套房现在没本的情况下都能卖小300万，周边商品房就得每平米10万左右。如果价格正确那这地段儿就很不错，但我感觉好像高估了似的，再让当地中介给评估一下吧，做清楚预算。
3、常规建议是最好不在没房本的时候卖回迁房，主要就是价格不划算。另外说句不该说的，如果已经离异，那这将来的过户手续好办吗？周期很有可能是五年八年的事儿，十年以上都有可能，就算是你做出承诺，人家买房的能轻易相信吗？就算有相信的也不会太多吧，或者是不太好找，那这价格有可能就更低了。就算不给低了，人家也得扣一部分房款吧？那300万能到手多少？合适吗？
4、所以还是找当地做这种业务的中介给算清楚吧，,做好预算，否则光说个回迁房的300万不太好在总部基地附近买房，至少也得算清楚首付和贷款月供。房子好买，但钱得算清楚。
仅供参考。
三
Q:
我前年在张家口全款买了个商住Loft，本来想避暑用的，但今年住了感觉也不太凉快，您觉得有必要留着吗？另外我在密云古北水镇旁边的长城源著也买了一套房，70年大产权，40平96万买的，住了一个夏天也感觉不方便，留不留啊？
我不是投资，就是想买个夏天避暑度假的房子，别太贵了。要不然我一直住朝阳的老破小，又热又吵还夏天费电，已经退休了想找个舒服地方，离北京别太远的。
另外是朝阳的这套老破小在团结湖，儿子想让卖掉，然后和他们一起买在崇文门，这样孙子上学就都解决了。我也同意，但是这很可能就没地方了，这儿子坑爹着呢。
A：
1、老北京话是娘打孩子应该的，但儿子坑爹也不算贼。这都是家务事，外人不好评价。
2、张家口不凉快，那可能是买在市区了吧？一般都是买张北，那就凉快多了。再远点儿还有沽源，我有时候也去避暑，几乎没有闷热的桑拿天，比北京凉快的不是一星半点儿。
反正要是我就不留了，既没达到避暑的效果，从房子讲也没什么收益，图什么呢？我就没买房，想住了就临时租一套，短租，普通房子也就千把块钱，多给人家点儿租金而已，商量着来。
3、长城源著也差不多情况，住的舒服就留着，否则意义不大。这地方的小户型更适合积分落户，其他的普通吧。这我也住过，有的是短租和民宿什么的。
4、其他北京附近净是凉快的地方，大连，青岛，沈阳葫芦岛，我觉得都挺凉快的。没必要买房，想住了就临时租，还能每年换城市。
5、换房这我没建议，家务事，只能自己商量。
仅供参考。
四
Q:
请问，大兴瀛海永旭嘉园怎样？他对口的学校貌似不咋地，但是我看着户型，还有小区环境还可以？这样的房子入手后，能保值呢？另外，永旭嘉园未来的学区有提升空间么？
A：
1、永旭嘉园挺好的，典型的保障房小区，限价房，从房产性质讲就是自住为主，相对来说居住的性价比高，投资性略弱。
2、对口学校我没记住，应该相对中等吧，不能说不咋地但也肯定谈不上多强。房子是用来住的，自己觉得各项合适就买呗。
3、保值肯定是中等，地段儿算不上多强，优势就是离地铁和公园不远。但这种被公路与河道分割的相对不大的板块来说，规划成改善房相对更合适，所以才开发了那些商品房小区。
而作为保障房就不算太好的地段儿了，不太好引入大型配套。这种小区在房龄新的时候还行，之后就得看物业的维护水平了，保值的最好成绩能做到跟随板块大盘。
4、学区提升有可能，如果将来周边商品房的生源增多，那师资和教学氛围都有可能提升。不过期望值别太高吧，或者说只能是纵向和自己相比的提升，横向比较的意义不大。毕竟大兴区的名校都不是太多，某学校单独提升级别的难度很大。
5、总之还是多考虑自住角度吧，这里从地段和小区性质来讲不太算投资性强的，自住更合适。
仅供参考。
五
Q:
请问，孩子明年上小学，想在西城买房，目前在广外和陶白犹豫，预算500-600，两居，最好三居，看了红莲和平原里，想听一下建议。
A：
1、这外人怎么好给建议啊？既然是明年上学就尽快决定吧，但学区的事儿只能家长定，最好不听外人的。而且既然已经明确了总价，那溢价率和性价比也就等于都确定了，那让当地中介给找房就行。
2、不过600万之内，在西城买两居合适，三居够呛吧？俩小区的户型在老公房里不算小，基本都7/80平，那如果能用600万买到，大概率都是有硬伤的房子。居住角度看自己的喜好，保值和流动性则肯定不占优，现在用低价买来，将来出手时也得是低价卖掉。而且还要加上一个入学高峰期之后的问题，有可能更不好卖。
所以如果也注重这些，那尽量选择没硬伤的吧。入学功能减弱之后的居住功能会加强，就更得注重宜居性了。房子是用来住的，越宜居的越保值，至少流动性强。
3、其他没什么建议，如果是希望三居那就最好看具体房源决定，当地中介更熟悉业务。
仅供参考。
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