近期，多个存量拆除重建类城市更新项目申请规划分期调整，采取化整为零方式，优化分期开发次序，以加快供地实施。基于此，本文进一步梳理研究相关案例，并结合近期政策形势研究分析。
今年以来，政府释放多项政策利好，助力房地产市场止跌回稳。9月，中共中央政治局召开会议，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式；且央行宣布将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。10月，国家发改委重磅发声，加推一揽子增量政策，推动房地产市场止跌回稳和提振资本市场等；国务院新闻办公室举行新闻发布会，明确利用“4+4+2”组合拳推动房地产市场止跌回稳等；11月，自然资源部明确优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地；住房城乡建设部、财政部联合印发通知，进一步做好城中村改造工作，通知强调推进城中村改造货币化安置，此举或将进一步刺激市场住宅去化量；“三部门”联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，通过统一税收政策来促进市场的公平和健康发展。
表1：近期房地产市场政策一览表
在政策利好刺激下，今年10月份以来，深圳房地产市场呈现出“火爆”态势。根据深房中协统计，2024年10月全市预售新房共成交4675套，环比增长99.5%，同比增长43.3%，其中住宅成交4153套，环比增长146.3%，同比增长56.5%。
数据来源：深圳市房地产中介协会
2024年10月全市二手房录得8269套，环比增长117.0%，同比增长122.5%，创近45个月以来新高。二手房住宅类别成交占比显著提升，10月二手房住宅类别录得量占比为86.7%，较上月提升5.9个百分点。
数据来源：深圳市房地产中介协会
根据合一城市更新集团统计分析，今年来多个在深已批规划拆除重建类城市更新项目申请规划分期调整，聚焦化整为零，即规划分期范围由大范围分割为多个小范围，且聚焦加快居住用地供应实施为主，具体案例分析如下：
表2：2024年以来存量城市更新项目规划实施分期调整涉及化整为零实施汇总表
案例解析
案例:1：龙岗龙东社区盛鑫工业园城市更新单元
项目位于龙岗区宝龙街道龙东社区，规划蛇岭大道与龙沛路交会处南侧，位于《宝龙上井半导体与先进制造业产业园》“工业上楼”项目范围内。更新单元已列入《2022年龙岗区城市更新单元计划第四批计划》，申报主体为深圳市盛鑫实业发展有限公司，于2023年5月获得规划批复。拟拆除范围用地面积48669.5㎡，开发建设用地面积26698.1㎡，规划容积率160180㎡，规划容积率6.0，拟更新方向为M1、R2。
2024年1月5日规划修改公示分期规划调整内容为由一期实施调整为两期实施，工业和居住分期单独开发。
分期实施规划对比图
案例2：龙华大布巷片区城市更新单元
城市更新单元已列入《2019年深圳市龙华区城市更新单元计划第二批计划》，于2022年8月取得规划批复，2024年4月1日发布已一、二期实施主体公示，实施主体为深圳金广房地产有限公司。更新单元用地面积268401.4㎡，拆除范围用地面积219293.2㎡，开发建设用地面积117394. 4㎡，规划总容积801590㎡，规划容积率6.8，拟更新方向为R2、C1+R2。
2024年1月3日规划修改公示内容由三期实施修改为四期实施，原一期范围含商住和纯居住地块，现将纯居住地块单列。
分期实施规划对比图
案例3：龙岗三联片区改造城市更新单元
项目位于龙岗区吉华街道三联社区的中部，东倚广深铁路、南靠布龙路，北侧毗邻中海怡翠山庄及三联郊野公园。更新单元为各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目之一，规划于2012年8月审批通过。拟拆除范围用地面积279932.8㎡，开发建设用地面积166480.7㎡，规划总容积978104㎡，规划容积率5.9，拟更新方向为R2、R2+C1。
2024年4月2日规划修改公示将一期范围居住地块通过增设道路切分成两个居住地块，其中一块居住纳入二期开发。
分期实施规划对比图
案例4：坪山梓兴工业区城市更新单元
项目位于坪山区坑梓街道坑梓社区，北临坪山大道，南临坑梓人民路，西临宝梓路，东临江岭路。坪山区坑梓街道梓兴工业区城市更新单元项目已列入《2021年深圳市坪山区城市更新单元计划第三批计划》，申报主体为深圳市梓兴实业股份有限公司。于2022年取得规划公告，拆除范围用地面积为87411.2㎡，开发建设用地面积为56845.0㎡，规划容积为327960㎡，规划容积率5.8，拟更新方向为M1、M1+M0、R2。
2024年5月29日规划修改公示内容由一期实施调整为三期实施，其中居住地块作为一期开发。
分期实施规划对比图
案例5：龙华丹坑工业区城市更新单元
项目位于福城街道福花路与四黎南路交汇处西南侧。更新单元规划项目已列入《2019年深圳市城市更新单元计划龙华区第四批计划》，2022年10月25日发布规划公告。更新单元用地面积144251.4㎡，拆除范围用地面积126833㎡，开发建设用地面积67819.3㎡（含划入零星用地2670.5㎡），规划总容积410900㎡，规划容积率6.1。拟更新方向为R2、R2+C1。
2024年6月6日规划修改公示内容由一期整体实施修改为三期实施，将居住地块分三期开发。
分期实施规划对比图
案例6：龙华龙胜工业区城市更新单元
项目位于大浪街道和平路和工业路交汇处西北角。更新单元已列入《2017年深圳市城市更新单元计划龙华区第一批计划》，申报主体为深圳市大浪龙胜股份合作公司，于2019年12月发布规划公告。更新单元用地面积39466.7㎡，拆除范围用地面积38206.46㎡，开发建设用地面积25493.2㎡，规划容积为167440㎡，规划容积率6.6。拟更新方向为R2+C1、C1。
2024年6月7日规划修改公示内容将一期实施调整为两期实施，将其中一块商住用地单列一期开发。
分期实施规划对比图
案例7：坪山汤坑老围片区城市更新单元
项目位于碧岭街道，东临鹏茜路，南临振碧路，西临碧天路，北临嘉圳岭南路。更新单元项目已列入《2016年深圳市城市更新单元计划第六批计划》，申报主体为深圳市坪山汤坑老围股份合作公司，于2022年9月取得规划批复。更新单元用地面积84518.4㎡，拆除用地面积80980.7㎡，开发建设用地面积47659.5㎡（含划入零星用地2236.2㎡），规划容积300585㎡，规划容积率6.3，拟更新方向为R2、R2+C1。
2024年6月20日规划修改公示内容将一期实施调整为两期实施，其中一块居住地块单列一期开发。
分期实施规划对比图
案例8：罗湖互联网金融产业总部基地城市更新单元
项目位于罗湖区笋岗东路北侧东侧，更新单元已列入《2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第一批计划》，申报主体为深圳市物资集团有限公司，于2018年发布规划公告。拆除用地面积36919.7㎡，开发建设用地面积31106.7㎡，规划容积230600㎡，规划容积率7.4，拟更新方向为C1、M0+C1。
2024年6月18日规划修改公示内容调整由两期实施修改为三期实施，二期范围两块商业地块调整为两期开发。
分期实施规划对比图
案例9：龙岗金昇厂城市更新单元
项目位于深圳市龙岗区园山街道荷坳社区大运枢纽站点500米范围内北临荷风路南临规划坪新路西临规划荷坳路、东临规划桂坪路。更新单元于2020年12月列入《2020年龙岗区城市更新单元计划第七批计划》，申报主体为金昇新产业发展有限公司，于2022年10月发布规划公告。更新单元用地面积36901.7㎡，拆除范围用地面积29111.4㎡，开发建设用地面积17175.4㎡，规划容积161990㎡，规划容积率9.4，拟更新方向为R2、C1。
2024年8月9日规划修改公示内容将由一期实施调整为两期实施，C1+R2用地功能调整为R2和C1分期单独开发。
分期实施规划对比图
案例10：宝安长营地块城市更新单元和全一地块城市更新单元
项目位于宝安区航城街道，北临航空路，东临盛航路，西临运昌路，南临航城大道。长营地块城市更新单元已列入《2018年深圳市宝安区城市更新单元第二批计划》、全一地块城市更新单元已列入《2019年深圳市宝安区城市更新单元第四批计划》。于2022年2月取得《深圳市宝安区人民政府办公室关于宝安区航城街道长营地块城市更新单元和全一地块城市更新单元规划审批情况的通知》(深宝府办〔2022〕4号)。更新单元用地面积141896.6㎡，拆除范围用地面积141896.6㎡，开发建设用地面积为119335.0㎡。规划容积494000㎡，规划容积率4.14，拟更新方向为M1、M1+R3、M0+R3。
2024年11月5日规划修改公示内容由一期实施调整为两期实施，其中M0+R3地块放在二期开发。
分期实施规划对比图
案例11：龙岗观城第一期城市更新单元
项目位于龙华区观湖街道，毗邻龙华北部中心，项目北临观澜大道，西邻梅观高速，南近安元大道，东靠富澜路。更新单元已列入《2020年深圳市龙华区城市更新单元计划第四批计划》，于2022年6月14日取得专规批复，于2023年7月发布规划修改公告。更新单元用地面积811183.4㎡，拆除范围用地面积726468.7㎡，开发建设用地面积379994.5㎡（含3000㎡零星出让土地），规划总容积约281.5万㎡，规划容积率7.4，拟更新方向为C1+R2、R2、R2+C1、M1、M0。
2024年11月15日规划修改公示内容由六期实施调整为八期实施。
分期实施规划对比图
整体而言，项目地块优化分期实施采取“化整为零”策略，市场主体分期开发凸显四大特征，即降低投资规模、降低融资压力、降低拆迁难度和降低去化压力，从而实现轻装上阵突围，规避重大开发风险，推进项目顺利供地实施，加快资金回流，以此反哺剩余地块顺利滚动开发。此举，或逐渐成为市场主体后期项目落地开发策略新趋势。
撰稿人：张峻浩
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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。
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