北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我非京有工作居住证，在燕郊有房一直自住，两居室价值200万左右，卖掉的话扣除贷款能有150万不到。手里有150左右，然后也可以借一部分，想买学区房。主要是儿子后年入学，燕郊的教育实在不能跟北京比。
现在是以下几个问题：
1、如果买朝阳的，真的能对口入学吗？我只有工居证。
2、如果买朝外这种级别的，溢价率有多少？值不值？
3、用完学位后是否好出手？不想砸手里。
4、网传北京有可能放开非京籍孩子高考，据说是在北京有完整学籍的可以报考非北京类大学，您认为可信吗？
A：
1、朝阳区大部分学校都是单校划片的，非京籍只要有房，那顺位就排在京籍无房户的前面，理论上进入对口校的概率相对大。这没人敢保证，看学校到时候的学位是否充足了。
2、朝外的级别，那和东西海的平均溢价率基本一致，普通房子基本都在30%左右，一分钱一分货。不过总价高的房子相对溢价率低，比如学区内的大户型商品房，还有房龄相对新的大户型公房，千万左右的溢价在10%就差不多了，再高的话都没什么溢价了。另外老公寓也相对溢价低，典型的就是汇园，曾经的北京第一豪宅，居住角度比老房的性价比高。
但值不值的外人没法儿说，只能自己体会。或者说将来中高考的成绩好就值了，不好就不太值呗。打个比方这就跟吃补药养生似的，有效了就值，没效果那就只能当是解饱了。
3、没什么不好出手的，只要价格不高就都好卖。砸手里不可能，成熟地段没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。
4、是否放宽高考，这我不敢说，问懂行的吧。说实话我觉得够呛，北京是“减量发展”的城市，就算放宽估计也会有挺苛刻的条件或范围。
仅供参考。
二
Q:
请问，我京籍，孩子准备上国际校走留学路线，但也想留一条公立校的通道。现有房子在昌平一直就想卖掉，本来还是换附近，现在想索性换到海淀，1200万预算，请问清河是否合适？
二十中的学区在北京能算中等吗？溢价高不高？另外在西罗园还有一套房子，56平老公房，是否有保留的意义？如果孩子三年级左右不适应国际校想转入公立的话，手续上应该怎么办？能有办法转入好点的学校吗？
A：
1、清河没什么不合适的啊，学区溢价不算高，居住的性价比就相对高了。板块的房价走势超过北京大盘，小区也好选。
2、20中在海淀算中等，放到北京那就肯定是中上了，这用成绩对比一下就知道了。
3、1200万的预算呢，那溢价率也就10%左右吧，超不过15%。这种地方都是总价低的占坑儿房相对溢价高，总价越高的相对越低。
4、西罗园的，如果住的上就留着，住不上就没什么意义了。从居住的角度来说经济实惠，从租金角度在北京中等，升值不算太强。这对比房价就知道，公房允许上市的时候南二环外4000多，北五环外肯定不到3000，现在多少钱就自己比较吧。以后的价格走势不会相差这么大，但也很难逆转。
5、手续我不知道怎么办。应该跟普通转学差不多吧，网上有具体流程。不过海淀可以自己先去找目标学校协商，看看有没有学位？
6、择校我没办法，这问懂行的吧，转学一般只能咨询教委。
仅供参考。
三
Q:
请问，我在通州武夷花园有一套复式，在燕郊有一套平层，另外还有一套小公寓。现在是复式住的太累了想换掉，没想好是单独换还是两套或三套一起换。单独换的话感觉也换不了什么，这复式跟您说的一样，不好卖还升值差。可两套的话就得卖燕郊的，公寓不值钱，燕郊的房子又是很好的大平层，感觉舍不得。公寓是租金挺合适，不好卖。请您给些建议。
A：
1、复式住的太累了，因为顶层没电梯吧？
2、房子是用来住的，燕郊的要能住的上就留着，住不上的话就一起换。要不然投资角度肯定不如北京的，租金收益率也相对低，也就是各项不占优，图什么呢？公寓就看自己了，注重租金就留着，注重保值升值什么的再说换。
3、其他我好像没什么可说的了，就是这些情况。其实心里已经有选择了吧？只是不好下决心而已。
我建议放大一下维度，假定燕郊这套房在鹤岗，那是否留着？也就是说在投资角度都不如北京的，只不过燕郊离的近点儿罢了，留着吗？
另外还是这话，房子是用来住的，如果能用顶复换到合适的就不用卖，换不到合适的再看情况呗。公寓也一样，看自己是否能换到合适的了。
仅供参考。
四
Q:
请问，我目前有首付80万，想买总价不超过320万的一居。希望是朝南户型，小区环境好，租售比不错的房子。我每月工资到手一万二，所以短期内房子会出租减缓房贷压力。我在三元东桥上班，因为在北三环建研院住了多年，首先看了小区里的房子，目前在售的合适房源少，业主价格坚挺，没有谈成。
所以开始往北、往东探索，接下来准备去看樱花园小区、惠新里小区、人民日报家属楼、枣营北里。您觉得这几个小区哪个和我的需求、资金预算比较匹配？或者北三环、东三环沿线您有没有推荐的小区？
A：
1、这问题我可回答不了，匹配房源的事儿只能问当地中介，也只有他们有房源。我一般只能从保值角度说两句而已，找房帮不上忙。
2、如果单独从保值角度来说，那人民日报社当然是首选，在全北京排第一序列，比大多数商品房都要强。但这价格也偏高了，朝南没硬伤的基本都得小10万，选择不多。
其次是枣营，未必是北里，周边的西里南里和农业部宿舍什么的也都保值挺好，地段儿优势大，否则当年也不会开发那么多的豪宅公寓。这也是让中介匹配房源吧。
其他的则是看具体房源的情况，如果也有保值的想法或日后置换不吃亏，那就尽量选择没硬伤的。房子是用来住的，越宜居的保值越好，至少流动性强。
3、另外提醒一句，租售比代表着性价比，属于消费，而保值属于投资。在预算不太高的情况下，这二者通常是相悖的。如果租售比明显不错，那大概率是因为升值慢造成的，后果是收租金的时候合适，但卖房置换的时候有可能吃亏。甘蔗不能两头甜，看自己更重视哪方面吧。
仅供参考。
五
Q:
咨询一下：单身，首房首贷，买房自住，预算300以内，想尽量低，单位在三元桥附近。看了周边的老破小，快一年了，对户型很挑剔，想要带客厅且有窗户的一居，电梯房。又想能当个小两居用，西坝河 国展 和平街 惠新里等都看了，能看上的户型特别少。
因为价格觉得没到位，等来等去，为数不多看上的差不多都成交了，本来想等年底出手，现在的形势又有起色，怕便宜房子越来越少。
问题：
1、国展 西坝河板块是否可以买？一居户型能看上的少得可怜，而且基本都是斜的，不正南正北，便宜的看不上，看上的不便宜，感觉不值。
2、其他板块，惠新西街片区和和平街片区是否比上述板块好点，哪怕价格高点，有什么小区推荐吗？3、和平街片区电梯房1层，户型相对好的老破小，前方无遮挡，价格便宜，值得出手吗？考虑到未来万一卖，买底层是好选择吗？都说顶层和一层是硬伤房么不是。
A：
1、既然需求是价格低和户型好，面积也要相对大，也就是居住为主的需求，那就没必要太纠结地段儿了，那是投资角度的事儿。
国展西坝河当然可以，具体房源只要自己觉得合适就行。地段儿虽然不太强，但只要房源没硬伤就行，大多数的价格走势也不落后大盘，这就让当地中介给匹配房源吧。
2、一层是典型的自住为主，是否值得就看自己的喜好了，房子是用来住的，自己觉得值就行。投资角度肯定不是好选择了，底层顶层都是典型的硬伤，就算不影响价格也流动性弱，不好卖。既然是现在的业主便宜卖，那将来出手时也是同等情况。很多时候不光是价格原因，而是喜欢一层的不多，得慢慢等，当然价格也不能太高。
仅供参考。
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