大家好，我是观观。
相信现在已经没有人质疑国家救楼市的决心了！
今年已发布的三次重磅楼市政策：527楼市新政、929楼市新政和现在的11月楼市新政。
从最开始降息降准、降首付、降低房贷利率，到后面松限购、货币化棚改。
再到现在，降房产交易的契税和增值税。
一浪接一浪，力度已经叠加到前所未有。
目前，一线城市在房产交易税上大幅让利，
非一线城市在棚改、城中村改造、货币化安置上继续下功夫，
总而言之，全国上下一盘棋，利用好房地产这个经济支柱。
打好政策组合拳，刺激经济，刺激楼市。
我坚信上海楼市会涨起来！
为什么这样说？
今天我从宏微观的角度向大家逐个论证我的观点：
上海楼市已经回暖
判断上海楼市会不会转牛？我现在特别关注一个数据：
如果连续12周，上海二手房单周成交量能破6000套，上涨转牛的概率就非常大。
929新政到现在，连续6周成家量都是冲击6000套。
而且这个月的成交速度非常快，前10天快速突破1万套。
这是过去三年以来，最快破1万套的成交速度。
截至11月18日，上海二手房已成交约15823套，超越6月创年内新高。
由于税收优惠政策是12月1号正式执行，12月份成交量大概率持续释放。
从挂牌量来看，上海二手房挂牌量已经连续4周下滑。
这是过去多轮政策放松以来都从未出现过的情况。
图源：房外房研究院
另外，挂牌价格指数环比微跌，降幅收窄。
住建部发声，中国房地产经过三年不断调整，市场已经开始筑底。
我们以2015-2017年、2020-2021年两轮上海房产牛市判断，
牛市行情到来之前有个指标：那就是底部起涨之前，至少有一些群体很容易买房。
2015年6月之前，全上海各个品种的房子都很便宜，即便是市中心（以当时的视角看）：
刚需买房很容易，改善/置换买房也很容易。
2020年上涨之前，品质次新、豪宅很便宜，持有普宅的居民可以轻松置换：
目前上海小区房价普遍打七折，更有甚者较最高点直接腰斩。
刚需改善群体已经坐不住了，开始趁着政策窗口期加速买房。
对比527新政，929新政后，400万以下总价段成交量上涨48.16%。
这说明刚需群体很容易买房，购买力在持续释放。
与前两轮楼市起涨前的走势如出一辙。
供求关系
上海楼市的供求关系，是要分结构的，整体来看供求趋于平衡。
单说外环外，供大于求，老房子供大于求。
但外环内，老破小和次新房还是很抢手。
这也是为什么有人会问，高层的政策怎么都是针对外环外的？
因为上海外环内的房子，地段好、通勤便利、配套资源丰富，又有产业加持，无论在买卖市场还是租赁市场都有很好的表现。
另外，一个区域的二手房好不好卖，看区域的新房成交就知道。
11月15日，上海再现“千人摇”，徐汇滨江的中海领邸·玖章开盘，552套10万+豪宅开盘即售罄。
今年6月，中海领邸·玖序项目首期232套房源于2小时内清盘。
8月29日，中海领邸·玖序第二批次开盘，120套房源，开盘半小时内售罄。
9月15日，三期178套房源，一小时售罄。
国庆前夕，翠湖天地六期开盘，108套豪宅当日售罄。
内中环的新房供不应求，老破小和次新房价格到位根本不愁卖。
这也是我们一直建议大家的，买房买头部、尾部差房子抓紧抛！
城市地位
上海外环内的老破小和次新房能那么抢手，源于上海的经济实力和城市地位。
这一点，从上海二手房成交量的火爆也能看出来。
在我国城市化进程加速的大背景下，上海的虹吸效应愈发明显。
作为中国金融中心城市，吸引着大量的产业和投资资金。
在全球金融中心指数报告中，上海排名第六，仅次于纽约、伦敦、新加坡、香港和旧金山。
有了资金和产业，上海提供了大量的就业机会、优渥的收入待遇以及优越的生活环境，教育、医疗、文化等公共资源十分丰富，吸引着大量的外地人口涌入。
统计局数据显示，至2023年末，上海全市常住人口为2487.45万人。相较2022年底（2475.89万人），增长了11.56万人。其中外省市户籍的人数超过1000万。
上海，不仅仅是上海人民的上海，更是全国人民的上海。
这些人，撑起一个自信心的市场还是撑得住的。
低利率时代
未来上海楼市会不会涨，最关键的还是看两个关键因素。
一个是看经济、一个是看低利率能不能促成。
过去三年，下行趋势已经影响了上海楼市。
现在的上海房价很难有爆发式增长，因为上海房价的息差还是很差的。
也就是说租金回报和利息的差异还很高。
经济不景气降低需求、收入不增长影响购买力、房价下跌导致老百姓的购买欲望也在降低。
为了破这个局，国家今年一直在强刺激。
我个人认为利率还会再降下来，降到3以下甚至更低。
因为只有创造低利率环境，才会刺激消费欲望。
目前我国银行最新的整存整取利率，已经调整为最高5年期1.8%。
属于建国以来的最低水平。
而且还有一定的下降空间。
2019-2024年，央行整体下调政策利率0.9%，
但截至目前，定期存款的平均利率只降到了0.5%；
相反，贷款的平均利率却已经降到了1.9%。
按照上面存款利率与政策利率整体齐平的原则，存款利率至少还有0.4%的下调空间。
随着经济逐渐复苏回暖，低利率大通胀的时代一定会到来。
一边是确定的长期性的低利率环境，一边是确定的通胀预期，
在可预测的未来，老百姓存款的机会成本会越来越大。
这就迫使我们寻找收益率超过银行存款的投资方式，
买房，就是一个选择！
有政策端的持续背书，我认为上海楼市会涨。
小结
其实说实话，我比较喜欢现在上海楼市的市场状态。
现在这个状态，对老百姓来说是一件好事情。
因为市场真的一味下跌或者一味上涨都不好。
单边市场很容易形成焦虑。
单边下跌房东焦虑，单边上涨购房者焦虑。
焦虑就容易犯错误，就容易做很多的动作变形。
像这种博弈市场，反而对于真正想买想卖的人来说，选择权都在自己手上。
你可以选择降价卖房，加点钱改善，主动权是你来做决定的。
像2020年下半年，2024年上半年，两种极端单边市场，
主动权不在自己手上，会非常煎熬。
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