1）想必大家都有看到广州安居集团发布的公告，正式宣告国家队下场收购存量商品房。
几个关键信息：
一，全市范围，90平以下。
二，只针对新房，能整栋更好，方便管理，同时谈判交易更容易。
三，有学铁商更好。
四，收回来，作为保障性住房。
五，征集时间，一个月。截止12月8号。错过了下次不知道什么时候了。
不过，这次公告，有两个关键的地方没有披露。
其一，收购的价格，如何界定和测算。
其二，收够的资金规模，是多少？钱从哪里来，资金量大不大？
这两个关键的问题，决定了当下去库存的关键，重塑整体的供需关系，从而重塑价格体系，尤其是郊区次核心板块的价格。
就我知道的，这次广州的动作：
1这次还没明确具体的金额，也没明确具体收购数量。好的方面，你可以理解没封顶上限。
2可能会优先国企的项目。具体的，我们也了解到两个会申报，一个在天河，一个在白云。
想了解的私聊。这里就不方便说了。
2）什么价格收？
有个数据，可以作为参考，火车站片区的瑶台旧改。
今天项目（一期），发布了购买首批存量商品住房房源征集公告，要求房源限价，是42245元/平。
并且要在瑶台村周边（五公里范围内），已取证，没查封或抵押等。
涵盖75-175平的两到四房。
当然，这只是征集，4.2万也是初步价，最终价格未知。
这里再说一个今年5月新塘镇发布公告，收购商品房的后续，一共有13个项目报名。
当中就有金茂万科。这个项目，相对华润公园上城，越秀品秀星图，地价更低，而且一些楼栋还可以改户型，以匹配新塘的需求。
从成本，资金利用效率来说，都荟四季会更合适。但是，这次招标，犹如石沉大海。
3)实际上，目前广州有两个国家队下场的收购存量商品新房。
一个是安居集团的，用来做保障性住房，这是国家政策，其资金来源是专项债，包括土储专项债。
一个是，广州城中改造，国企收购商品房，作为改造居民的安置房，其资金来源是专项借款。
而广州的专项借款，成本更低。
目前黄埔也在进行，而且有商品房项目已经网签。
就我了解的，专项借款收购的商品房，比市场上对外的价格，少几K。相当于拿了一个超级团购价。
4)毕竟，谈判双方都是国企。甚至是同单位的项目，不太可能拿着大刀去砍价。
所以，不会出现半价收购商品房的局面。
简单来说，国家队下场，不会重新砸出一个底部出来。
抱有幻想的可以放弃了。
5）不过，广州这次对市场的影响，可能没我们想的那么大。
一个是，地方资金的规模有限，不可能是无限子弹。
之前中央提到的收购存量商品房的再贷款是3000亿，也可以视情况，增加到5000亿。
收房后，城中村改造的可以作为改造居民的安置房，极大缩短安置周期，有利于改造的推进，同时消化库存。
这属于货币化安置的一部分，类似棚改了。
而安居集团，收回之后，既可将之改造成公租房、慢慢收租回本；也可以直接打包成REITs出售，快速卖出回本。
不过，任何资金，无论是专项债，或者专项借款，都有成本。
9月地方政府专项债平均发行利率为2.16%。你再低于市场资金成本，最终还是有成本。
市场购买力不足的情况，国家队下场这事，还得是中央加杠杆+央国企一起发力才行。
尤其是，货币化安置扩大到300城，有点重启棚改2.0的意思了。
6）不过，无论怎么说，广州安居集团打出这一枪，总归是利好，或者释放一个积极的信号。
如果国家队大规模下场收房，广州楼市板块的分化，地段的分化，涨幅的分化，核心资产和远郊资产财富分化会加速，也更快。
好的资产更好，更值钱，而次核心板块，更多的是回归居住功能。
所以，向上的置换就变得格外重要了。
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