这两年，房价跟过山车似的，跌岩起伏，让很多购房者都搞不清状况。
中介朋友讲述了自己一段经历，2022年广东房价涨上天，他自己住的那个楼盘有个卖家最高峰挂盘卖房，价格430万。
后来因为总觉得会涨，结果就下架了，没想到2023年，价格就跌去了20%，只能卖350多万。
到今年，价格甚至直接去到了280万。
一年一百万啊！这损失，让那位卖房的仁兄悔恨终生。
如今，这个小区的房子价格已经稳定在280万。虽然有利好政策的加持，外加最近销量也上来一些。
但是对于买家来说，同样是纠结：这房子到底是买还是不买？
正当大家迷茫之际，很多人又想起了当年曹德旺的话，提醒大家，应当理性地看待房产市场。
他说房子就是钢筋水泥，以后不值钱。
这话虽然直白却道出了房产市场的本质。
在曹德旺的忠告背后，房产市场到底呈现出怎样的态势呢？
01、
曹德旺的提醒与楼市数据现状
①房子供远大于求
你可能还不知道，住建部已经有消息确认，当前我国共计有6亿栋建筑
一栋住10人，足以容纳60亿人居住。而我们的人口总数才14亿多。
建筑数量之多，甚是吓人！
供给过剩自然会导致房价承压下行。
看看咱们这两年的二手房市场，挂牌量激增，一线城市也未能幸免，北京上海这样的大城市，二手房挂牌量都超过了10万套。
②城镇化接近尽头
过去房价能够一路猛涨，因为有农村人口进城带来的住房需求支撑。
而如今，城镇化率已经达到了60%以上，接近发达国家。
（1978年-2023年，中国城镇人口增长了7.6亿，城镇化率从17.9%提升到66.2%。
此前，国务院印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》提出，经过5年的努力，常住人口城镇化率要提升至接近70%。）
这些都意味着能进城，愿意进城的，基本上已经进来了，剩下的老人，在农村自给自足，不用为一日三餐奔波劳累，愿意进城买房的越来越少。
③家庭负债率高企
你可能自己没有负债，但是数据告诉你，全国已经有近7.8亿人面临着负债压力，这个占比确实不低。
而且这些负债中，70%以上都跟房子有关。
意味着啥？
很多人为了买房，都背负了沉重的债务负担，后续已经没多大的加杠杆空间了。
而且，现在的房价收入比依旧很高。三四线城市工作二十年才能买得起房；一线城市起码要工作不吃不喝四十年才买得起。
工资永远赶不上房价上涨速度。
价格泡沫太大、工资太低，没人愿意，也是很多人很难有实力去做接盘侠。
④二手房挂牌量激增
如今，不仅仅三四线城市买房者众多，甚至一二线也出现了挂牌量明显增加的情况。
然而买房者观望情绪浓厚，都在持币观望。都在等着价格降到理想状态，愿意接盘的人越来越少。
最后，这房子是越等越难卖！
⑤人口老龄化加剧
这个问题是现在将来都必须要直面的，几乎无解！
没法阻止人老，而且我国未来十年还将是老人越来越多的状态。
比如2023年60岁老人2.9亿，到2035年可能突破4亿。
然而与老年人越来越多形成鲜明对比的是，近年来新生人口数量却在持续下降。
老人不需要房子，年轻人购房需求减少。
这样一来购房需求进一步萎缩。
02、
市场不确定性居高不下，我们该如何应对？
①对于持币观望者
现在不是非买不可，且等等！
但是也要密切关注市场动态，比如政策走向，包括近期住建部明确：提高货币化安置改造城中村、老旧危房，这些都会对房价影响产生影响。
毕竟，政策一变市场就可能风云突变。
多留点心眼儿，总不会错！
②对于刚需着急要买房的家庭
这个时候如果着急买房，就要规划一下自己的情况，先列出自己买房的条件，再进行一一筛选，根据自身的实际状况去采取行动。
别总想着抄底，因为大佬级别的人物都摸不到房子的底。
月供一定要控制在30%以内，避免后续不确定性加剧，房子陷入债务风险。
毕竟大环境不理想，任正非前段时间依旧在说“活着”，为避免收入出现锐减，债务压力要尽量控制在最低。
选房一定要看人口流动，有人才会有价值，所以优选人口流入的区域，以后才能走升值机会。
③对于投资客。
现在投资房产，一定要谨慎、谨慎、再谨慎！
毕竟市场赢面概率低，亏损可能性更大，绝非良机。
再说了，房产税已经越来越近，届时房子越多，持房成本只增不减。
与其冒着承担风险和压力去投资房子，还不如稳妥将钱存入银行，起码不亏钱，还能吃点利息。
03、
曹德旺的忠告虽然直白，却饱含深意。
他提醒我们要关注整体经济环境，降低杠杆。
“买房稳赚”时代一去不复返，当前和未来的形势也愈发清晰，求稳才是上等良策。
另外，想要以后资产不贬值，还得学会多赛道投资，不能尽买房。
当前大环境不好，可以抓一些稳定的投资。
比如国债、定期存款、大额存单等等，收益不高，但起码保证不亏。
等到市场前景明朗，再增加一些高收益投资，比如股票、基金等等。
这才是最稳妥的投资策略，通缩时保证了本金安全，通胀时分散了投资风险。
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