作者 | 梁秀杰
编辑 | 宋金煜、刘玉娇
责编 | 韩玮烨
AI+、信息化、数智化以及数字产业化，都与物理空间（各类不动产形态）密不可分。其与空间的衔接融合中，又涉及到软件嵌入、硬件衔接、平台搭建、与运营融合等细节问题，而这些问题既关乎产业和数字化落地的成效，也关乎不动产空间的经营管理效能。
共识是，越是经济低谷期，对接新产业形态的需求越迫切。旧模式难以为继，新模式需要理性投资，需要激活资产价值，提振资产的流动性。
11月21日，带着如上问题，睿和研学组织全国各地30多家企业代表，精选北京六大样本项目，走到项目的中后台，一探究竟。
城市运营本质上是公用事业企业化运作，这也是各地城投平台转型的重要方向。所谓公用事业，是指将供水+污水处理+供气+供电+配套安装、公共设施管理等城市运营核心业务体系化运作，实现资产和收入的提升，现金流稳定。
万科旗下的万物云城较早介入这一领域， 同时利用其数字化能力，形成公用事业的创新解决方案。
研学第一站：位于北京丰台区的丽泽金融商务区。在这里，物业城市一体化服务正通过数字孪生技术构建“全域智能运营平台”，将数据的潜力充分运用于城市治理之中，不断深化丽泽 数字城市的建设。
通过引入万物云城全域智能运营模式，由北京丽泽智慧云城市资源经营管理有限公司，基于IoT （智能物联网技术）+城市CIM（城市地理信息系统）搭建起了丽泽金融商务区“全域智能运营平台”，实现了业务全要素的可视化、智能化管理，构建了运营全场景。
一个和现实世界近乎一样的虚拟世界，呈现在智慧运营系统的大屏上。小到一个垃圾桶的满溢数据，大到丽泽金融商务区8.09平方公里的实体空间，所有信息在这里都一览无余。
这个依托城市运营服务中岗位、物联、调度系统，实现了近场服务调度与远程运营调度的智慧融合。它不仅实现了对商务区的全面监控和管理，还通过智能化手段提升了城市治理的效率和质量。
比如，基于全域智能运营调度平台，采用电子工牌、垃圾桶满溢器、自走式空气检测仪、车载GPS等物联设备，实现人员、设备、车辆可视化管理，不仅提高了现场作业效率和作业质量，同时达到数据可查询、结果可追溯，真正实现道路机械作业覆盖率100%、人员排班率100%、考勤打卡率100%。
数智化赋能租住，实现1：200人房比
作为行业领先的市场化长租公寓运营平台，自如资管不断探索并升级其数智化体系，以推动租赁市场的进一步发展。睿和研学第二站，我们来到了纪家庙Meeta自如寓。
在这里，我们不仅亲身体验了自如的优质产品，还深入了解了自如资管数智化系统如何助力项目的精细化运营。
自如云服务中心覆盖了租客的全管理周期，从云端带看到签约，所有租房流程均可在线上完成，大大提升了效率。
通过AI+云模式，自如资管的数智化系统还协助项目实现7*24小时的全天候服务。这不仅直接实现 长租公寓项目人效翻倍提升，达到了1:200人房比的高效运营。而且，客户及时响应率达到了98%，在降低运营成本的同时，也显著提升了服务体验。
此外，自如云服务中心还涵盖了保洁、搬家、维修、装修、代办服务等多种业务类型，不仅满足了租户的多元化需求，也帮助资产方实现了多元化收益。
商业地产如何低碳转型？
睿和研学精选了中海商业的两个代表性项目。
位于西城区二环内的北京中海金融中心，是北京首个大型商业办公零碳建筑技术集成示范项目。项目共有7栋写字楼，其中1号楼总建筑面积约3.15万平方米，建筑高度45米。这栋写字楼凭什么达到“零碳？背后又有哪些最新技术？
项目结合“零碳建筑”技术发展趋势，通过聚焦“被动房技术”降需求、主动技术提能效、能源转型降排放、低碳建造降隐含碳等4大类18项技术措施，形成创新集成应用，实现了寒冷地区高层写字楼零碳技术体系和写字楼光储直柔全场景应用技术体系的首次研发与建立。
营造健康舒适工作氛围的同时，达到了节能降碳的目标。据了解，目前1号楼本体节能率达到了63%、综合节能率达到81%、可再生能源利用率达到68%，减碳率达到75%。
位于北京西二环阜成门的北京中海商务中心，则是一个典型的城市更新项目，由原来的“京西第一高楼”四川大厦裙楼、北京第一家华联商厦焕新而来。
中海从设计、规划、改造、运营端，积极落地数智楼宇资产全生命周期管理机制。
一方面，整合可视化资产运维平台、全场景智能会议交互系统、智能环境管理检测系统、智能清洁、智能垂直物流、智慧门等新技术，打造全方位的智能办公解决方案。
还引入了全行业首个“数字人运营官”，动态提升管理效能的同时，开启零碳城市更新实践。在改造中建立分布式储能、光储直柔、热回收新风系统等，在运营中推出低碳租户手册、首创写字楼宇碳积分体系。
最终将项目由低效楼宇转型升级为绿色、高效率的产业空间。
探索园区智慧低碳运维新模式
“低碳智慧园区”趋势下，如何通过智能化升级改造，实现园区领域“绿色低碳化”与“数字智慧化”两化深度融合？来融科资讯中心一探究竟。
融科资讯中心是中关村核心园林式综合商务园区，位于北京市海淀区科学院南路。整个园区占地8.0公顷，总建筑面积32.8万平方米，由4栋写字楼与2栋酒店式公寓构成主体建筑群落，是一个集国际甲级写字楼、涉外酒店式公寓、专属会所、会议会展等多种现代商务功能于一体的综合商务园区，出租率长年保持在95%以上。
为了打破原有依靠运维人员经验判断手动调节的运维模式，项目在云栋科技与天津大学共同助力下，充分利用AIoT技术打造了国际领先的智慧低碳运维新模式。主要以节能降碳、提升室内舒适性、提高运维工作效率为目标，从建筑节能、品质提升、管理高效三个维度建立智慧运维管理体系，实现“融科智慧低碳园区”。
区别于传统工程改造，云栋科技以节能策略为主线，以智能策略驱动建筑实现节能低碳运维管理，轻量化施工，不影响建筑正常运营。
具体来看，通过云栋科技全链条自主研发有线/无线IoT物联网传感器，监测类型涵盖能源、系统、环境三类，可灵活组网、即插即用。园区内共有近2万个信息采集点位，每年产生近30亿条数据，为融科系统供需匹配调节提供有效数据支持，为制冷机组、循环水泵等主要设备运行提供可靠性数据支撑。
后期应用AI进行数据处理，自动预判建筑各地区的冷热需求，掌握需求的精准节能。通过其智能运维管理平台，1个暖通工程师能够同时管理超十个项目的策略组装及运营管理，直接减少了人力成本。智能控制算法不仅能预测空调系统何时需要调节，还能自动调节到舒适的区间，即使面对室外气候突变，室内也依然舒适如常。
通过提高调节精准度，还能挖掘节能空间，再不影响室内舒适度的前提下，节能降碳，并同步提升客户满意舒适度。
如何让产学研转化提速？
最后一站，我们深度调研了产学研转化的代表项目，中关村智能制造创新中心，也被称作“中发智造数字场馆”。项目坐落于北京海淀区中关村，是经中关村认定的智能制造数字场馆、国家高新技术展示中心，同时也是中关村智能制造创新中心的线下展示中心之一。
风格上，中发智造数字场馆运用科技与数据手段，营造出科幻且未来感十足的智慧氛围，与智能制造的潮流与趋势相得益彰。
功能上，涵盖智能制造驾驶舱、路演大厅、多规格会议室、展示展览区等多种空间，为智能制造领域的企业、项目、个人、地方政府、产业园区和协会联盟提供会议场馆、展演平台、广告传播、驾驶舱参观等服务，搭建起科学界与产业界双向沟通的桥梁。
作为中关村五大创新中心之一，中关村智能制造创新中心聚焦于先进制造业领域，是一个集协同创新、产教融合、成果转化、产业孵化等为一体的综合性新型创新平台机构。通过“线上生态服务平台、线下展示中心（或产业园区）相结合”的产业模式，充分发挥中关村国家自主创新示范区创新资源优势，积极与全国各地方政府、各产业园区开展深度产业合作。结合当地产业发展需求，进行本地化开发与重构，搭建更具有本地特色的生态服务平台，助力地方产业招商，促进地方产业集聚发展。
与此同时，中发智造还充分利用自身资源优势、平台优势、数据优势，为合作园区、地方产业输送海量资源与信息数据，并通过线上平台推广、线下活动宣传等方式，强化招商推广力度，优化园区产业服务，以吸引企业入驻，打造产业集群，实现发展目标，进一步推动产学研的转化。
结语
通过这次研学，我们不仅直观感受了各类技术在不动产空间的实际应用，还与项目的创建团队、运营人员深入探讨了如何将这些技术更好地融入到业务流程中，以推动行业的绿色发展和数字化升级。这不仅是一次知识的交流，也是一次实践的探索，旨在为不动产行业的低碳数字化转型提供切实可行的解决方案和思路。
睿和智库，作为不动产资管行业首席智库平台，致力于与行业先锋携手，共同推动不动产行业的创新与进步。我们的目标是为实现可持续发展贡献智慧和力量，助力行业迈向更加绿色、智能的未来。
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