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内参购房问答，实战买房策略指引
提问越详细，越能为大家指明方向
共同排除大家置业路上的
深“坑”巨“雷”
Q&A壹
提问： 这两天阳光湖的规划更新了，老师解读一下吧，我住的是二期，还有拆迁的希望吗？
回答：河南大学老校区南侧，曹门大街以北的阳光湖片区，一期已经于2022年拆迁完毕。但二期东部地块因多重原因，征求意见稿于2022年3月底在现场公示之后，一直没有音讯。
根据此次阳光湖近期规划调整公示方案来看，阳光湖一期（湖北侧），已经拆迁平整的区域，住宅用地调整为商业用地。
并计划于2024年12月开启，对该区域投资约7520.36万元，进行海绵化改造建设的招标推进。具体建设内容如下图所示：
而备受区域民众关注的阳光湖二期东部地块，也就是北顺城街以西、阳光湖以南、东三道街以北的区域，绝大部分将变更为住宅用地，和目前街区内的居住面貌呈现，做齐呼应。
其中，和阳光湖片区上一版规划方案对比，最为显著的变化，就是阳光湖湖面面积基本上不会再扩张，之前曾布局的“黄河国际文化交流中心”也没有了踪影。
再结合顺河回族区人民政府官网——《区长信箱》栏目的反馈来看，官方回复“阳光湖二期东部地块范围已不再征收”。因此，湖南侧的棚户区基本上不会有大的改变。
不过，辘轳湾街向东所对应的湖南侧，将修建一条规划路，顺着湖岸线一直延伸至挨着城墙的北顺城街。同时，阳光湖东南角还将延伸出一条河道引至曹门大街，成为水系三期的一部分。所以，这两个区域所途径的局部范围，仍然有征收拆迁的期盼。
*示意图，不做任何意义延伸
最终以官方实际公布为准
Q&A贰
提问： 寺门这的顺河坊，还有后续吗？这都开工陆陆续续两年多了，我们住到这儿至今都不知道这里未来具体是个啥模样？
回答：2022年，随着顺河坊项目（一期）房屋征收的启动，顺河坊一期至今已经有了快三年的光景。一期项目围绕的区域范围，就是以清平南北街为主轴的东西区域。
*正在建设推进的顺河坊一期规划总平图
事实上，整体占地约600亩的顺河坊，将分为五大业态区域，七项聚焦进行推进。分别为：寺门核心文旅区（一期在建，图中橙红色区域）、民俗展示区（图中黄色区域）、文化休闲区（图中紫色区域）、综合服务区（图中蓝色区域）、品质居住区（图中玫红色区域）。集中聚焦在“文”、“吃”、“游”、“娱”、“购”、“住”、“社”领域。
由此来看，整个顺河坊改造，肯定还会有后续推进。
*图源：河南省自然资源厅
2024年8月《详规探索》专栏
如今，顺河坊一期范围内，清平南北街和北羊市街，正在进行街景外立面改造，预计年底之前便可完全焕新呈现。
*清平南北街和北羊市街改造现场
除此之外，东大寺南侧临街的集中商户大棚安置区，只是临时搭建，它的目的在于保存寺门商业的烟火气，避免商户外流。待整个一期建设完成后，商户将会回迁，临主大街的这里预计将成为停车场来使用。
*未来，大棚的这里预计将改为停车场
同时，目前一期集中推进的地方，就是东大寺北侧，正在全速建设的二号院。这里作为一期的公共活动空间，将集纳美食与文化活动为一体，设置四处出口，将居民与市井烟火气紧密联系在一起。
*二号院施工现场及改造效果图
整体来看，顺河坊历史文化街区，将按照“一街一行、一巷一品、一院一景、一房一策”的设计方法，为1.2万居民和商户、18条街巷胡同量身定制更新方案，修缮老式建筑，更新危旧房屋，拆除影响文物保护、基础设施建设的少量建筑，保留街巷肌理和城市文脉。实现"居民在生活、商户在经营、游客在体验、市民在休闲"的和谐场景，打造特色历史风貌街区，做成“开封宋文化旅游目的地”的一张城市名片。
*正在建设推进的
清平南北街改造效果图
目前，多个部门针对顺河坊，依然在不断推进项目土地出让、审批等相关政策，落实2025年项目谋划的具体要求。
顺河坊支持政策研判会暨项目谋划研判会
其实，顺河坊在推进过程中，曾经历过多轮的规划方案更新。有的方案确实能够让人眼前一亮，让人回味不断；有的方案也的确乏善可新，让本地人都觉得毫无新意、味同嚼蜡。
下面 ，精选几张曾经的规划方案图，来让大家看一看顺河坊改造的演变过程，是否做到了大家的满意呢？
*一期改造区域规划过程方案效果图
*穆家桥街“顺河坊”主入口牌坊过程方案效果图
*清平南北街，街景过程方案效果图
*清平东西街，街景过程方案效果图
运河广场过程方案效果图
*街区内景观过程方案效果图
Q&A叁
提问： 开封公积金贷款新政策，是不是可以不用担保人了？
回答：在我市行政区域内购买自住住房，符合公积金住房贷款条件的职工(含异地缴存职工)，向开封市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，应当提供担保。
担保有以下两种方式:
一、阶段性担保方式。缴存职工在我市申请预售商品房（新房）公积金贷款时，采用房产抵押加阶段性担保方式。阶段性担保可采用“开发企业提供阶段性担保”或“单位法人担保或第三自然人担保”的方式。
二、抵押担保方式。缴存职工在我市申请存量房（二手房）公积金贷款时，担保方式由现行“房产抵押+第三人保证”，调整为只提供房产抵押担保。
省流总结：
1.新房用公积金，还需要担保人。因为开发企业不可能给每户都做阶段性担保，买房人的单位法人更不可能做担保，所以只能求助第三自然人担保。
2.二手房用公积金，不需要担保人，只 需要拿房产抵押担保就行。
Q&A肆
提问： 老师，晋安路上老政府老市委大院要做什么呀？这几个月我看干的热火朝天，两个老院外墙立面都扒完了！
回答：无图无真相，直接上图看图吧！
*晋安路、老市委市政府大院现状图
*未来该区域要建成“开封创新科技生态港”
开封创新科技生态港，将以数字技术为引领，以生物医药、仪器仪表两大产业为核心，以商务服务、产教融合、众创孵化、成果转化四大服务为支撑，打造集科创办公、科技服务、科技体验和创意街区为一体的科创产业园区。
------The end------
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开封楼市内参 法律顾问：河南潘胜超律师事务所 张浩律师
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