说实话，淝河板块我觉得是最能直接代表合肥市场的板块之一。而且也是非常有意思的一个板块。
最近，在我们粉丝群讨论最多的话题就是淝河板块哪些盘性价比更高。归根结底还是打折的楼盘比较多，业主们选花了眼。
真要说性价比，要看你怎么比。要跟前两年的淝河新房比，那价格肯定便宜了而且品质方面很多还都是竞品质楼盘。但是要跟二手房比，却又没有特别大的性价比。所以说性价比这东西要看从什么维度去比较。
说到性价比，让我想到最近一位粉丝，她是淝河板块信达观棠的业主。据这位粉丝描述：她买的是信达观棠1楼，价格2万出头一点，那个时候买房都摇不上号。现在开发商组织第二次看房，据说是年前年后要交房。她最关心的是她的房子是收到房子后是卖了还是继续持有？
本期，我们就来站在可观事实的角度，通过数据来分析下淝河板块的市场到底怎么样...
01
降价俨然已成为淝河板块新房市场的主导旋律
纵观近5年淝河板块年度新房成交有两个高峰期，一个是2021年，备案了6000多套；一个是2023年备案了5000多套；而2024年1-11月截至目前已经备案了2332套，按这个趋势想要超过去年的成交量确实有一定的难度，但基本上能保持到2022年的水平。
成交价方面，可以说从2022年之后，新房价格就没怎么涨，到了2024年还下跌了不少。2024年截至目前的板块新房成交均价是21703元/㎡，对比去年均价下降了接近1600元/㎡。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
淝河板块目前在售项目有，中交九宸、保利海上瑧悦、越秀中寰天悦、朗拾森屿、招商四季臻邸、招商雍润府、中国铁建花语江南、皖投云启华章花园、棠悦风华。
面对激烈的市场竞争，这两年淝河板块的买房门槛明显降低了，打折、优惠、提佣等已成为市场常态。目前新房的的购房门槛普遍在2万出头一点。据说中铁建花语江南更是下探到1.9万/㎡，这还是精装交付。
淝河板块可以说是合肥最卷的板块之一
从卷产品力到卷得房率再到卷价格，淝河板块可以说是合肥最卷的板块之一。
在新规入市前，淝河板块卷大门、卷会所、卷地下车库、卷泳池，市场表现是在深度卷产品力。这个一方面是竞品质有品质的要求，另一方面也确实是竞争压力大了。要知道，这两年淝河板块可是合肥供地的主力区域。
在深度内卷的行情下，随着计容新规的出台，中海悦府、保利海上瑧悦等项目更是都卷出高达90%及以上的超高得房率。
淝河板块航拍图
而这些对于新规入市前的老项目而言，紧接着又深度陷入了价格战。对于购房者而言更担心的是打折、返佣，但又怕下手早了，被价格和住房品质双重背刺。
其实这也是当下合肥大部分主流板块的现状。所以说，为什么一开始我们讲淝河板块是最能直接代表合肥市场的板块之一。但对于购房者而言，买新房对比之前确实划算很多。
02
淝河板块的二手房还有进一步降价的趋势
目前淝河板块的二手房成交价格已经跌到了2022年之前的水平，从价格走势上来看，整体在“阴跌”。对比2023年1月份，挂牌价下滑了约1400元/㎡，成交价下滑了约6600元/㎡。这说明业主心理预期都普遍偏高，都想挂高价，但实际市场摆在那里虽说淝河板块二手房成交量不高，但实际成交价却下滑的很厉害。
淝河板块的二手房平均议价率在18%，已经超过合肥市区的二手房整体溢价率（16%）。从趋势上看，淝河板块的议价率有收窄的趋势，议价率越高说明挂牌价越虚高。这说明淝河板块的二手房挂牌价格还有下降的趋势。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
从目前淝河板块20多个主力二手房挂牌行情来看，2024年截至目前，对比2023年，仅绿色港湾塞维利亚、润城中心、绿色港湾达利庄园、时代领峯峯邸几个项目挂牌价有明显上涨，其余项目基本上要么下跌明显，要么和去年基本持平。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
绿色港湾塞维利亚、绿色港湾达利庄园两个小区都是位于属于淝河板块，同样也属于东部新中心的范围。小区主要是别墅产品为主。虽说周边路网还没完全修缮，但却具备了别墅的私密属性。绿色港湾塞维利亚虽说挂牌均价在2.9万+，但实际成交均价也就在2.2-2.3万左右；绿色港湾达利庄园成交价在1.4万左右，主打的就是性价比和未来预期，涨价也能说的过去。
润城中心、时代领峯峯邸两个小区是属于淝河1.0板块，配套较为完善，离包河主城区也更近，加上品牌的加持，业主预期高也能理解。目前润城中心的二手房成交均价大概在2.1万左右，时代领峯的成交均价大概在1.9万左右，这个价格对比当时买房的价格还是降了不少的。
03
虽说淝河板块“很卷”，那是对于开发商而言。对于想在淝河板块买房的购房者而言却是一个购房的机会点。“卷”产品、打价格战，给购房带来的是实实在在的品质提升和价格下调。
目前整体的政策基本面是向好的，虽说未来政策还有可能宽松，但合肥是人口净流入型城市，也属于周期性城市，市场不可能一成不变。踩准周期，对于买房人而言也很重要。但同时也要考虑自身的抗风险能力，谨慎购买。
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