今天和未来的房地产形势，对每个人来说，相信都很不容易，这个不容易表现在两点：1）不知道该怎么去理解这个形势；2）不知道该怎么做自己的下一步。
我注意到一个有趣的现象：大多数人把房地产市场的未来都押宝在政策刺激上，每天只关心又出了什么新政策、接下来政策会怎么出……
在我看来，这个背后深层显示出，大多数人的思维和行动都还无法从过往的大牛市里走出来，依然冀望于一个政策可以翻转所有牌面。
这恰恰是我今天要说的：面对未来的新形势，个人如何调整新思路，以及如何确立新的买房框架。
01
理解新形势
谈时下和未来的“房地产新形势”，我用最简单的两个看法总结：1）好城市里的好房子依然值得投资；2）你需要一个全新的思维去建构一个新框架。
未来的“故事主线”一定包含如下两点：
第一点：未来的经济增速会下降、房地产成长性会减弱。
这是全世界所有发达国家在走完工业化、城市化过程的历史，我们例外的可能性不大。花无百日红，是常识。我们以前年均增速接近10%，近年来是5%，未来也许就到了3%，很正常。城市化慢慢走向尾声，房地产大爆发的时代也慢慢过去，房子的成长性会减弱。
这对个人意味着什么？意味着：低增速之下，普通人的投资会变得很难，以往唾手可得的高回报资产不再有。也意味着：以往的高估值不再成立，股市楼市都如此。比如贵州茅台，在顺周期时我们可以接受它60倍的市盈率，但现在23倍你都觉得贵（为什么？就是因为过往高增长可以稀释掉高估值，越涨越便宜）。而深圳的房子就像茅台一样，在大牛市里我们也可以接受只有1.2%左右的租金收益率，没有关系，那时成长性强，没人看那个。但现在和未来，不再是了。
第二点：未来的货币利率会下降、贷款成本会降到很低。
成长性减弱并不代表房地产没有了价值，没那么绝对。因为，未来的另一个主线是：货币利率会继续降。全社会投资回报率下降了，钱的成本一定会下降，降到多少不知道，但会很低，并且会在可见的未来继续降。
这对个人意味着什么？意味着：你的贷款成本会下降，但同时你的存款回报也会降（最近的3年期定存利率已经降到了1.5%，在2年前还能超过3%），你的钱存到银行里收益只会越来越少。
利率下降总是会利好房地产，何时会发生效果不清楚（某些时候需要等待较长时间），但总归方向是会往着利好房地产的那一边走。人们在低利率的环境下会越来越不愿意持有现金，资产最终会表现为相对货币购买力贬值的上涨。这在美国、日本，无论是房地产还是股市，都表现得非常明显。
这是我们对形势“常识般”的理解，不需要复杂。如此，对于那些手里还有可投资金的个人而言，问题来到下一步：你要怎么做？
02
重建购房逻辑
我的看法：首先你需要确立“新思维”。这包含以下两点：
第一，快速扭转以往大周期内形成的资产快速增值思路，降低期待。基于上述分析，高成长已经很难，再死抱着“路径依赖”不放，会做错很多事。你需要接受并且寻找到这样的资产：它可以在每年乃至每个月都为你创造稳定、可持续的投资回报，而不再是像过往那样等到你卖出时才能一把套现但在卖出之前你要忍受极低的回报率。就像过去2年很多人买高息红利股发了财一样，有一些高手是耐住了寂寞好多年的（那些高息红利股强劲上涨背后的逻辑，就是如此）。我要强调好多遍：现金流、现金流，确定、稳定、可持续的现金流创造，是我们未来很长时间里最重要、最重要的投资关注点。
从这个角度说，国家提倡的“耐心资本”其实是成立的，只不过这个词被镰刀们搞坏了。如果我们想跑赢未来，现在必须要耐心下来，用好“长期+复利”的思维。
第二，你要把钱继续放到房地产里去，只是要调校好比较基准。时下风气流行躺平，但我必须要指出：对于手中有可投资金的家庭，躺平的风险长期看一定大于收益。因为，基于上述分析，很快你的存款会没有收益/收益接近于0。同时，相较于A股，我更主张把钱继续放到房地产里，只是你要更换比较基准。以往人们会普遍比较房价涨了多少，但未来我们要比较那套房子的租金回报率。
用什么为基准？以10年期国债收益率为基准。因为国债收益率是一国的无风险收益率，就是你借钱给国家，而后者违约不给你利息的概率极低。所以，如果租金回报率低于这个，那真不如存钱什么都不干。但如果你买一套房租金回报率高于它，那长期就是正确的（尤其是加入“复利”计算）。
目前我们最新的10年国债收益率略微超过2%，考虑到摩擦成本，我们可将租金收益率设定在3%或者未来12个月预期3%（如果预期非常好租、未来租金上升的概率高，那么暂时低于3%也OK）。
如此，你买一套房子，便可以实现“进可攻退可守”，房价涨了你可以升值，房价不涨你可以收租，好过存钱，也好过什么都不干。由于是做“耐心资本”，你还可以减少对短期房价涨跌、政策波动的关注度，让家庭的财务与生活都可以变得更加的从容。
简单说，就是一个长线包租公。
我主张按照这样的“新思维”去寻找楼盘，它应该满足但不限于如下条件。
1)要在有充足的产业就业人群聚集处，职住分离度要比较高。这样好租，空置期短，租金也更有机会涨。
2）精装现楼交付，这样尽可能的减省时间成本、装修费用。
3）户型不要太大，1-2房为好，好租，单位租金更高。
4）测算（预期）租金回报率要满足上述比较标准。
5）总价、单价都不能太贵，一定要有价差，价差代表着安全垫。
6）要有好的物业管理，因为是长线。
按照这样的逻辑去买，你大体上可以得到一个好的“确定性”。
沿着上述思路，我找到了一个盘，非常的好，它的名字叫：深创雅苑。
03
不一样的凤岗
深创雅苑位处东莞凤岗的天安深创谷项目，这个区域深圳人都知道，说它是东莞，它离深圳核心区比深圳大部分区域都近。用一句话总结：东莞的房价，深圳的区位。
我之前写过很多篇文章讲凤岗的独特，时隔经年，今天回头看去，我发现很多深圳人可能根本没有注意到：凤岗不单单是融入深圳都市圈的问题了，而是它无论在实力、还是在影响力方面都令深圳有“危机感”了！它不但在实力上超过了龙岗的大部分区域，而且正在越来越强烈的反向影响着深圳！
凤岗的许多发展大家都知道，但我想额外强调两件事，大家感受一下。
第一件事：11月27日，天安数码城集团第九届企业创新生态圈大会又将举办！
天安创新生态圈大会最早是2014年开始举办，到今年是第九届。我见过很多这样的论坛，最终都不了了之，但这个创新生态圈大会生命力极其旺盛，现在已经成了深圳的重要公共事件（注意，它的影响辐射圈是深圳）。
伴随着国家和深圳在全球地位的重要，数年来，创新生态圈大会累计邀请来了超过50位海内外大牛来到凤岗分享宝贵看法——几乎每年都有一位诺奖得主来到。其中包括了诺贝尔经济学奖得主托马斯·萨金特教授、苹果联合创始人斯蒂夫·盖瑞·沃兹尼亚克(Stephen Gary Wozniak)、前特斯拉CTO﹠联合创始人J.B.Straubel、星巴克创始总裁霍华德·贝哈尔、波士顿动力创始人马克·雷波特等等。
这些人不要说是在凤岗，他们来哪一个地方，都会引起很重要的轰动，这本身就是一场城市/区域的对外推广！相当于是这些海内外知名人士每一年都在把凤岗、把深圳推向全球一次！
今年，我们还将会看到重量级大咖登场！前段时间因直言得到广大群众喜爱的著名经济学家、人大教授吴晓求教授，今年将在现场有一场接近1个小时的重要分享！他会对时下的经济、房地产、股市形势做出重要判断！
同时，我还有一个大惊喜：在那天，你还可以近距离听到诺奖得主爱德华·莫泽关于脑科学与AI产业化的精彩分享。
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他们选择了凤岗，恰恰印证了凤岗独特而强大的战略区位价值。正如著名战略咨询专家王志纲前不久所说：“凤岗之于深圳，就像昆山之于上海”。事实上，凤岗已然成为深圳的一部分，并且，它在通过这样的世界级论坛，开始反向营销和影响着深圳。
第二件事，凤岗的实力已经超过龙岗3/4区域！
这会让很多人意外，但却是事实。早在2020年时，凤岗GDP已经达到319亿、常住人口接近42万（现已达60万）。把它放到整个龙岗区去对比，我们发现：凤岗的经济实力与人口规模竟然在龙岗11个街道里面排名第4！超过大部分的街道！
到2022年，凤岗GDP变为389亿，2023年达到393亿元，冲破400亿只是一步之遥。据东莞统计部门数据，过去10多年来，凤岗GDP累计增长超30倍，增速为东莞所有镇街第一。
而在产业和人口方面，凤岗近些年来都在发生翻天覆地的置换。过去5年来，凤岗吸引了约达1500家深圳企业落地，包括京东、天安、百果园、康佳、中集、深交所南方中心等重大项目也纷至沓来，而产业结构也从先前的加工制造快速转向人工智能、电子信息、智能制造等等，上述生态圈大会本身就是明证。
时间是最好的证明，凤岗的发展，尤其是所引进的产业，事实上已经完全不输于、乃至超过深圳的大多数街道——至今为止，深圳没有在同一个街道出现过京东、天安这样两个全国性巨头产业园。凤岗已经不再是东莞的凤岗，深圳人也不能再用传统的眼光去看凤岗，这里已经崛起了！作为寻找投资机会的个人，这里很值得纳入关注了。
为什么要花时间去重新强调凤岗的新变化？因为它这样“不是深圳、胜似深圳”的区位差，创造了房价差。正是因为不属于深圳，凤岗虽然距离深圳核心区超过深圳的大部分区域，但是它的房价依然只是深圳的1/3！它有足够厚的安全边际！这正是我上面说的“买便宜”，看租金回报率的市场第一纪律便是“绝不能买贵”。
04
深创雅苑全符合“包租公”标准！
下面就来说，为什么我认为深创雅苑是一个非常棒的适合新买房框架的楼盘，它符合我上述的分析框架，更加符合我上述列举的全部条件，还能多出——不仅仅限于投资，它同时还拥有良好的居住价值。
我说，这样的新框架要求我们要去寻找在产业就业人群聚集处，尤其是职住分离度比较高的地方，这是首要的要求，它占的权重很大，天安深创谷首先在这一点上令我非常兴奋。
在2024年，天安深创谷也迎来了自己的成熟期。我在现场看到，历时4年建设，这个项目已经成为凤岗的城市新地标。项目规划有100万平米，拥有凤岗第一高楼天安元器件大厦、深创雅苑配套居住、企业公馆、工业厂房、商业配套等综合业态。目前项目整体已建成交付，商业生活配套也会在明年开业。这些年累计进驻超过180家优质企业——其中80%来自深圳，企业90%入驻率，未来将有拥有产业人群3万多人，以及2100多户业主。加上一期天安数码城T5，入驻企业已近1000家。
这些信息说明了：1）这个项目经营成功了，引入了足够大量的企业，就业人群庞大，意味着租房需求活跃；2）大比例企业为深企，7-8成职员不住在附近，这意味着他们可能需要长距离往返通勤，这会让他们很容易选择就近租房。我有几个同行去年就在这里做了投资，和他们交流，也印证了我的上述判断。“这里的房子你只要拿出来，2-3天就能租掉，非常快，根本不愁租，30多平米的单间能租到1500-1800块，装修好一点租金还可以提高”。
深创雅苑目前还有200多套，面积段丰富，约33平米的阳光单间、约50平米的一房两厅、约79平米的白领居家两房、约96平米的三房两厅、以及最大的可容纳三胎家庭的约127平米的四房单位。要点是：房子已经入伙交楼，全为精装修，买到即可放租，不用装修等待。
来比较测算两个回报率，一个是单间，深创雅苑的单价大约是1.3万平米，单间大约45万左右，按净月租1500块计算，租金回报率有机会达到4%，比我上述3%的要求还要高出3成，是无风险收益率的double。
再看下图的两房单位，这是和周边住宅盘的比较。结果显示，深创雅苑的两房单位，总价90万起，参考月租2600块，测算租金收益率可以接近3.5%，同样超过了我的3%标准线。注意：单房和两房还送全屋家私。
讲到这里会有质疑：开发商为了卖楼当然会把租金往高了说，到时候租金收益率达不到也白搭。为了回答这个问题，回到我上面说的：“预期租金实现”。我们需要判断在天安深创谷这里购置一套单位，它的租金上涨的潜力。如果租金有较大概率实现上涨，那么即便我们保守测算眼下它不能达到3%的标准线，但是远期也可以实现。如上所言，天安深创谷目前已经成熟，一共就只有2100多套高层单元式住宅——意味着未来没有后续供应，但是未来这里预计总产业人口达到3万人，职住分离度极高——意味着潜在租房需求庞大。关于未来的供求关系分析，结论应该是清晰的：未来大概率供不应求。是以，我认为持有的时间长一些，预期租金超过3%是非常有保障的。
可能正是基于这样的预期，在天安深创谷，无论是高层住宅深创雅苑、还是商务会所大宅深创公馆，都卖得非常火——目前前者只有15%的尾盘在售，后者只有三套。这个时候买入，要比1年前更加划算，区域的成熟度越高，房子越好租。
05
以上是我最新的适应新形势的买房框架，进化论告诉我们，赢到最后的物种，并不是最强大的物种，而是最能适应环境的物种。当下和未来是新的变局，我们没有能力去左右之让它们重新回到我们熟悉的窠臼里去。人们必须做出思维调整，并指引我们产生新的行动。
深创雅苑，就是一个这样可以落地我们全新买房框架的稀缺盘。为了理解方便，我们最后再总结一下它的优点，基于以上我们的框架要求：
1）它有价差带来的安全垫。深创雅苑是按凤岗区位定价，只相当于同品类深圳住宅的1/3左右。但实质上凤岗无论实力还是影响力，都已经在崛起，这个价差创造了安全边际。
2）它拥有潜在租房需求庞大的产业人群。深创雅苑属于天安深创谷的一部分，后者经过多年耕耘已经被验证成功了，它引入了180家企业，未来就业人群多达3万人之高，并且大比例是深圳人，这将产生巨大的租赁需求。现实中房源非常好租，也印证了这一点。
3）深创雅苑未来的房源供不应求。天安深创谷一共只有两类可居住产品——商务大宅深创公馆、配套住宅深创雅苑，尾盘都所剩无几，再无后续。随着这里的入驻企业越来越多，这里的产业人群、居住人群也将增多，住宅将供不应求。现实中无论大宅还是单间都非常好卖，也印证了这一点。
4）它可以实现很好的租金回报率。按照单间比较，深创雅苑的租金收益率有机会达到4%，远远跑赢无风险收益率。即便是保守测算，依据供求关系、潜在租赁需求的分析，这里未来也很大概率能够实现预期租金收益率的持续上升。
这就是花40万或者100万在这里买一套房子，作为长线资产配置的理由。你不需要关心房价如何波动，只需要专注于做一个合格的包租公。
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