如果要盘点长沙最热门的板块，省府一定榜上有名，10月份卖了整个长沙2/3的数量，是当之无愧的“流量王”。省府板块也有不少代表性的项目，今天我们对其中的能建天誉府、华润置地·长沙润府、中交·麓江春望和龙湖云河颂进行全方位的对比分析，这几个项目都位于天心大道附近，很具有可比性。（仅按照区域排名，不分先后）
地段分析
这几个项目同属于南二环至湘府路的省府板块，如果是改善置业，这几个楼盘是不可避免拿来对比的。这几个项目同属同一地段，交通和配套基本上是差不多的。
区位上来说，能建天誉府是离市中心最近的，在二环线内，临近南二环的高架桥，其余的三个项目都要往南一点，不超过湘府路，相距的距离也不大，没有太大区别。
交通上来说，这几个项目1公里内都没有地铁，能建天誉府临近南二环，其余三个项目临天心大道主干道，公交、自驾都很便利。
教育上来说，长沙润府配建有九年制的师大附中双语学校，龙湖云河颂小学可以配套入读隔壁的天心区实验小学，中交·麓江春望根据就近原则和附近楼盘的微机派位，也是入读师大附中双语，差距并不大。能建天誉府也配建一了一所九年制一贯学校，品牌暂定。
居住舒适性
居住的舒适度很大程度和地块情况挂钩。
先说说中交·麓江春望，位于长沙润府和云河颂之间，地段不错，项目是一整个地块，没有被分割，容积率适中为3.84，能打造更完整的中心园林景观，能提供更为纯粹的居住体验。项目有少量107㎡和133㎡的小户型，改善属性可能没有那么纯粹。但143㎡是沿西线排布，近邻湘江，城建面貌不错，部分楼栋还可以享有观江视野。
再看看其他项目，共性就是地块都有被分割。
长沙润府被分割成了5个小地块，呈不规则形状分布，导致楼栋的布局和内部公园、景观等打造受限，整体的容积率还达到了4.2-4.73。部分组团只有1-2栋住宅，几乎没有景观打造的空间，并且调规后的C地块报批有8栋百米住宅和2栋超高层，超高层密度更大，容积率更高，居住舒适度大打折扣。调规后还出现了120㎡户型，项目的改善性也不将纯粹。
龙湖云河颂被道路分成3个地块，相互之间无法形成有效的串联，产生了“孤岛效应”，只能打造出小组团，没有办法营造出中心园林景观。与此同时，云河颂被老小区包围，周边的展示面貌已经定型，室内景观没有什么可打造的余地。
能建天誉府的地块也是一分为二，公路直接穿过小区，而且同样也被老旧小区包围，展示面不佳。而且项目紧邻南二环和铁路线，周边环境嘈杂，居住舒适度受到比较严重的影响。试想你回到家中，伴随着车辆的轰鸣和灰尘，很难满足静谧居住的需求。
区打造
近年来的高端改善项目，像泳池、健身房、会所等配套设施常被视为高端象征，所以也成为不少开发商的“标配”。但在日后的日常使用中，业主是否真正需要这些“奢配”需要打个问号，去除影响滤镜后，这些配置更像是“花瓶”般的存在。
但这些设施都是需要极高昂的投入才能保持长期运转，这就导致如果以上设施只对业主开放，大概率就是要亏本，为了能让它们顺利运营起来，只能允许运营商对小区外招生，而这些设施一旦向外开放，又会让业主觉得人员混杂，私密性不够。有点无解。
中交·麓江春望没有单独的会所，但对架空层做了泛会所设计，能满足功能需求。此外还引入了长沙第三座中央车站，在市面上来看大门尺度也做得很豪华，还打造了地上地下双入户大堂和劳斯莱斯星空顶。整体的功能比较实用，而且整个公区打造也可以说是不吝成本，虽然是刚改型的项目，但也有着豪宅的标准和品质。
长沙润府和龙湖云河颂都以豪宅自居，都打造了会所，这两者相比起来，龙湖的大门更大气、入户大堂更显档次，外立面加入了白色、铜色的铝板，展示效果更胜一筹。
长沙润府大门实景图
龙湖云河颂大门实景图
能建天誉府和中交·麓江春望一样，也对架空层做了泛会所，也能补齐没有豪华会所的短板，在实用性层面来说是能够满足业主日常所需的。
能建天誉府泛会所效果图
户型设计
这几个项目同样都是以改善户型作为主力产品，长沙润府调规前的户型是纯改善大户型，143-300㎡区间；龙湖云河颂的户型类似，143-240㎡；能建天誉府的户型则涵盖120-170㎡;中交·麓江春望户型偏刚改，107-186㎡区间。
这几个项目都有改善户型，且都有143㎡左右的户型。
中交·麓江春望的改善户型包括143㎡和186㎡。其中143㎡户型部分楼栋可以瞰江，这是区别于其他项目的一个大的竞争力。户型的得房不错，利用率高，整体的空间分布是采用类四叶草的设计，偏豪宅格局，有很好的居住体验感和气派感。
长沙润府调规前最小户型就是143㎡，整体得房率有83%，南向面宽很大，单看户型还不错。但143㎡所在楼栋靠近商业且没有核心景观资源，这是一个巨大的短板。调规后长沙润府推出了120㎡左右的户型，这也导致了整体项目的改善属性没有那么纯粹了。
龙湖云河颂最小户型也是143㎡，大面宽、整体封窗，户型也不错。
能建天誉府的户型的140㎡户型，客厅、卧室开间的尺寸宽敞，整体舒适度不错。
价格对比
最后，我想说，不以价格论英雄的都是耍流氓。
目前有143㎡在售的只有龙湖云河颂和中交·麓江春望，其中龙湖云河颂的单价在13000-14000元/㎡左右；长沙润府的C地块还未面世，单价大概为14000-15000元/㎡；能建天誉府也还没有面世，预估的单价约为13000-14000元/㎡。
相比起来中交·麓江春望占据同样的地理位置，有不错的教育配套，也花了心思打造了公区和产品，143㎡户型单价12000元/㎡起，性价比由此凸显。
综合评价
在此之前也有不少人将这几个楼盘进行过对比，将长沙润府划为教育盘，云河颂划分为豪宅盘，其实这样的定义格局还是太小了。
将眼光放至宏观的长沙版图，拼教育，谁也比不过八方小区；拼奢华，云河颂与绿城凤起麓鸣、江山境等数一数二的豪宅也没有可比性。因此我的看法是，无论是长沙润府、云河颂，还是麓江春望、能建天誉府，本质上都属于同一梯队、同一层级。
就这几个楼盘，综合考虑之下，中交·麓江春望位于省府北板块，邻天心大道交通便利，师大附中双语北校区在旁，教育配套也不错，关键是地块没有被分割、容积率低、居住属性纯粹。公区打造上，有中央车站的大亮点，园林和架空层也做得不错。户型利率高，类四叶草的设计有豪宅的居住体验。再加上绝佳的价格优势，中交·麓江春望无疑是一个值得考虑的选项。
此文为推广
编辑 | 王璐
一审 | 杜振裕
二审 | 许志强
三审 | 唐宏顺
热门跟贴