纵横江湖20年的“豪宅税”成为过去式。
11月22日，广州市住房和城乡建设局等三部门发布《关于取消普通住宅和非普通住宅标准的通知》。至此，普通住宅和非普通住宅标准正式在一线城市宣告终结。
这一标准可以追溯到20年前。
2005年4月30日，建设部、发改委、财政部等七部门联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称“《意见》”）。
《意见》提出，自2005年6月1日起，对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。由于这一征税对象仅限于非普通住宅，因此又被称为“豪宅税”。
同时满足以下条件的则可免征“豪宅税”：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下——这是普通住宅的初始定义。
20年时间里，各地普通住宅认定标准经过多次调整。深圳的最新标准是：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下。
取消普通住宅和非普通住宅标准，意味着“豪宅税”也将随之退出江湖。这将节省一大笔交易税费。
“一线城市先后取消普通住宅和非普通住宅的标准，大户型、中高端产品的销售情况变得活跃起来，很多胶着的买卖磋商正在加速签约。”美联物业深圳董事总经理江贤亮认为，本次交易税费优化后，改善型产品、高端产品的交易量将会明显增加。
事实上，“豪宅税”取消前，受益于政策持续优化，改善性需求有效释放，北上广深豪宅市场已经走出独立行情。业内判断，此次“豪宅税”取消，将有力夯实豪宅市场行情，成交继续企稳。
△深圳曾以“实际成交总价低于750（含）万元”作为普宅标准之一，由于房价走高大量房子“被豪宅”，时代周报摄
富豪出手扫货，顶豪频现“日光盘”
四个一线城市中，上海豪宅市场今年以来持续高热，一枝独秀。
11月15日，上海徐汇中海领邸·玖章选房，均价约13.25万元/平方米的552套房源开盘售罄，收金85亿元——这是项目第四次实现开盘售罄。中海领邸·玖章是年内上海第四个“千人摇”项目，累计吸引1556组购房者认购，刷新今年上海新盘认购纪录，触发积分制。
玖章售罄后，中海徐汇滨江项目累计销售额达233亿元，创下全国单盘高层住宅销售金额新高，因此也被称为“最牛豪宅”。
紧随其后的融创外滩壹号院，在10月27日迎来第三次开盘，158套房源实现58.82亿元销售金额。根据融创中国披露数据，融创外滩壹号院年内三次开盘三次售罄，总销售套数472套，全年总成交金额约215亿元。
克而瑞上海机构统计数据显示，今年前三个季度，上海共计产生30个“日光”盘。其中，单价10万元/平方米的豪宅盘17个，单价15万元/平方米以上的豪宅盘有8个；总价3000万元以上的高端住宅成交1817套，较2023年全年增长93%。
上海豪宅走出独立行情，地段的稀缺性是其“流量密码”。
根据上海中原地产市场分析师卢文曦的观察，上海豪宅持续热销的原因在于，地段的不可复制性。“上海开埠一百多年，底蕴深厚，梧桐区的地段、人文、产品都是顶尖的，没有办法复制，很受‘老钱’青睐。上海也有很多金融新贵，喜欢住在黄浦江边上，好的地段也就浦东一段、浦西一段，现在也建设得七七八八了。”
“由于优质土地稀缺、开发节奏放缓，市场提供的产品远不能满足需求，再加上今后的市场不再是普涨行情，钱只会流向好地段、好产品。所以，至少在最近一两年里，在自住需求释放叠加资产配置需要的驱动下，豪宅盘会开一个火一个。”卢文曦表示。
△上海顶豪融创外滩壹号院开盘现场，图源：融创中国
有别于上海豪宅市场的普遍升温，北京、广州、深圳呈现点状高温状态。
在“9·30新政”的助攻下，北京东四环豪宅北京宸园于10月13日开盘，现场约800个座位座无虚席。开发商中建智地宣布北京宸园首开收金61.5亿元，随后紧急加推。二环内西城区豪宅中海京华玖序，以91.53亿元的成交金额排名今年1-10月北京项目销售金额榜第一，成交均价约17.45万元/平方米。
广州顶豪市场出现多宗过亿成交。
星河湾·半岛在今年“黄金周”假期首日成交2套总价超2亿元、面积超1000平方米的复式单位。鹏瑞1号成交2套望江“楼王”单位，一套总价2.08亿元，一套总价2.02亿元。二手顶豪侨鑫·汇悦台成交一套总价高达4.61亿元的大平层，单价约37万元/平方米，一举刷新全国单套住宅售价纪录。
深圳的豪宅市场信心亦有所修复。
于11月22日结束选房的招商蛇口四海臻邸二期，参观样板间需验资100万元。至开盘结束，均价约11.23万元/平方米的206套预售房源去化96%，收金23.3亿元。深铁懿府近期推出最后4套“楼王”单位，2套大平层总价约3400万元，2套顶层复式总价约5800万元，开盘半小时售罄。
沉寂已久的法拍房市场也有异动，11月出现多套溢价成交豪宅。
深圳湾悦府一期一套建筑面积约364平方米单位以8119万元成交，溢价率14.21%；深圳湾三湘海尚一套建筑面积约287平方米单位以8452万元成交，溢价率18.17%；香蜜湖瑧山府一套建筑面积约240平方米单位以4599万元成交，溢价率36.12%。
市场极度分化，普豪仍在降价
豪宅市场虽然高热，但内部也出现分化趋势。当顶豪频传捷报时，“普豪”正在打折降价。
深圳市场的境况相似，一手豪宅让利开盘，二手房价“明升暗降”。
招商蛇口四海臻邸二期推出206套房，吸引370批客户认筹，房客比约为1:1.8。开盘期间，招商蛇口依然给到诚意满满的折扣，按揭付款折扣为93折、一次性付款折扣为92折。
二手市场标杆盘华润城润府一期是一个典型样本。
深圳“9·26新政”发布后，润府一期成交度显著提升。来自贝壳找房的成交记录显示，9月30日-10月23日期间，该平台累计成交润府一期10套二手房，整个8月的成交量只有2套。
建筑面积约89平方米3室2厅是成交主力，最新成交价在1200万元左右。“9·26新政”出台前，同户型的成交价在1150万元上下，低楼层单位跌破1000万元。
“成交价看似上涨了，但其实只是回到当初正常的市场价，甚至还不能说‘回到’。”长期关注华润城的资深经纪人陈晏航（化名）表示，今年4月，润府一期有同户型房源以1250万元成交，在市场高峰期，成交价曾去到1300万元。
△华润城是深圳房价起伏风向标，时代周报摄于2023年3月
次新盘招商臻府也出现类似情况。一套建筑面积约120平方米的4室2厅房源以1168万元挂牌出售。在放盘的一个多月时间里，业主曾调价三次，最近一次是在11月13日，上调报价169万元至1168万元，这一价格与初始挂牌价1200万元相比，仍然便宜了32万元。
熟悉招商臻府的经纪人张馨（化名）透露，限售解禁后，该小区短时间内大量房源挂牌出售，价格内卷严重，“120平方米的3室2厅，最便宜的一套业主只卖936万元，比当初的开盘价便宜了一百多万，真心想买价格还有谈判空间。还有业主为了方便买家看房，提前结束租约，报价1020万元，也比开盘价低。”
广州市场虽然顶豪成交活跃，但整体成交量有所回落。广州中原研究发展部统计数据显示，今年1-10月，广州千万豪宅成交不及2023年同期，预计全年成交量在4500套左右，将是广州最近5年豪宅成交首次出现同比下跌的一年。
止跌企稳可期，机构释放看好信号
财政部等三部委发布房地产税收政策后，上海是首个落地取消普宅标准的一线城市，随后北京跟进取消普宅标准，深圳和广州也加速跟进，一线城市进入政策宽松期。
在9月底的一揽子楼市政策边际效应减弱之际，“减税”大招的出台将继续巩固政策效果。业内认为，“豪宅税”取消后，豪宅市场将获得一波新的有力托举，促进成交，并传导至刚需市场，最终带动市场整体继续企稳。
“在宽松的政策带动下，楼市信心正在逐渐恢复，推动房地产市场止跌回稳的动能将增强，以上海为代表的核心城市房地产市场将逐步复苏，整体楼市也将趋于稳定。”克而瑞表示。
穆迪认为，全国合约销售额再度急剧大幅下滑的可能性不大。“新房的长期基本需求依然显著，尤其是在高能级城市。虽然购房者的担忧仍是阻碍因素，但由于政策环境的持续支持，市场信心不太可能大幅趋弱。”
穆迪同时指出，高能级城市的表现将继续优于低能级城市，因为其经济实力更强，人口流入更多并且从政策刺激措施中受益更大。随着居民更加富裕和对更大居住空间的追求，改善型购房者的需求也会较为旺盛，尤其是在高能级城市。
“高能级城市的合约销售额占全国合约销售额的比例已从2020年的45%升至2023年的51%，我们预计到2025年将进一步攀升至55%-60%。”穆迪表示。
中信建投发布研报认为，参考止跌回稳的国际经验，海外5国房价下行周期在5-10年左右，跌幅在20%-40%左右，参照此，中国房价有望在2026年前后止跌回稳。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，减税政策发布以后，后续政策空间有限。但既有的政策还在落地的路上，包括100万套的城中村改造货币化安置，用专项债、专项借款来收储存量土地和房屋等。
“这些政策落地取决于对底部价格的判断、对交易价格的认可。反过来，这些政策若能落地，也有助于夯实底部价格，使得各方对交易对价形成共识，缩短止跌回稳的周期。” 李宇嘉表示。
记者丨梁争誉
编辑丨刘 婷
值班丨森 深
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