备受关注的成都金牛大悦城确实可能要“黄了”。
近日，有网友在问政平台咨询成都金牛大悦城进展时，问政金牛区于2024年11月19向网友回复：因受市场经济影响，拟签约主力店无法按原计划配合入驻，项目暂时停止室内装修等相关工作，计划延后到2024年至2025年。
2022该项目的落地曾一度让周边居民为之兴奋，一方面金牛区同成都其他主城区相比，一直缺乏一个具有代表性的商业综合体；另一方面，大悦城这块商业活字招牌的落地，带动的不仅仅是商业氛围的补足，更直观的是对周边城市价值的带动。金牛区需要它的落地，彼时也恰逢大悦城想要往轻资产方向转型，项目一拍即合。
可惜的是，两年了，还是没能等到它的开业。
01
项目停工 金牛大悦城“黄了”
项目最早落地时间为2022年5月30日，由成都华侨城与大悦城合作，双方将共同打造完成成都第三座、西南第五座大悦城项目。
公开资料显示，金牛大悦城是大悦城控股商业（简称大悦城）在成都布局的首个TOD项目，也是大悦城布局成都的首个标准产品线轻资产商业项目。项目总建筑面积24万平方米，其中商业面积10万平方米。项目南至三环路，北临金牛宾馆，地铁6号线西华大道站直达项目负二层，也是大悦城控股商业布局成都的首个TOD项目，计划于2023年末亮相。
实际上，该项目为华侨城投资建设，引入大悦城商业品牌，由大悦城负责商业运营，大悦城以轻资产方式合作。
项目应该是从2023年开始便进入停摆状态。
2023年8月，有网友在相关网站询问金牛区大悦城项目是否能在2023年底正式对外营业，成都市金牛区政务服务管理和网络理政办公室于2023年10月针对网友的问题回复，经金牛区住房建设和交通运输局调查，大悦城项目已暂缓施工，具体开工日期不定。
2023年12月3日，又有网友咨询该项目何时恢复施工并营业，3天后成都市金牛区政务服务管理和网络理政办公室回复，称经金牛区住房建设和交通运输局调查：大悦城项目因装修方案未达成一致，已暂缓施工，具体开工日期不定。
今年11月，有网友针对金牛区大悦城进度再次咨询相关部门。问政金牛区2024年11月19日回复表示，开发商表示受市场经济影响，拟签约的主力店铺纷纷减少在成都区域的投资计划，无法按原计划配合入驻，为避免室内装修造成二次拆除产生的资源浪费，业主方暂时停止了室内装修、总平铺装等相关工作，业主方将于2024年底至2025年初完善项目周边硬质铺装和环境提升工作。华侨城方近期正与意向合作商深度洽谈合作模式，调整该项目的商业定位、经营策略和开业时间。
从最近的一次回复中能够解读到，华侨城应该是要重新寻找合作商，调整项目定位，所以在完成外部构造后，内部暂停施工，等待最终方案确定再行规划。
可以确定的是，大悦城在成都规划的轻资产落地应该算按下暂停键了，而这也不是大悦城首次的暂停，近几年来，大悦城全国多个城市项目都出现类似情况。
02
多个城市大悦城项目停摆
2021年，大悦城在南京拿下一块综合用地，规划建设南京首座大悦城，2023年3月29日，南京大悦城项目主体建设启动仪式举行。10月，项目主体工程达到正负零。同年底，南京大悦城传出停工。
针对该项目的停工有人在南京问政平台上得到的回复是因为资金问题，投资方有撤资意图，目前开发商正在谈判，导致项目停工。
项目拿地企业为南京悦锦成房地产实业有限公司，大悦城、新希望股权分别各占50%。目前有消息，大悦城方明确表示不撤资。
在济南，也传出大悦城停工消息。2023年12月15日，有媒体报道称，原计划于2023年年底交付的济南市历城区新东站片区的大悦城商业综合体项目建设工期一拖再拖，本该于当年8月底前全面开工，但到年底项目也没有复工迹象。
上个月，以轻资产方式进驻昆明的昆明大悦城也对外表示，与业主方昆明螺狮湾投资发展股份有限公司的合同已经到期，双方决定不再续约，昆明东润商业管理有限公司于2024年9月26日发布公告，宣布“昆明大悦城”项目将正式更名为“好悦天地”，并继续运营。
昆明大悦城于2018年12月开业，项目总体量超50万平方米、停车位近3000个，开业时引入品牌超800家，其中40%是跟随大悦城战略布局进入昆明的首店品牌，有近100家是专为昆明大悦城倾力打造的特色店或首店。
按理来讲，昆明大悦城符合最近几年大悦城轻资产转型的主要方向，它的暂停也为大悦城未来发展规划蒙上一层迷雾，不免让人联想成都金牛大悦城的搁浅。
03
大悦城轻资产战略创收
2015年，以万达、万科为代表的房企纷纷提出轻资产运营，大悦城地产也在2015年开始实施轻资产运营模式，并于2016年确定正式转型。
有专业人士分析，大悦城地产提出轻资产运营的背景是商业地产供过于求，项目同质化严重，导致行业竞争压力大，企业自有资本获得利益能力下降。为提升竞争力，规避行业风险，以提升资产回报率和经营效率。
公开数据显示，2015年到2016年大悦城实施轻资产运营模式后，净资产收益率慢慢上升，2018年达到峰值，为7.61%。
在2014年至2015年，大悦城拥有的现金和现金等价物持续下降，由2014年拥有的63.68亿元缩减到2015年的32.09亿元，减少金额为31.59亿元，企业流动资产逐渐减少，其偿债能力逐渐下降。
但从2016年企业开始转型轻资产运营后，逐步回升到2019年的131.19亿元，说明，大悦城在转型轻资产运营模式后，企业偿债能力得到相应提高。
今年5月22日，大悦城控股集团股份有限公司及大悦城地产有限公司召开2023年度业绩说明会。针对轻资产等业务中业绩增长点的提问，大悦城董事、总经理姚长林回复称，“公司积极探索轻资产管理输出等业务模式，在购物中心方面，公司聚焦重点区域、深耕核心城市，轻重并举战略取得实质进展，目前已获取15个轻资产项目。未来，公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，不断做大管理规模，树立管理输出的行业标杆。“
截至2024年上半年，大悦城商业项目全国布局45个，其中重资产30个，轻资产15个。在营项目34个，总商业面积374万平方米，包括21个大悦城购物中心（含轻资产），2个大悦汇（轻资产）。
从整体表现来看，大悦城轻资产战略在一定时间内为大悦城赢得了利润，尤其是在楼市震荡期，大大增强企业抗风险能力。金牛大悦城的落地符合当初大悦城的规划也意味着大悦城在加速轻资产商业项目布局。
通过迅速增加项目数量，形成规模化效应，另一方面也能通过输出商业管理能力，完成自身从开发运营向商业管理身份转变，增强品牌影响力。
在一片向好之下，成都金牛大悦城的暂缓，昆明大悦城的到期不续约行为，着实让外界有些摸不着头脑。
04
成都两座大悦城表现不错 吸附力强
实际上大悦城在成都拥有着较好的吸附能力。
2015年12月24日，成都武侯大悦城开业，至今已有9年时间。当时作为国内第七座、西南地区首个大悦城吸引了不少关注的目光。武侯大悦城的表现也并没有让大悦城失望。
2024年上半年，武侯大悦城销售额达到196亿元，同比增长14%，客流量达到1.7亿人次，同比增长24%，平均出租率保持在94%的高位，租金单价同比增长56%。在成都各大商场排名中常年稳居前十名，在全国所有大悦城中仅排在苏州大悦城和天津大悦城之后。
2023年，成都大悦城全年销售额37亿元，客流2300万人次，全年成都排名前三品牌达到120家。去年新开业的天府大悦城销售数据非常亮眼，开业三天总客流超过50万人次，销售额超过5000万元。充分说明大悦城这张名片在成都的商业地产市场中具有较高的竞争力和良好的市场表现。
05
背后原因：华侨城没钱
在轻资产战略之下，大悦城在成都拥有非常不错的口碑和品牌影响力，金牛大悦城竟然在众望期盼中搁浅了，实属意外。
有知情人士向文轩财经透露，实际上不是大悦城不干，大悦城方还是有愿意落地，毕竟＂婚约＂已签，主要是华侨城流动性出了问题。后续还需投入几个亿用于装修，对其来讲压力较大。
对此文轩财经向四川省连锁商业协会会长冉立春咨询项目情况时，冉立春分析，站在大悦城角度，该项目属于轻资产管理，只需投入品牌资源即可，管理能力毋庸置疑。大悦城在成都属于商管头部品牌之一，拥有强大的商业资源和运营能力，整合营销与招商小菜一碟，按理来讲项目应该不错。当初大悦城选择进驻该项目，说明对区域是认可的，并且听说原计划该项目是准备和天府大悦城同时开业，但现在天府大悦城已顺利开业，金牛大悦城却因故搁置，令人遗憾。
原本大悦城与华侨城联姻是一件好事，但现在事情进展不顺利。目前成都商业购物中心竞争比较激烈，整体消费力下行，大家都面临吃不饱的窘境。
目前成都例如万达、大悦城、吾悦、天街等代表性商业品牌，都在做轻资产管理，他们集结了行业精英资源，在项目打造和运营方面有独到之处，会把项目的短板或劣势，通过他们的运营能力和资源整合能力进行规避。
冉立春表示，原本规划的金牛大悦城是地铁上盖物业，从区域来看，未来有着较好的成长性，项目本身来讲，未来前景广阔。他们两者结合应该未来可期，如能开花结果应该会成为成都地铁上盖物业的一个标杆项目。大悦城有强大的运营能力和招商能力，华侨城有强大的品牌资源，属于强强联合。但目前华侨城多元化发展行业头部企业，受大环境影响较大，或多或少在资金链方面都会有一定问题，在项目投入和打造方面就会受到一定限制。现金流直接影响项目开发进展，这可能也是导致项目暂缓的主要原因。
冉立春说，现在整个大环境房地产企业资金都比较紧张，国家也出台较多支持政策和应对措施，但这些政策的落地需要一个过程。房地产企业，尤其是民营企业资金融通能力较弱。所以延迟开业应该和华侨城资金状况有一定牵连。但相信华侨城这种大企业可能很快会想到办法，继续完成项目打造，作为大悦城方应该还是愿意合作，如果错过，找其他合作方，那结果就很难预料！
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