租赁住房REITs即将迎来2位新成员！
此次向上海证券交易所正式申报的是上海地产房屋租赁有限公司、苏州工业园区公租房管理有限公司，各自计划募集总额5亿份。
如果不出意外，这将是租赁住房REITs 第七、第八单，此前已经有六单（华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT）成功发行。
上海第三单
11月26日，据上海证券交易所信息披露，汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式申报。
据了解，该基金发起人(原始权益人)为上海地产房屋租赁有限公司，计划募集总额5亿份。
此次发行的基金品种为基础设施公募REITs(首次发售)，管理人为汇添富基金管理股份有限公司。
上海地产房屋租赁有限公司成立于2023年，是上海地产（集团）有限公司的子公司。公司官网显示，上海地产集团成立于2002年，是经上海市政府批准成立的国有独资企业集团公司，注册资本300亿元。
根据《上海地产集团2023年度社会责任报告》披露，上海地产集团已成为推动上海市保租房行业发展的一支重要力量。在区域布局上，涵盖全市10个行政区域，从交通便捷的市中心CBD、核心商业区到近远郊产业集聚区，有效承载各类住房租赁需求。
在项目规模上，截至2023年底，累计集中新建保障性租赁住房项目18个，总建筑面积约150万平方米，可供应房源约1.7万套。预计至“十四五”末，各类租赁住房建设运营规模将达6万套，服务超过10万组家庭。
2023年底，上海地产集团首批保租房公募REITs发行工作进入国家发展改革委预审环节。发行底层资产中的江月路项目是上海市首批非居住存量房屋改建保租房项目，为上海市存量资产盘活、改建保租房项目提供有益借鉴。
苏州首单申报
11月27日，据上交所官网显示，华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目状态为已申报。
该项目原始权益人为苏州工业园区公租房管理有限公司，计划募集份数5亿份，发行的类型为基础设施公募REITs首次发售，基金管理人和专项计划管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司。
据了解，“恒泰租住”是苏州恒泰控股集团有限公司三大主业之一的租赁住房业务板块管理主体的简称，以苏州工业园区恒泰租赁住房有限公司和苏州工业园区公租房管理有限公司一体化管理的方式，负责租赁住房项目的投资开发和运营管理，并承担苏州工业园区公租房建设和运营管理主要职能。
“恒泰租住”目前是苏州最大的租赁住房持有和运营主体，旗下项目包括明日之星、锦程之星、菁英公寓、菁华公寓、菁汇公寓、菁仁公寓、东延四季公寓、瑞华四季公寓等人才公寓和租赁社区，总建筑面积近170万平方米。
公司在运营项目可提供近1.8万个出租单元，十多年来累计服务各类人才近16万人次，结合实体优租房和虚拟优租房等政策支持，为苏州工业园区的人才短期居住需求提供了有力保障，取得了良好的社会效益和市场口碑。
上市保租房REITs悉数溢价
据Wind统计，截至目前，公募REITs市场已有6单上市保障性租赁住房REITs。
2022年8月末，首批华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT等3单保障房公募REITs正式上市交易，当年12月，华夏华润有巢REIT也实现上市。
进入2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT先后上市。
目前，保障性租赁住房领域项目普遍发行规模较小，6单发行规模只有不到95亿元，占比不到10%。
不过，从二级市场表现来看，今年以来保障性租赁住房表现突出，整体涨幅高于其它类型底层资产。
其中，2022年上市的4只年内涨幅均超14%，年内涨幅最高的的公募REITs也由保障性租赁住房占据前2席，涨幅均超28%。今年新上市的2只上市以来涨幅也均超过12%。
此外，与发行价相比，上述保障性住房REITs均出现较大幅度溢价。
深鲤数据分析主要原因在于：一是租赁住房项目2024年经营业绩均呈稳定增长趋势；二是在市场整体低迷期，资金更偏好于稳定型资产，对于高稳定性的租赁住房项目，资金接受较低的风险补偿率；三是目前上市租赁住房项目，市场化程度较低，未来存在提升市场化程度的可能性。
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