给上海去去滤镜。
每一次的政策拉升，上海市场都最为迅速。
它及时的反应总能让每个人感叹：
上海，不愧是大上海。
以此次929的沪七条为例，
10月份，上海二手房网签达到24376套；
11月份，截至写这篇稿子时，上海二手房网签套数约2.4万套。
按照这个节奏，上海二手房成交量有望冲一冲2.6万套，一举打破527沪九条的记录，创下今年的新高度。
把时间轴拉长，今年上海的二手房成交量更没法黑。
上海二手房的繁荣线标准为：18000套。
今年2月份之后，我们可以明显看到上海二手房成交量基本维持在18000套之上。
这是其一。
其二，注意一个小细节。
自527沪九条之后，上海二手房成交量短暂地被推高了另外一个高度，然后又快速回落。
反观929沪七条之后，
10月环比50%的成交量上涨固然让人欣喜，但却在意料之中。
11月份更上一层楼的成交量，更让人忍不住浮想联翩——
推动二手房市场成交上涨的内生动力终于出现了？
总之，
随着今年最后一个月的到来，上海二手房市场也迎来了Happy ending——
这量呐，走起来啦。
新房市场，上海更是全国独一档的存在。
从2022年6月至今，上海新房价格已经环比涨了29个月。
2022年，上海新房的均价为64076元/㎡。
今年10月份，上海新房均价72691元/㎡。
涨了7400元/㎡。
这是一种怎样的涨价能力？
有这么一个数据，可以与大家分享一下：
全国房价排名第300个县级市，其住宅价格约是7200元/㎡。
也就是说，
过去两年全国房价普跌的背景下，上海新房市场愣是涨出了一个百强县！
呃……
可能还不止如此。
接下来的日子里，上海新房价格仍将大幅上涨。
随便举几个例子，
今年3月份，露香园·云宸均价才16.3万/㎡。11月份，露香园·天誉最新一批次的过会均价为17.6万/㎡。
短短一年不到就涨了1.3万/㎡；
中兴傲舍，过会价达到了13.3万/㎡，上一批次均价约12.8万/㎡。
涨了5000元/㎡。
所以，
上海新房价格不仅要连涨29个月，还会有第30个月，第31个月
如此看来，上海应该是稳了呀。
二手房成交量表现优异，普遍达繁荣线水平；
新房市场，涨涨涨涨涨。
别的城市，二手房新房这两条腿伤的伤，惨的惨。有的索性就直接坐上轮椅了，政策给力就推着向前走两步。
而上海的这两条腿，健步如飞呐。
当然，
今天，我要做的可不是吹嘘上海。
恰恰相反，
水面之上，我们看到的是上海光鲜亮丽的数据。
水面之下，还有很多值得深挖的数据。
今天，咱就把上海的数据统统挖出来。
如果非要形容形容上海市场水面之下的数据，那么我愿意给出三个关键词：
着急的房东、装杯的豪宅、疲软的购买力。
房东们是怎么着急的？
不管上海二手房成交量有多猛，也跟不上新增挂牌量的速度。
2023年底，上海二手房挂牌量约是20万套左右。
目前，上海全市的二手房挂牌量大约有23万套。
疯狂成交的上海，二手房还越卖越多了。
根本卖不完！
此时，就不得不对比一下其它城市的数据——
10月23日，杭州二手住宅挂牌量16.49万套。11月27日，住宅挂牌量16.06万套。
一个月少了4000套二手房；
2023年11月份，北京二手房有17万套，2024年10月份，仅仅只有13万套；
今年10月以来，广州二手房挂牌量减少1316套。
这，
就是水面之下的上海。
一个二手房越卖越多的上海。
一个以价换量的上海。
等等，
有人说不对呐。
有关于上海，我们听到的可是涨价的声音。
比如，
翠湖天地五期，7月份有套单价33.7万/㎡的成交，刷新了市场新高。
比如，
御翠园的一套法拍房，评估价8300万，结果拍 到了9600万。
比如，
某个房东连夜调价，涨了一百万
但是，整体的数据可不是这样的。
近一年来，上海二手房价走上了一条“从6字头到5字头”的下坡路。
看一看上海二手房的成交结构，你就明白了。
除了800-1500万区间的二手房成交价在上涨外，其余二手房均在跌。
它们可能是市区的老破小，如世博滨江学区老破小的市民新村，这些年来总体价格几乎腰斩；
它们也可能是远郊盘，如外冈佳苑，如今的成交单价仅1.4万/㎡。
所以，
涨价只是豪宅在涨价，只是核心地段的改善在涨价。
只是你听到的那些房子在涨价。
新房市场，也是一个尿性。
融创外滩壹号院二期二批次摇号开盘，单价上涨了3000元/㎡。结果，2个小时内110套房源，全部售罄。
9月，翠湖天地六期单价21万/m²，全国人民震惊之余，得知翠湖天地六期不到7个小时便全部售罄，又被震惊了一次。
五年来，黄浦新房的套均总价从2300万涨到了3700万。
上海豪宅，正在抛弃手握3000万的买房人。
反观上海的刚需盘，
市区近中环的地铁新房，虹盛里2023年至今一共推出两批次451套房源，仍剩355套卖不掉；
临港综合区的金港首府，半年卖出38套，还剩87.5%的房源在售；
金山朱泾板块的水尚华庭，卖了3年还剩1175套；
这些房子，打个95折也照样难卖。
由此，你就能知道上海新房为啥一直在涨价了。
全是豪宅的拉升作用。
目前的上海市场，大概是这样的——
二手房市场，刚需撑起了成交量，掌声献给了豪宅。
新房市场，有钱人赚钱的速度赶不上豪宅涨价的速度。
再来看上海市场的另一个隐忧。
债务率。
今年以来，上海个人住房贷款增速持续上升。
今年2月份为3.8%，今年10.59%。
北京和深圳，年初时的增速分别为4.72%和2.7%，随后持续下降，如今仅为2.63%和0.2%。
个人住房贷款增速，实际上就是居民债务增速的体现。
数据说明，上海的居民债务增速是远高于北京和深圳。
以过去的眼光看，是上海市场复苏得猛，居民敢于负债敢于上杠杆。
但是，
这一年来二手房成交量大涨，挂牌量却未曾下降。新房市场，仍有大量难去化的项目。
那么，
以将来的眼光来看，上海的居民负债潜力不如北京和深圳——
上海购买力可能会先一步疲软。
至此，摆在上海面前的问题已经很明显了。
抛除活力满满的豪宅市场，上海的真实情况存在一个棘手的矛盾点——
去化不及增量，后续去化速度存在下降可能性。
然而，
上海，可能一点都不慌。
豪宅驱动型市场。
如果说杭州、成都等等城市是以改善驱动的市场，那么上海绝对是更高级别的豪宅驱动型市场。
以土拍为例，
全国各地都在铆足了劲推地王，只有上海最成功。
11月27日，浦东新杨思地块经历202轮竞价，以40%的溢价率，创下土拍有史以来最高记录。
再往前推，
9月14日，老静安曹家渡地块，溢价率高达31.2%；
8月7日，徐汇滨江小米地块，以13.1万/㎡楼面价打破尘封8年的全国单价地王纪录。
上海的土拍之所以如此成功，是因为上海的豪宅市场由全国买单。
据不完全统计，
今年披露过意向认购客户的14个豪宅项目中，上海客户仅占47%，另外的53%来自于江浙、川渝、黑吉辽、京津冀、新疆甘肃青海。
上海，是全国各地富豪的终点站。
说白了，
上海市场的启动，从来都是自上而下的。
先是全国各地的高端购买力涌入市场，炒热气氛，顺势带着下级板块一同火热起来。
其次，
上海的土地供应还在自我调节。
2024年，上海供应主要在中心城区。
今年67块宅地中，外环内中心城区40块，占62.5%。
五大新城的供应则越来越唯唯诺诺，2022年供地56块，2023年33块，今年仅9块。
真不是上海不愿意卖地，而是远郊地块完全卖不动。
以第七批次土地出让为例，
要么都是好货，新杨思地王、唐镇地铁口、闵行梅陇王炸地块，要么就是桃浦、南大、青浦0溢价地块，由国企托底拿地。
除了豪宅市场以外，
上海接下来的主旋律，仍然是去库存。
最后，
上海正在制造新鲜的购买力。
上海最新批复的2024-2026年最新的国土资源利用计划方案，涉及了上百宗地块，超10万户居民的拆迁征收。
其中，最高等级的补偿费从涨到了13.23万元/亩，最低等级涨到了8.17万元/亩，整体大幅上调42%。
与此同时，
东安一、二村已经开始拆迁。
此次拆迁，涉及6057户，赔偿单价近15万/㎡。
再跟大家提一个数据：
上海的拆迁安置，8成以上都是货币化安置。
凭着新一轮的拆迁，上海仍会有一波波的购买力爆发。
以上便是上海的救市逻辑。
豪宅拉升市场；
控制新房供应；
拆迁释放购买力。
去年，上海楼市一直是一个无量下跌的状态。
二手房成交量持续在1.5万套水平以下，价格更是起不来。
今年，上海楼市显然进入了以价换量的新阶段。
将来，只要上海把这三步走好，在后续的政策助推下，维持住这股成交热度，量价齐升的市场就要来了。
只要熬过这一关，上海还是那个大上海。
对此，我是有信心的。
毕竟，如果上海都不行，那么全国还有几个城市还能行？
毕竟，长三角的小老弟们还等着老大哥给自己上一课呢。
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