01，首套、二套房贷利率上调至3.1%，杭州、宁波等城市已证实今天起执行！
“11月30日起，浙江省内主要商业银行的房贷利率将不低于3.1%”，这是多家大型房地产中介机构发布的消息。
目前杭州、宁波等城市已证实开始实施。
事实上，不仅仅是浙江，也不仅仅是最近的事了。早10月底开始，全国多个城市就已经开始上调房贷利率了，比如珠海、武汉、厦门、南京、广州等城市，目前房贷利率都在3.0%-3.1%。
而杭州本次上调房贷利率至3.1%，已是本月第二次上调了！此前11月8日杭州首套房贷利率从2.9%上调至3.0%。
02，
房贷利率为什么突然上调？
原因很简单，就是银行没利润了。
我们来算一算账，银行的成本和合理利润到底是多少？
1）首先说成本，商业银行的资金成本包括：存款付息率、风险计提以及其他资金成本（如运营成本分摊等）。
下面列举7家商业银行，除了招行，各商业银行普遍存款付息率在2.1-2.3%区间。据了解，部分成本控制能力较弱的城商行，付息率甚至高达2.5%以上。
2）再说合理利润，
利率自律机制发布的《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》显示，净息差低于1.8%的银行将在评估中将被扣分。这也就意味着净息差1.8%实际上是银行的“警戒线”，也即是1.8%属于商业银行的合理利润警戒线。
3）我们简单粗暴的这么计算：贷款合理定价=付息率+合理利润，其中付息率取上面7家银行的中间值2.24%，合理利润按照1.8%。
那么，商业银行普遍的贷款合理定价则是4.04%，哪怕是列表中付息率控制得最优的招行，也要去到3.42%，估计存款成本控制得较好的四大行也差不多是这个水平不相上下。
这也就难怪有银行的人表示，"加上税收、风险计提等，成本要到3.5%”。
如何验证这个结论？
第一，看看LPR目前的报价调整至3.6%就知道了，与上文说的3.4-3.5%差不多。LPR不是拍脑袋出来的，而是根据市场甚至综合多方面精算出来了，所以LPR是综合考虑了市场情况、经济形势、银行经营情况等等多方面得调整的。
第二，央行给商业银行的再贷款利率1.75%，合理净息差1.8%，对客贷款利率3.55%属于合理定价。
第三，各银行下调存量房贷利率至3.3%~3.65%，今年10月份各银行执行央行政策，下调存量房贷利率，从购房者们展示的调整后利率看来，最低有下调至3.3%的，也有部分购房者利率降至3.55%、3.65%。
综合以上，可见银行的合理贷款定价应该是3.3~3.6%区间，才能确保1.8%以上的净息差。
最新的数据显示，全国商业银行的净息差已降至1.54%了，
没错，银行没利润了，绷不住了，所以只能上调房贷利率了。
03，
楼市回暖，成交量暴涨！
银行上调利率，各种涨随之而来？
之前房贷利率不断下降厮杀，根本原因是楼市成交低迷，各银行为了抢夺房贷市场以维持贷款规模，哪怕是亏本也得参加价格战。
现在，成交量上来了，不管是开发商、银行还是房东，至暗的时刻已经过去了。
深圳“日光盘”出现了，广州业绩反价的情况出现了，上海10月新房房价对比去年大涨5%了……
现在，银行开始权衡利润问题，房贷利率也上调了。
种种迹象是否能理解为：楼市的底已将成为过去，而各种涨随之而来？
原创不易，关注不走失
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