重庆，最真诚的买房建议！|九龙坡|买房|大渡口|成都|滨江|科学城|重庆市

讲讲重庆这个城市。

前段时间，去了趟重庆，是一位老友在重庆买房，让我去看看，盘的名字叫万科锦绣滨江，地段不错，一线临江，660多万，230多平米。

这房子，按照同等逻辑，在北京，可以卖到2300万以上，在成都也能卖到1000万左右。

但其实在重庆，豪宅基本都是3-4万左右，很多都在2万以下。而且大多数产品做的都不错，产品很卷但就是卖不上价格。

为什么卖不上价格呢，源于两个方面。

第一个就是产业结构。

重庆是大工业城市，比如汽车工业，重庆已集聚起整车企业19家，其中新能源车企16家，规模以上汽车零部件企业超过1200家。电子信息产业也发达，笔记本电脑产量连续10年全球第一。其他更多是低密产业群。

工业强，但利润有限，而高溢价的科技产业、金融产业、互联网产业等等优势不明显，这就决定了整个城市的，高净值人群相对较少。

其次就是重庆的房屋供应量较大。

这个我之前讲过，重庆是“房住不炒”的典型案例，甚至要比长沙更加深远，主要是时任市长黄奇帆，主张市场“供大于求”，来抑制房价上涨。

所以重庆之前的模式就是大量低价卖地盖楼，做库存，得来的钱用于建造大交通系统，所以重庆的地铁交通是全国第一梯队，能在大山里做到这个水平，也堪称是人类奇迹。

虽然黄市长离开了重庆，但“大库存”的思路却对重庆影响深远，远超大多数人的想象。

常规商品房不讲，截至2024年8月，单就公租房，重庆达到了58万套之多，为140多万人提供居住，数量比北上广深加起来都多。

黄市长通过大库存，抑制高房价，有优势也有劣势。

优势是，降低了年轻人的居住成本，让大重庆化身为一个极其包容的城市，年轻人普遍生活幸福度要高于其他同类二线城市，生活节奏也相对较慢，这个可以从重庆非常发达的夜经济可以看出。

同时挤出更多的资金，用于实体经济投资，有利于产业升级和结构调整。

劣势是，土地失去创富效应，无法有效吸引投资，在一定程度上，房价的上涨被视为城市经济发展的一个重要指标，房价不涨可能会让投资者对城市的发展前景产生疑虑，降低城市对房地产开发、商业投资等的吸引力，影响城市的建设和发展速度。

同时，对于已经拥有房产的居民来说，房价不涨意味着房产增值缓慢或停滞，其财富效应减弱，可能会影响居民的消费信心和消费能力，进而对整个城市的消费市场产生一定的抑制作用。

所以这些年同在重庆和成都的人，有房一族的财富分化被逐渐拉开，很多重庆人也在抱怨房价不涨带来的财富压缩。

当然，房价涨或者不涨，都是源于个人的诉求。通常有房子的人，希望房价上涨，没有房子的人，不希望房价上涨。

任何事物都有两面性。

再回到主题，重庆最大的问题是库存，而且是一个很难被解决的楼市问题。据统计，重庆目前新房去化周期大约在20个月左右，二手房挂牌量飙涨到30万套左右，两个数据都位于全国前三。

库存大，意味着会在行情上行期，吞噬需求，在行情下行期，放大房价下跌的效应。

所以重庆在上一轮房价中，房价最高涨到1.4万/平米，而后从2021年5月开始下跌，跌到今天价格为1.01万/平米，马上跌破万元房价。

房价回到2017年，跌幅在27.8%，不算小，也不能算大，跌幅较为中性，作为1万左右，GDP全国第四城，重庆整体房价非常健康。

那么问题来了，很多人问我重庆房价有没有未来？

我认为在难以消化的大库存逻辑下，全市普涨概率已经不存在了。但重庆3000多万的人口基数，决定目前的房价已经完全筑底，很难再跌了。

这个是基础。

其次重庆，不能作为一个城市来看，而是一个省的体量，那么分化格局未来会异常撕裂，比成都更严重。

同一个城市，繁华大都市和乡镇可以并存。而富人、中产以及普通劳动者的阶层分割也会非常明显，城市内部存在上升通道。

头部资产还有增长的价值。

一方面，重庆今年经济发展较好，2024 年前三季度重庆实现地区生产总值 23244.31亿元，按不变价格计算，同比增长6.0%，力压广州，坐稳全国第四城。

而且新兴产业也在加速转型，比如重庆正加速推进世界级智能网联新能源汽车产业集群建设，比如赛力斯超级工厂实现了30秒下线一辆新车，力争2027年达到万亿级产业规模。

未来重庆智能化工业生产，跟港口结合，通过长江打通对一带一路战略的产能供给，这是一步大棋。

同时，高溢价产业也在努力，在 “满天星” 行动计划带动下，全市软件信息产业实现能级提升，就江北区2024 年1-8月规上信息传输、软件和信息技术服务业实现营收就达到了119.4亿元，同比增长 113.5%，这些产业都可以加快生产更多高净值人群。

另一方面，就是重庆的土地供应正在降速。

2023 年，重庆全市计划供应住宅用地 1162 公顷，与 2022 年计划供应的 2243 公顷相比减少 48.19%。2024年继续减少，商品住宅用地只剩下了996公顷。

也就是说，重庆房地产市场开发已经进入大降速阶段，尤其是发展较为成熟的主城区地段。

而之前的产品设计普遍较老，满足不了高净值人群对好产品的需求，所以接下来核心地段和新兴产业地段，好产品会逐渐走出独立行情。

以下是重庆，最真诚的买房建议：

1、重庆楼市，地理因素很重要，地势决定了发展成本。整个重庆有四个山脉，明月山脉、铜锣山脉、中粮山脉以及缙云山脉，都是那四条山脉把重庆分成了东部槽谷、中部槽谷和西部槽谷。而我们的老城区，渝中、沙坪坝、九龙坡、大渡口、江渝北全部都是在中部槽谷，因为中梁山和铜乐山以北的间距他是最宽的，地势相对而言要平坦一些。

2、前面十年一路向北，重点发展中央公园，其实就是因为这个位置是最开阔的地方。园博园的存在，出现了发展断层，所以需要一个北区的新中心来带动那边的板块的发展，包括蔡家、悦来、水土那些板块，所以才有了现在看到的中央公园，而北区现在已经开发到了木耳镇，再往上都是四川的，所以说现在重庆也不得不干一件事情，都是打通中梁山去发展西部科学城。

3、巴南区发展不起来，主要是位于南山和中粮山脉之间，越往南走越窄，整个巴南区前面是长江，背后是南山，整个区域的发展必定受限。

4、大渡口，位置明明不错，但也发展不起来，因为有密密麻麻的老旧厂区。虽然现在重港已经搬迁，很多老厂区在改造，但是已经晚了，重庆已经向北发展了那么多年，很多有消费力的人已经去了北区，已经没有多余的庞大购买力给大渡口。

5、渝北区是重庆人口最多，经济最好，发展最快，也是重庆富人区，改善住宅、房产投资最多的，这个区可以作为首选。

第一梯队：照母山，冉家坝

第二梯队：新牌坊，大竹林，中央公园，礼嘉

第三梯队：悦来，汽博中心，农业园区

第四梯队：加州，空港，龙兴

6、江北区地段好，金融和商业都很发达，江北嘴和观音桥是富人追求的地方，区域内的交通网络不断完善，轨道交通线路密集，方便居民前往各个区域。同时，江北区的城市建设和环境规划较好，有许多新建的高品质住宅小区和现代化的商业写字楼。但江北区的房价相对较贵，预算高的朋友可以看看北滨路。

板块梯度

第一梯队：江北嘴，观音桥

第二梯队：北滨路，五里店

第三梯队：大石坝，寸滩