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住建部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人召开了促进房地产稳定的会议。

二次棚改货币化安置来了?!

会议中是这么说的:通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村和危旧房改造。

据调查,全国仅35个大城市待改造规模就有170万套,其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。主要采取货币化安置,这更有利于群众根据自己的需要选择合适的房子,又不用在外过渡,能够直接搬入新居,同时,也有利于消化存量商品房。

这段话意思很明确了,接下来我们将实施100万套城中村和危房改造,关键是通过货币化安置的手段。

货币化安置大家应该记忆深刻,2015年那一次引发全国轰轰烈烈的棚改热潮,靠的就是货币化安置。几乎是在同一个时间段,把全中国大部分人口都推动去城里面买房安家了。中国房价也因此再创了一个台阶。

而如今货币化安置再次从高层的开口中提及起来,相信很多人早上看了会议之后已经开始担心了,是不是要尽早入市呢?

我们也要根据目前的情况来分析,首先如今的房地产环境不同以往,虽然高层重提货币化安置,但这里有两个问题至关重要:

1、货币化安置的量到底有多大?

2、是直接发钱还是给房票?(两者都是属于货币化安置的手段)

第一个问题已经很清楚了,100万套,而且分散在35个城市。100万套要是和过去2015年那一波相比,体量算是非常小了。2015——2017年平均每年棚改600万套的规模,哪怕是2008年-2014年之间,每年平均也有200万套左右。所以今年的100万套算不上很大的规模,也不可能全国大范围铺开。

不过高层也说了,如果效果好的话,会继续增加,但这种没有落实的口头希望,市场现在已经不大买单了。毕竟之前已经改造过一批,现在十年不到,的确也没有那么多地方需要改造了。

所以住建部今天也给出了限制,在35个城市内。这35个城市虽然没有公布,但其实我们都知道大概率就是一些一二线城市为主,所以如果你身处十八线,县城之类的,基本上和今天的会议无关,大可放心。

另外这35个城市也并不是雨露均沾的,肯定有的多有的少。像最近拆迁改造闹得轰轰烈烈的成都,分到的额度肯定不会少。

但像杭州,以拆迁律师所知,前几年已经进行了大范围的拆迁改造,到处都是新街道新房子,够漂亮了,实在不知道哪里还能继续拆改。

而大湾区,拆迁律师一直认为大湾区是全国最需要拆迁改造的城市群,没有之一。如果你身处大湾区,应该能够深切感受到拆迁律师为何这么说,深圳情况还好些,广州、佛山、东莞,除了cbd能打之外,到处都是乱糟糟的。

情商高的说法就是,还有很大的改造提升的空间。

只是现在很多拆迁改造都需要巨额资金,这两年广州深圳不少城中村拆迁都遭遇滑铁卢,改到一半喊人家搬回去。说到底就是资金不到位,希望在这一轮的棚改之下,能够大刀阔斧,改造到位吧。

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第二个问题,直接发钱还是给房票

从去年开始大部分的拆迁改造都是以发房票为主,今年的估计不会例外。

最近成都住建也回应了,本轮成都拆迁都是以房票安置为主。房票的好处在于资金可以留在本市,或者说留在房地产市场。否则按照如今的状况,一二线都解除限购了,傻子都知道拿到钱肯定买一线啊,最怕的就是有人选择进入到股市赌一把。

这样的结果,对于地方本地的房地产市场最后依旧是利空,所以房票安置是大概率的事情。

总的来说,今天所谓的二次棚改货币化安置,有利好,但肯定不如2015年那一波那么强劲。当时是国开行直接把钱给到老百姓手里的,这种刺激是非常直接的。但是接下来还能够尝到房地产红利的城市范围会缩得越来越小,仅限一二线城市。只能说,在老家县城的除非刚需真的不要随便再买房。

会议还提到了,年底前,将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”,应进尽进、应贷尽贷,满足项目合理融资需求。

这一点虽然看起来是面向开发商的,实际上最后也是为了保交楼工作。住建部部长还特意提到了今年的保交楼顺利交付246万套,并且接下来还要继续压实地方和金融机构,优先完成保交楼工作。

为什么现在保交楼变得那么重要了呢?

因为出现了多例延期交房的业主申请断供的案例。本来烂尾楼、延期交房等风险最后全都是购房者一人承担的,首付交了,房贷月供给着,房子却拿不到。现在烂尾楼业主也不愿意做冤大头了,加上现在有些地方政策也允许低收入群体申请延期还贷。于是大量延期收房,或者烂尾楼业主跑去申请延期还,不少人直接断供,这就等于说把风险转嫁给银行。银行收不到钱,这笔帐就是烂账,范围大的话就会形成金融风险。

所以不管是为了老百姓,还是为了银行,烂尾楼这件事情绝对不能拖,只能加大力度给足够的信贷,让房企尽快去解决烂尾楼事件,不能再拖了。同时让开发商手里有钱,也能缓解开发商由于资金链不足,降价卖房现象,最后达到稳房价的作用。

至于这四万亿力度大不大呢?

拆迁律师看了一下近四年人民银行对于开发商贷款的余额,一直都是在12、13万亿左右徘徊,增长并不明显。如果4万亿真的可以砸下去的话,烂尾楼现象肯定是可以杜绝的,同时对于目前一些资金链短缺的国企央企开发商来说,也算是雪中送炭了,不至于无止境的打价格战。

最后,今天的会议给出的大招,和“刺激”二字关系不大,只能说高层在尽力去稳楼市。目前给出来的政策都算是中规中矩的,并没有给到市场很强的预期。住建部长还提到了,经过三年的不断调整,中国房地产市场已经开始筑底。这应该是高层第一次谈到筑底二字。

对于高层来说,要的并不是房价大涨,而是稳住价格不大跌已经算是完成任务了。从这一段时间一线城市的情况来看,北上广深的成交量都开始回温了。拆迁律师不敢说这一定是最底部,但肯定是底部区间了,继续下跌的空间非常有限了。

对于大部分人来说,你不可能刚好在v字底部买到房,即使有也是靠运气,只要你能够在底部区间买房就是很划算的,因为楼市迟早会反弹。就像最近深圳楼市复苏太快,大家一哄而上挤进售楼处,这时候你能选择的余地就非常少了,有些人只能被动的去接受二手房业主反价几十万,那几年又白干了。

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